Tư vấn xử lý diện tích đất chưa sử dụng khi bị lấn chiếm ? Cách xác định phần diện tích đất ở ?

Thứ nhất, ai có quyền sử dụng đất khi đất chưa được giao cho ai sử dụng ?

Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Theo đó, Nhà nước có các quyền của chủ sử hữu đối với đất đai thuộc sở hữu của toàn dân. Điều 13 quy định rõ quyền này như sau:

“1. Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
2. Quyết định mục đích sử dụng đất.
3. Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
4. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
5. Quyết định giá đất.
6. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
7. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
8. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.”

Ngoài ra, Nhà nước cũng phải có trách nhiệm đối với đất đai theo quy định tại Mục 2 về trách nhiệm của Nhà nước theo Luật Đất đai năm 2013.

Như vậy, trường hợp đất chưa được giao, trao quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức nào thì thì đất đó sẽ do Nhà nước quản lý không ai có quyền sử dụng hoặc lấn chiếm trái pháp luật khi không được sự đồng ý của Nhà nước.

Tại Mục 4 Luật Đất đai 2013 quy định về việc quản lý đất chưa sử dụng như sau:

“Điều 164. Quản lý đất chưa sử dụng
1. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở.
3. Việc quản lý đất chưa sử dụng được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Điều 165. Đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng
1. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Đối với diện tích đất được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì ưu tiên giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.”

Đối với trường hợp trên, theo như thông tin bạn cung cấp diện tích 110m2 đất chưa được giao cho ai sử dụng lại không có lối đi chung giữa các hộ gia đình, nên không ai có quyền sử dụng diện tích đất trên. Theo quy định tại khoản 1 Điều 164 thì UBND cấp xã sẽ có trách nhiệm quản lý, bảo vệ diện tích đất này và phải đăng ký vào sổ địa chính của xã. Nhà nước sẽ lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện dựa trên các căn cứ tại Điều 40 LDĐ. Tuy nhiên, Nhà nước cũng khuyến khích hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đầu tư để phát triển đất đai vào lao động, sản xuất kinh doanh – Điều 9 LDĐ 2013. Nếu bạn có nhu cầu sử dụng diện tích đất này khi Nhà nước chưa có quy hoạch, kế hoạch sủ dụng thì có thể đăng ký với cơ quan có thẩm quyền ở địa phương là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.

Thứ hai, hộ xây hàng rào lấn chiếm có đúng không?

Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định những hành vi sau bị nghiêm cấm:

“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, hành vi lấn, chiếm xây hàng rào nếu không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về mục đích sử dụng đất của hộ gia đình trên là không đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Hình thức xử lý được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Khoản 3 quy định:

“Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.

Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;

b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Do vậy, nếu như diện tích đất này thuộc mục đích sử dụng đất tại Điều 61 và 62 LDĐ 2013 thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi, người đang sử dụng sẽ tiếp tục sử dụng nhưng phải giữ nguyên hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi. Nếu không thuộc các mục đích tại Điều 61, 62 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu như không có tranh chấp.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.0191

Trả lời:

Tại khoản 3, Điều 3 Nghị định số 45/2014 NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Như vậy, trường hợp này bạn không nói rõ là mảnh đất nhà bạn thuộc địa bàn tỉnh nào nên để xác định được hạn mức trong phạm vi một tỉnh

Theo quy định tại khoản 2, Điều 143 và khoản 4, Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định:

– Đối với đất ở tại nông thôn: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điêu kiện và tập quán tại địa phương.

– Đối với đất ở tại đô thị: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy họach sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Theo quy định tại khoản 3, Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Riêng đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở thì giá đất áp dụng tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định với nguyên tắc: mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức (tối đa không quá hạn mức tại địa phương nơi lựa chọn) trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phổ trực thuộc trung ương.

Hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoăc hạn mức công nhận đất ở để áp dụng tính thu tiền sử dụng đất và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế.

