Tư vấn về việc thực hiện hợp đồng mua căn hộ chung cư ? Thủ tục chuyển nhượng nhà chung cư ?

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật LVN Group,với thông tin câu hỏi bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Vấn đề thứ nhất về tiền đặc cọt mua bán căn hộ:

Có hai hợp đồng được xác lập là hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán căn hộ.

– Đối với hợp đồng đặt cọc:

Căn cứ quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015 thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc “chỉ có hiệu lực” khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Căn cứ tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 về đặt cọc, quy định:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Khi xác lập giao dịch dân sự về đặt cọc không cần thỏa mãn điều kiện về các sở hữu chung có đồng ý hay không mà chỉ xét tới người tham gia giao dịch ở đây có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Do vậy, hợp đồng đặt cọc này vẫn có hiệu lực và bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc số tài sản như đã thỏa thuận trong văn bản xác lập trước đó.Như vậy hợp đồng đặt cọc được xác lập và đây là hợp đồng hợp pháp.

– Đối với hợp đồng mua bán:

Tại điều 408 bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Với trường hợp của anh Hùng thì việc tạm dừng hoạt động xây dựng hoàn thiện dự án theo tiến độ của công ty Y là do không có Quyết định giao đất như vậy khi công ty Y chưa được Nhà nước ra quyết định giao đất để xây dựng thì công ty Y không có quyền được sử dụng cũng như sở hữu diện tích đất làm dự án đó , dự án chưa thi công xong phần móng đã giao bán căn hộ khiến khách hàng tin tưởng để giao kết hợp đồng thì theo quy định tại điều luật trên hợp đồng này sẽ vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được do đó bên công ty phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho anh Hùng do công ty đã biết đối tượng này không thể thực hiện được trong hợp đồng nhưng đã cố ý giao bán khiến anh Hùng tin tưởng.

2. Về cách giải quyết tình huống này sẽ xử lý như sau:

Theo quy định tại điều 9 điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau:

Điều 9. Điều kiện để của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh.

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Theo thông tin bạn cung cấp thì việc tạm dừng hoạt động xây dựng hoàn thiện dự án của công ty Y là do không có quyết định giao đất, dự án chưa thi công xong phần móng đã rao bán căn hộ khiến khách hàng tin tưởng giao kết hợp đồng căn cứ vào điều 9 quy định trên xét thấy dự án mà công ty Y xây dựng không đủ điêu kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản hơn nữa công ty Y đã vi phạm theo điều 55 trên do bất động sản đó phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Khi vi phạm thì công ty Y sẽ bị xử lý như sau:

Điều 79. Xử lý vi phạm.

1. Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

2. Xử lý thu hồi dự án bất động sản:

a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Mục 6 Chương II của Luật này;

b) Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án;

c) Cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải quyết những tồn tại của dự án; thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để giao tiếp tục thực hiện dự án;

d) Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.

Như vậy căn cứ vào những điều trên cho thấy công ty Y không có quyền ký kết hợp đồng bán căn hộ cho anh Hùng nên khi ký kết hợp đồng mua căn hộ thì hợp đồng này sẽ vô hiệu.Do đó khi hợp đồng vô hiệu thì hợp đồng sẽ xử lý theo quy định tại bộ luật dân sự năm 2015 (Luật nhà ở năm 2014) như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Trong trường hợp của anh Hùng khi hợp đồng mua căn hộ của anh vô hiệu thì hai bên sẽ phải khôi lại tình trạng ban đầu ,hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bẳng tiền và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường như vậy công ty phải trả lại số tiền mà mà anh Hùng đã trả vào đợt 1 cũng như tổng số tiền lãi từ số tiền trong thời gian anh Hùng nộp cho công ty Y để mua căn hộ số 1205 thuộc khu đô thi X.

Trước khi ký kết hợp đồng anh Hùng đã đặt cọc cho công ty số tiền 300 triệu thì theo quy định về đặt cọc tại bộ luật dân sự khi bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.Như vậy anh Hùng có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc và hoàn trả cho anh Hùng số tiền 300 triệu tương đương với số tiền anh Hùng đã đặt cọc trước đó.Nếu công ty Y không thực hiện bồi thường theo thỏa thuận của hai bên thì anh Hùng có quyền khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trả lời:

Theo Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở quy định:

“1. Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhàchung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinhphí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoảnthanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tạiViệt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp;khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.

2. Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tàikhoản đã mở theo quy định tại Khoản 1 Điều này trong hợpđồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký vớikhách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mởtài khoản này); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2%kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộpcho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua,thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.

3. Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ban quản trị) theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập quy định tại Khoản 1 Điều này.

4. Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thốngnhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản. Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.”

Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.

Như vậy, trường hợp của bạn, cần phải xem hợp đồng thuê căn hộ giữa bạn và chủ đầu tư. Nếu trong hợp đồng có quy định điều khoản ai hay thời gian nộp khoản phí đó thì sẽ thực hiện theo hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định thì việc nộp khoản phí trên sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật thì người mua, người thuê phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi:1900.0191

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật LVN Group. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Về những rủi ro pháp lý có thể xảy ra khi bạn mua căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu:

Theo quy định tại điều 122 Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”.

Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.”

Do đó, khi tham gia mua bán nhà ở thì nhà ở bắt buộc phải có “Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối nhà ở” theo quy định của pháp luật. Vì vậy việc mua bán nhà ở khi chưa có “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” sẽ khiến giao dịch mua bán nhà ở bị vô hiệu theo quy định tại điều 122 Bộ luật dân sự:

“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”.

