Xây nhà 2 tầng ở xã có cần xin giấy phép xây dựng không?

Luật sư tư vấn thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà ở, gọi ngay: 1900.0191

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định như sau:

“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”

Vậy, từ quy định này cho thấy khi bạn xây mới hay cải tạo, sửa chữa nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thì không phải xin giấy phép xây dựng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi ngay số: 1900.0191 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

Luật sư tư vấn pháp luật thuế, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật LVN Group. Chúng tôi xin trả lời như sau:

Vấn đề thứ nhất, việc cơ quan thuế yêu cầu bạn nộp thuế như vậy có hợp lý hay không?

Căn cứ theo Thông tư số 26/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về quản lý chất lượng công trình xây dựng về phân cấp phân loại công trình xây dựng, hạng mục nhà ở được phân loại như sau:

Công trình xây dựng cấp đặc biệt: có tổng số tầng từ 30 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 15.000m2 trở lên

Công trình xây dựng cấp I: có tổng số tầng từ 20-29 tầng hoặc tồng diện tích sàn từ 10.000 – 15.000 m2

Công trình xây dựng cấp II: có tổng số tầng từ 8-19 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 5.000 – 10.000 m2

Công trình xây dựng cấp III: có tổng số tầng từ 4-7 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000 – 5.000 m2

Công trình xây dựng cấp IV: có tổng số tầng từ 3 tầng trở xuống hoặc tổng diện tích sử dụng dưới 1000m2

Theo đó, bạn xây nhà 1 trệt, 1 lầu sẽ áp dụng mức thuế đối với hạng mục nhà cấp 4 mà không phải hạng mục nhà cấp 2. Do đó, việc cơ quan thuế yêu cầu bạn nộp thuế như vậy là chưa hợp lý.

Vấn đề thứ hai, về thới hạn nộp thuế xây dựng nhà ở tư nhân.

Thuế phải nộp đối với hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân là loại thuế nộp theo từng lần phát sinh. Hiện, thời hạn nộp thuế đối với loại thế trên được quy định tại Điều 7 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh Theo đó:

– Thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý phát sinh doanh thu tính thuế.

Và theo quy định trên thì, việc cơ quan thuế yêu cầu bạn nộp thuế là hợp lý.

Tuy nhiên, đối với hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ thì pháp luật cũng quy định về nghĩa vụ nộp thuế theo công văn 3700/TCT/DNK thì “Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay”

Về trường hợp này bạn sẽ phải nộp thuế thay cho nhân công xây dựng nhà của bạn theo từng lần phát sinh đối với hoạt động xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu theo quy định tại Điều 3 Thông tư 92/2015/TT-BTC, việc tính thuế được xác định như sau:

“a.1.5) Doanh thu tính thuế đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng công trình xây dựng, lắp đặt được nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành trong năm dương lịch. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì doanh thu tính thuế không bao gồm giá trị nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị.

b) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng, tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân nộp thuế từng lần phát sinh áp dụng như đối với cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khoán hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư này.

c) Xác định số thuế phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:

“- Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%.”

Như vậy, bạn phải đóng 2 loại thuế là thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân, cho giá trị phần tiền thuê nhân công xây dựng.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật qua Emailhoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.0191

Trân trọng!

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.0191

Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng về nhà ở nói chung gồm các nội dung sau:

“1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.

Dựa vào quy định này có thể thấy, thời điểm hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở là do các bên thỏa thuận.

Bên cạnh đó, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 tại điều 117, thì một trong những điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là: hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Có thể thấy, đối với hợp đồng về nhà ở quy định về việc đóng dấu của tổ chức là bắt buộc; tuy nhiên Luật không quy định đó là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực.

Căn cứ điều 122 Luật Nhà ở 2014: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng… thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng“.

Như vậy, hợp đồng giữa bạn và Công ty có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực; và hiệu lực không phụ thuộc vào việc Công ty có đóng dấu hay không. Việc Cơ quan công an từ chối giải quyết là không hợp pháp.