Về nguyên tắc thì Nhà nước chỉ ưu đãi một lần về giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho một hộ gia đình, cá nhân.

Do đó, nếu hộ gia đình, cá nhân chưa được hưởng hạn mức đất ở để tính thu tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất lần nào, mà nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không phải địa phương đăng ký hộ khẩu) giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì được áp dụng quy định tại khoản 3, Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP để tính thu tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.

Nếu như áp dụng theo quy định của pháp luật mà mảnh đất của nhà bạn vượt hạn mức thì gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng bảng giá đất do UBND tỉnh thành phố nơi gia đình bạn ở công bố tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Hạn mức giao đất ở của thành phố HCM tại thời điểm năm 2016 được quy định tại Quyết định 18/2016/QĐ-UBND về hạn mức đất ở trên địa bàn Thành phố HCM cụ thể như sau:

Điều 1.Quy định hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân và mục đích áp dụng hạn mức như sau:

1. Hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không quá 160m2/hộ.

b) Các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ.

c) Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ.

d) Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã của các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 300m2/hộ…..

Theo đó, diện tích đất ở tối đa được cấp cho mỗi hộ gia đình ở quận Gò Vấp là 160m2. Trong câu hỏi của bạn không nêu rõ diện tích đất 273.1 m2 có mục đích sử dụng là đất ở hay đất có mục đích sử dụng khác và gia đình bạn đóng thuế và phí trước bạ năm 1997 đối với mảnh đất có diện tích bao nhiêu nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể về diện tích đất 63.1 m2 mà gia đình bạn bị yêu cầu nộp tiền vượt hạn mức được.

Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

“Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn địng trừ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo quy định trên, rất có thể, diện tích vượt hạn mức của gia đình bạn được xác định mức tiền sử dụng đất căn cứ vào điểm a Khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về tiền sử dụng đất. Bạn nên căn cứ vào diện tích đất ở ghi trên GCN QSDĐ cũ của gia đình bạn và giấy tờ về nộp tiền sử dụng đất của gia đình bạn từ năm 1997 để xác định mức thu như vậy của cơ quan có thẩm quyền đã hợp lý chưa.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.0191

Trả lời:

1. Giấy chứng nhận của nhà tôi đã được cấp có hợp pháp hay không? phần diện tích thay đổi đó có được hợp với thửa đất tôi đang sử dụng không?

Luật đất đai 2013 quy định:

“ Điều 98.Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Điều kiện để xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn so với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại điều 100 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp nếu:

+ Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất

+ Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề

Giấy chứng nhận đất nhà anh (chị) là hợp pháp, trong trường hợp này nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ quyền sử dụng đất (năm 2004) và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm 3m2 theo Điều 99 Luật Đất đai năm 2013.

2. Nếu UBND xã kiên quyết lấy phần đất đó và không có văn bản thu hồi và đền bù liệu có đúng không?

Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:

” Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Theo quy định nêu trên thì UBND xã không có thẩm quyền thu hổi đất. Nếu như UBND cấp xã tiến hành thu hồi đất của anh (chị) là không có căn cứ pháp luật. Và khi thu hồi đất đai phải có văn bản thu hồi và phải được đền bù theo đúng quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Luật đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất bao gồm:

+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh ( điều 61);

+ Thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng ( điều 63) ;

+ Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai ( điều 64) ;

+ Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người ( điều 65) .

Do đó, nếu không thuộc trường hợp bị thu hồi đất như trên thì việc cơ quan nhà nước thu hồi đất là không có cơ sở.

Trả lời:

Việc kê khai diện tích đất được thực hiện để chuẩn bị các thủ tục cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi gia đình kê khai diện tích đất sử dụng, ủy ban nhân dân sẽ căn cứ vào đó thực hiện đo đạc và cắm mốc giới diện tích đất của gia đình từ đó ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho gia đình khi gia đình xin cấp giấy chứng nhận. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, gia đình phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính pháp luật quy định như lệ phí trước bạ; lệ phí địa chính; phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; tiền công nhận quyền sử dụng đất.

