Đất không có giấy tờ gì có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ?

Luật sư tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ trực tuyến, gọi ngay: 1900.0191

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật LVN Group, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, xin tư vấn với bạn như sau:

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dung đất đai mà không có giấy tờ gì về đất theo quy định của pháp luật đất đai thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được các quy định như sau:

” Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013)

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy sẽ có hai trường hợp mà người sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Trường hợp thứ nhất: Người sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện nêu sau:

– Thứ nhất: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn

– Thứ hai: Có hộ khẩu thường trú tại nơi có đất.

– Thứ ba: được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định không có tranh chấp. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất

Khi đáp ứng đủ 3 điều kiện nêu trên thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về đất theo quy định

Trường hợp thứ hai: Người sử dụng đất mặc dù không phải sử dụng đất ổn định vào một mục đích như ở trên và cũng không phải thuộc địa bàn khó khăn nhưng nếu họ sử dụng đất từ trước ngày 1/1/2004 và được ủy ban nhân dân xã xác nhận không có tranh chấp thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có bất kì một giấy tờ gì về đất đai.

Về thủ tục hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ: – Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 04/ĐK.Ban hành kèm theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT

– GIấy tờ về đất xác nhận quyền sử dụng đất nếu có theo quy định tại Điều 100 của luật đất đai 2013.

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất của hộ gia đình cá nhân sẽ được thực hiện ở văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, ở địa phương chưa có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì thực hiện ở ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trường hợp này gia đình bạn sử dụng đất từ năm 1998 không rõ là gia đình bạn có giấy tờ về đất đai hay không, nếu trường hợp bạn không có giấy tờ về đất đai thì bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có xác nhận của ủy ban nhân dân xã rằng gia đình bạn đã sử dụng đất này ổn định từ trước ngày 1/7/2004 không có tranh chấp.

Thủ tục trong trường hợp này thì bạn lên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai để thực hiện thủ tục này, bạn có thể lên đó để xin mẫu đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thưa Luật sư của LVN Group, xin hỏi: Gia đình tôi có mảnh đất được UBND cấp xã giao đất năm 2003, sử dụng ổn định đến nay chưa có GCNQSDĐ. Vậy nay gia đình tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không ạ? (đất thuộc vùng đất ở nông thôn, thuộc tỉnh Bắc Giang). Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư của LVN Group. Rất mong sớm nhận được câu trả lời của Luật sư của LVN Group!

>> Trong trường hợp của bạn được UBND cấp xã giao đất năm 2003, đây là trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Căn cứ vào Luật Đất đai 1999 quy định chỉ có hai cơ quan có thẩm quyền cấp đất đó là UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên vì thời điểm năm 2003 điều kiện kinh tế, xã hội của nước ta còn khá lạc hậu khó tiếp cận được thông tin và chính sách của Nhà nước nên trong thời gian này việc cơ quan cấp xã giao đất cho gia đình bạn là điều có thể chấp nhận được. Đối với pháp luật đất đai hiện nay thì đối với đất giao sai thẩm quyền thì không được cấp GCNQSDĐ tuy nhiên trường hợp của bạn là đất được giao năm 2003 nên căn cứ theo Điều 23 Nghị định 43/2014 về hướng dẫn một số điều của Luật Đất đai quy định như sau:

Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

Cùng với đó căn cứ theo Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ – CP quy định bổ sung như sau:

Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
…
19. Bổ sung khoản 6 vào Điều 23 như sau:

“6. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc không có nhà ở thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Vì vậy trong trường hợp của gia đình bạn đất được cấp không đúng thẩm quyền tuy nhiên đất được cấp trước năm 2004 nên sẽ được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai.

Thưa Luật sư của LVN Group, xin hỏi: Gia đình tôi ở miền núi, đã được cấp đất ở một lần với hạn mức tối đa là 400m2 vào năm 1980 do bố tôi đứng tên chủ bìa. nhà tôi còn một mảnh đất nữa sử dụng từ năm 1990. vậy giờ gia đình tôi có thể xin cấp đất ở đó cho mẹ tôi đứng tên để được hưởng chính sách miễn thuế đất ở không ? bố mẹ tôi vẫn chung một hộ khẩu.