Về vấn đề tranh chấp giữa Công ty và cư dân:

Theo quy định tại điều 10 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau:

“a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;….

h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở”

Vì vậy, trong trường hợp này bạn không mất quyền đối với nhà của mình.

Trên đây là tư vấn của Luật LVN Group về Xin tư vấn về hợp đồng góp vốn để đầu tư, xây dựng nhà ở?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.0191để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

Trả Lời:

Bản chất bạn đang thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Vì vậy, ngoài việc đảm bảo tính pháp lý trong hoạt động chuyển nhượng về đất thì bạn cần thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép đầu tư như sau:

Điều 45 Luật đầu tư 2014 đã quy định rõ điều kiện để được chuyển nhượng dự án đầu tư như sau:

“Điều 45. Chuyển nhượng dự án đầu tư

1. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này;

b) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;

c) Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

d) Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).

2. Trường hợp chuyển nhượng dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này kèm theo hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự án.”

Điều 37 Nghị định 118/2015/NĐ-CP Hướng dẫn Luật đầu tư cũng quy định cụ thể các trình tự thủ tục phải tiến hành khi thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư như sau:

Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư:

Hồ sơ bao gồm:

– Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;

– Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư;

– Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương;

– Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân, bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương đối với nhà đầu tư là tổ chức của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng; bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư (nếu có)

– Bản sao Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC; bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;

Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định để điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Như vậy, để hai bên có thể tiến hành việc chuyển nhượng dự án đầu tư, các bên cần hoàn tất các thủ tục và đáp ứng các điều kiện nêu trên theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm: Luật kinh doanh bất động sản 2014

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật doanh nghiệp qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.0191

Luật sư tư vấn:

Trường hợp này do bạn có hoạt động xây nhà, nếu bạn thuê thầu xây dựng là công ty thì công ty này sẽ phải có nghĩa vụ nộp thuế (trừ trường hợp có thỏa thuận chủ nhà nộp thay), nếu bạn thuê nhân công xây dựng hoặc không cung cấp được hợp đồng xây dựng với công ty thì bạn sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thay cho những đối tượng này.

Theo quy định của pháp luật thì cá nhân, tổ chức có phát sinh thu nhập chịu thuế thì phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.

“trường hợp nhận khoán gọn (bao gồm cả nhân công và cung cấp vật liệu xây dựng) phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình;

Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay.”

Theo quy định nêu trên, do khách hàng không nêu rõ nên xin được chia thành hai trường hợp:

-Trường hợp gia đình tự khởi công xây dựng không thuê nhân công thì gia đình không phải nộp thuế xây dựng

-Trường hợp gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê nhân công xây dựng lẻ thì chủ hộ gia đình phải nộp thuế thay.

Về loại thuế phải nộp thay bao gồm: thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp này, do hộ gia đình tự thuê nhân công xây dựng, các nhân công đó được coi là cá nhân kinh doanh và phải nộp thuế theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC có quy định như sau:

Thuế GTGT phải nộp = doanh thu tính thuế GTGT x tỷ lệ thuế GTGT

Thuế TNCN phải nộp = doanh thu tính thuế TNCN x tỷ lệ thuế TNCN

điểm b khoản 2 Điều 2 cũng quy định về tỷ lệ thuế GTGT và TNCN như sau:

“– Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%.”

Doanh thu được xác định Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

“a.1.5) Doanh thu tính thuế đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng công trình xây dựng, lắp đặt được nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành trong năm dương lịch. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì doanh thu tính thuế không bao gồm giá trị nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị.”

Như vậy, khi hộ gia đình có hoạt động xây dựng nhà mà tự mua nguyên vật liệu và tự thuê nhân công xây dựng lẻ thì phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân thay cho nhân công.Về vật tư xây dựng thì gia đình không phải nộp thuế nếu cung cấp đầy đủ hóa đơn chứng từ.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật dân sự – Công ty luật LVN Group