Cụ thể nếu mua bán xảy ra trong trường hợp này thì giao dịch dân sự mua bán nhà giữa 2 bên sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại điều 129 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Do đó, khi tiến hành giao dịch trên, bạn sẽ gặp phải những rủi ro khi pháp luật không bảo hộ đối với giao dịch này vì không đáp ứng được điều kiện của giao dịch mua bán nhà ở. Bên cạnh đó, hiện nay đang sử dụng khá phổ biến hình thức kí kết hợp đồng ủy quyền, hứa mua hứa bán có công chứng mà theo đó, hai bên mua – bán sẽ thực hiện các bước: Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán) trong đó nêu rõ cam kết phạt cọc; ký kết hợp đồng ủy quyền, theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tuy nhiên sổ hồng vẫn đứng tên bên bán); sau đó thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; bước cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng. Hình thức này tưởng rất hợp lý, an toàn nhưng trên thực tế lại khó khăn hơn nhiều bởi Điều 581 Bộ luật Dân sự quy định, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa đtrong việc thực hiện việc quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, tại Điều 588 cũng nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền. Khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự cũng quy định, hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết. Như vậy, khả năng người mua căn hộ chờ sổ (đã trả đủ tiền mua căn hộ) tự thân vận động trong quá trình tiến hành thủ tục cấp sổ bị bỏ ngỏ.

Ngoài ra, nếu bạn mua căn hộ đã bàn giao (chưa có sổ hồng) chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán thì khi có sổ, khả năng chủ cũ không chịu ký công chứng mua bán với người mua (dù đã thanh toán đủ) nhằm đòi thêm tiền từ người mua là rất cao. Ngoài ra, trong thời gian chưa có sổ mang tên mình, người muacũng không thể thế chấp bất động sản loại này tại ngân hàng để vay tiền.

Về các khoản thuế phí có liên quan đến giao dịch này:

Khi mua chung cư này bạn sẽ phải chịu những loại thuế, phí sau đây:

* Lệ phí trước bạ:

Khoản 1 điều 2 Nghị định Số 45/2011/NĐ-CP của Chính Phủ: Về lệ phí trước bạ bao gồm nhà, đất:

Theo quy định tại điều 5, 6, 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP thì lệ phí trước bạn phải nộp khi chuyển nhượng căn hộ chung cư là:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).

* Thuế thu nhập cá nhân:

Khoản 5 điều 3Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012quy định thu nhập chịu thuế bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:

“Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”

Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:

“Điều 23. Biểu thuế toàn phần

1. Biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật này.

2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:

Căn cứ vào các quy định trên thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định theo 2 cách:

Cách 1: Nếu xác định được giá bán, giá mua:

Thuế thu nhập cá nhân = 25% x (giá bán – giá mua).

Cách 2: Nếu không xác định được giá bán, giá mua:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng.

Ngoài ra, khi chuyển nhượng căn hộ chung cư bạn còn phải chịu các khoản như: phí công chứng, phí đo vẽ…

Trường hợp bạn vẫn muốn mua căn hộ chung cư này, bạn có thể lập hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc chỉ là một giao dịch dân sự để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán căn nhà đó khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đảm bảo giá trị pháp lý cao nhất thì bạn vẫn có thể công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc này.

Sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà rồi thì bạn sẽ tiến hành lập hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng này bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực. Muốn công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà cần:

Bên bán cần cung cấp:

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Trường hợp bán một phần nhà đất thì cần có thêm các giấy tờ sau:

– Công văn của Văn phòng Đăng ký Đất và Nhà hoặc Phòng Tài nguyên , Môi trường.

– Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà.

2. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên bán ( cả vợ và chồng ).

3. Sổ Hộ khẩu của bên bán ( cả vợ và chồng).

4. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán ( Đăng ký kết hôn ).

*Trong trường hợp bên bán gồm một người cần có các giấy tờ sau :

1. Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( nếu từ trước tới nay sống độc thân ).

2. Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( nếu đã ly hôn ).

3. Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản).

4. Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản ( Hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản ).

5. Hợp đồng uỷ quyền bán ( Nếu có ).

Bên mua:

1. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua ( cả vợ và chồng nếu bên mua là hai vợ chồng).

2. Sổ hộ khẩu của bên mua (cả vợ và chồng).

3. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua ( Đăng ký kết hôn ).

4. Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai.

5. Hợp đồng uỷ quyền mua ( Nếu có ).

Luật sư tư vấn:

– Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.”

Như vậy, trong trường hợp này để căn nhà có thể chuyển nhượng thì giao dịch mua bán phải đáp ứng được những điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà cấp huyện để nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế;

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

– Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.

– Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;

– Chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng;

– Chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;

– Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến1900.0191 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!

Luật sư phân tích:

Hiện nay, quá trình mua bán căn hộ chung cư có rất nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư khi các bên mua bán chuyển nhượng xong mà thời gian cấp sổ kéo dài, căn cứ Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở (Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội) quy định như sau:

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, khi thực hiện xong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư, trừ trường hợp có thỏa thuận khác thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên mua.

– Với trường hợp thanh toán tiền trong hợp đồng sau khi mua bán căn hộ: Do bạn chưa cung cấp hai bên có văn bản thỏa thuận hay hợp đồng đặt cọc để thỏa thuận số tiền sẽ thanh toán đầy đủ cho người mua hay không. Hơn nữa, khi làm xong sổ thì bên bán phải có nghĩa vụ giao sổ sang tên cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ sổ tiền ghi trong hợp đồng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai – Luật LVN Group