Nếu gia đình anh thực hiện kê khai diện tích đất nhỏ hơn so với thực tế sử dụng thì trước mắt, gia đình anh sẽ đỡ được các khoản phí và lệ phí phải nộp và các loại tài chính mà Nhà nước quy định. Nhưng trong tương lai, có thể gia đình anh sẽ gặp phải những bất lợi nếu kê khai diện tích trên giấy tờ nhỏ hơn diện tích thực tế sử dụng. Chẳng hạn như: nếu sau này Nhà nước thực hiện thu hồi đất trong đó có diện tích đất không kê khai thì gia đình anh sẽ không được bồi thường đối với diện tích đất đó. Hoặc nếu xảy ra tranh chấp thì gia đình anh sẽ không được bảo vệ quyền và lợi ích đối với mảnh đất gia đình anh không kê khai này. Hoặc trong trường hợp gia đình muốn chuyển quyền sử dụng đất thì gia đình anh sẽ không thể thực hiện bất cứ giao dịch gì đối với nó vì trên giấy tờ mảnh đất đó không thuộc quyền sử dụng của gia đình anh.

Từ những lợi ích và bất lợi đã phân tích ở trên, gia đình anh nên kê khai đúng thực tế diện tích đất sử dụng để phòng các bất lợi lớn sẽ xảy ra sau đó.

Trân trọng ./.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Dưới đây là hạn mức quy định đất ở của UBND tỉnh Khánh Hòa. Theo đó khi gia đình bạn tiến hành làm sổ đỏ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành đo đạc để phân chia hạn mức đất cho gia đình bạn.

“Điều 3. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tại nông thôn (Điều 3 Quyết định 31/2014/QĐ-UBND)

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương như sau:

1. Các xã đồng bằng: tối đa 400 m2.

2. Các xã miền núi, hải đảo: tối đa 1000 m2.”

Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở, cụ thể theo Quyết định 31/2014/QĐ-UBND về Quy định hạn mức giao đất ở; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa như sau:

1. Các phường thuộc thành phố Nha Trang, thành phố Cam Ranh và thị xã Ninh Hòa: tối đa 150 m2.

2. Thị trấn thuộc các huyện Diên Khánh, Vạn Ninh, Cam Lâm: tối đa 180 m2.

3. Thị trấn thuộc các huyện Khánh Sơn, Khánh Vĩnh: tối đa 200 m2.”

“Điều 5. Hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp có vườn, ao (Quyết định 31/2014/QĐ-UBND).

1. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại phụ lục đính kèm bản quy định này mà trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở, bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại phụ lục đính kèm bản quy định này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo các điểm a, b, c, d, e dưới đây nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng.

a) Các phường thuộc hai thành phố Nha Trang, Cam Ranh và thị xã Ninh Hòa: 300m2.

b) Thị trấn thuộc các huyện Diên Khánh, Vạn Ninh, Cam Lâm: 360m2.

c) Thị trấn thuộc các huyện Khánh Sơn, Khánh Vĩnh: 400m2.

d) Các xã thuộc huyện Khánh Sơn, Khánh Vĩnh và các xã hải đảo: 1000m2.

đ) Các xã còn lại: 400m2.

3. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại phụ lục đính kèm bản quy định này mà đất đã sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2004 thì diện tích đất ở được xác định theo các điểm a, b dưới đây nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng.

a) Đất ở tại nông thôn:

– Các xã đồng bằng: 400 m2.

– Các xã miền núi, hải đảo: 1000 m2.

b) Đất ở tại đô thị:

– Các phường thuộc hai thành phố Nha Trang, thành phố Cam Ranh và thị xã Ninh Hòa: 150 m2.

– Thị trấn thuộc các huyện Diên Khánh, Vạn Ninh, Cam Lâm: 180 m2.

– Thị trấn thuộc các huyện Khánh Sơn, Khánh Vĩnh: 200 m2.”

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email [email protected]hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.0191.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai – Luật LVN Group