Tư vấn gia hạn hợp đồng thuê đất ?
Trả lời:
Trong trường hợp này của bạn, chúng tôi xin phân tích 2 phương án bạn đưa ra như sau:
– Phương án gia hạn hợp đồng thuê:
Ưu điểm: Hầu hết các điều khoản đã thỏa thuận đều được giữ nguyên, trừ một số điều khoản mới được quy định lại trong phụ lục gia hạn hợp đồng này. Các bên không mất thời gian thỏa thuận lại những điều khoản còn lại. Phụ lục hợp đồng có giá trị như hợp đồng.
Nhược điểm: Các bên không sửa đổi được đa số nội dung cơ bản của hợp đồng.
– Phương án ký hợp đồng mới:
Ưu điểm: Các bên có cơ hội sửa đổi tất cả những điều khoản mà mình cho là không phù hợp trước đây, thỏa thuận thêm những điều khoản mới.
Nhược điểm: Mất thời gian thỏa thuận lại từ đầu.
Như vậy, nếu bạn có nhu cầu thay đổi cơ bản nội dung của hợp đồng thì nên ký hợp đồng mới. Nếu bạn chỉ có mong muốn thay đổi mức giá thuê thì chỉ cần làm phụ lục gia hạn hợp đồng.
Tư vấn trường hợp thuê đất nuôi trồng thủy sản dài hạn ?
Trả lời:
Điều 59 Luật đất đai 2013 xác định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
Như vậy, cần xác định xem thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mà gia đình em bạn muốn thuê là thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh, huyện hay xã.
Nếu thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh thì gia đình em bạn cần nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm:
a) Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo mẫu;
b) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư.
c) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;
d) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Nếu thuộc thẩm quyền của cấp huyện, xã gia đình em bạn cần nộp 01 bộ hồ sơ gồm
a) Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo mẫu;
b) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê ?
Chào Luật sư, Xin Luật sư tư vấn giúp em về vấn đề như sau: Bất cập của công thức tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Nếu thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đất thì tiền thuê đất được tính như thế nào? Em xin cảm ơn!
Trả lời:
Khoản 4,5 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ – CP quy định như sau:
4. Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:
a) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại.
b) Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
5. Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:
a) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên, xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại.
b) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo.
c) Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Căn cứ giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và mức tỷ lệ phần trăm (%) để xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Cục trưởng Cục thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Chi cục trưởng Chi cục thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Xử lý trường hợp vi phạm quy định về cho thuê đất công ?
Xin chào công ty luật LVN Group. Xin nhờ quý công ty tư vấn một nội dung như sau: Việc cho thuê qũy đất công (đất phi nông nghiệp) do UBND cấp xã được giao quản lý được tiến hành như thế nào? Trường hợp đã hết thời hạn hợp đồng, một số trường hợp không thực hiện thanh lý và ký kết hợp đồng mới mà có ý chiếm đất thì xử lý như thế nào ? Cá biệt có trường hợp trước đây cũng chưa ký hợp đồng và không nộp tiền thuê đất, nay không chịu ký hợp đồng mà cố ý muốn chiếm đất, hành vi trên phải xử lý như thế nào? Xin quý công ty tư vấn.
Trả lời:
Theo khoản 3 điều 59 Luật đất đai 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn .
Như vậy, phía UBND xã không có thẩm quyền cho thuê đất phi nông nghiệp mà thẩm quyền thuộc về UBND huyện.
Để được cho thuê đất trong trường hợp này thì người muốn thuê phải nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện. Đối với trường hợp hết hạn hợp đồng thuê mà không thực hiện thanh lý hợp đồng hay ký kết hợp đồng mới thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 64Luật đất đai 2013 t quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như sau:
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Hợp đồng thuê đất không được gia hạn thì có rủi ro không ?
Trước đây tôi có mua một nửa mảnh đất đã ra công chứng và ra QSDĐ nhưng hiện trạng đất tôi mua là có một căn nhà ở giữa do chủ đất trước xây, chúng tôi trước đây có làm giấy tờ cho chủ đất trước đây thuê lại với giá 1tr đồng/tháng. Nhưng đến nay được 1 năm, chúng tôi không làm giấy tờ nữa. Cho tôi hỏi nếu chủ đất trước cố tình ở hoài và tranh chấp với chúng tôi được không ? Và chúng tôi phải làm gì để tránh tình trạng xảy ra ?
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn đã mua 1 nửa mảnh đất nhưng căn nhà của chủ cũ lại ở giữa mảnh đất này. Do bạn không cung cấp trong hợp đồng mua bán có thỏa thuận như thế nào về căn nhà này và trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn có ghi nhận rõ về phần căn nhà trên nửa mảnh đất của bạn hay không?
Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận rõ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì bạn có toàn quyền đối với căn nhà này, nếu hết hạn 01 tháng mà 2 bên thỏa thuận cho chủ cũ thuê mà người này không chuyển đi thì bạn có quyền báo với cơ quan công an về hành vi chiếm hữu tài sản bất hợp pháp.
Tuy nhiên nếu trong hợp đồng chỉ xác định bạn có quyền sử dụng đất mà không có quyền đối với tài sản trên đất thì chủ cũ vẫn là chủ sở hữu đối với căn nhà này.
Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, bất động sản… Hãy gọi ngay:1900.0191 (nhấn máy lẻ phím 4) để được Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật LVN Group