>> Nhà bạn con một mảnh đất sử dụng từ năm 1990 thì không rõ là gia đình bạn có giấy tờ gì về đất đai không và hiện tại trên đất đã có nhà chưa, có xảy ra tranh chấp gì trong quá trình sử dụng không. Tất cả những thông tin đó sẽ quyết định đến việc bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không và có được công nhận là đất ở không.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.0191

Trả lời:

Thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH LVN GROUP xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, bạn cần xác định di chúc miệng mà ông bà để lại có hợp pháp hay không theo Khoản 5 Điều 630Luật dân sự 2015:

Điều 630. Di chúc hợp pháp

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Nếu như di chúc miệng không hợp pháp thì di sản ông bà bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật theo Điều 651 Luật dân sự 2015:

“

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

”

Thứ hai, bạn cần làm thủ tục thỏa thuận phân chia di sản theo Điều 57 Luật công chứng 2014:

“Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.

4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.”

Thứ ba, thực hiện trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CPvề hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013:

“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.’’

*Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng kí giấy chứng nhận được quy định tại Khoản 5 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính:

“Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

5. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý nợ hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, của nhóm người sử dụng đất, bao gồm:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Một trong các loại giấy tờ gồm: Biên bản hòa giải thành (trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi ranh giới thửa đất thì có thêm quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai theo quy định của pháp luật; văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng thế chấp, góp vốn có nội dung thỏa thuận về xử lý tài sản thế chấp, góp vốn và văn bản bàn giao tài sản thế chấp, góp vốn theo thỏa thuận; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành có nội dung xác định người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án đã được thi hành; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong trường hợp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất;

d) Trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức phải có văn bản chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức theo quy định của pháp luật; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải có sổ hộ khẩu kèm theo; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ và chồng phải có sổ hộ khẩu hoặc giấy chứng nhận kết hôn hoặc ly hôn kèm theo.”

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi, chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Việc hủy hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Giấy Chứng Nhận) theo quy định của pháp luật chỉ thực hiện trong các trường hợp Giấy Chứng Nhận bị mất, hư hỏng không còn sử dụng được hoặc thông tin trên Giấy Chứng Nhận sai sót. Trường hợp gia đình bạn đã được cấp Giấy Chứng Nhận ghi nợ tiền sử dụng đất thì gia đình bạn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đó theo thời hạn do cơ quan có thẩm quyền quy định mà không thể hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Về cách tính tiền sử dụng đất trong hạn mức:

Tại khoản 3, Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Như vậy, trường hợp này bạn không nói rõ là mảnh đất nhà bạn thuộc địa bàn tỉnh nào nên chúng tôi không thể xác định được việc tính tiền vượt hạn mức đối với trường hợp của gia đình bạn đúng hay không.

Luật sư cho tôi hỏi: đất nhà tôi chưa có bìa đỏ, khi còn sống mẹ chồng tôi vẫn chưa làm miếng đất này có hàng 100 năm nay, vợ chồng tôi lấy nhau từ năm 1982 đi công tác hàng tháng mới về nhà, ở nhà có mẹ chồng tôi năm 2015 mẹ tôi ốm mấy tháng sau đó qua đời vào tháng 2/2015, hiện nay chồng tôi muốn làm bìa đỏ của miếng đất đang ở, thì được biết là đứa cháu trai con em chồng tôi là cháu nội của cụ làm giấy thừa kế cho, như vậy là đúng hay sai, trong khi mẹ tôi còn sống ở cùng với vợ chồng tôi cũng không biết gì mẹ tôi cũng không nói gì cụ cũng không biết chữ, nói chung chuyện bất ngờ. Vậy Luật sư của LVN Group cho tôi biết lên xử lý ra sao, hiện nay nhà và đất là của vợ chồng chúng tôi vẫn đi về nơi thờ cúng các cụ, và hiện cho con trai tôi đã lấy vợ đang ở nhà này. Xin luât sư tư vấn giúp. Tôi xin cảm ơn!

Đối với trường hợp của bạn, Một di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện quy định tại Điều 625 Bộ luật dân sự số 2015như sau:

– Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;

– Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.

Di chúc do mẹ chồng bạn để lại được coi là hợp pháp khi đáp ứng được các điều kiện nêu trên. Vì vậy, bạn có thể

Trường hợp bạn nghi ngờ bản di chúc này là giả thì cần phải chứng minh được nó thiếu một trong những điều kiện trên.

Chào Luật sư, Tôi có một số thắc mắc mong nhận được sự giải đáp của Luật sư của LVN Group. Trường hợp trên sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng, người chồng mất và sau sổ có ghi “để thừa kế ½ QSDD và tài sản gắn liền với đất cho người vợ” thì người vợ có quyền thế chấp tài sản không. Trường hợp người vợ không toàn quyền thế chấp được thì cần phải làm thế nào để được thế chấp tài sản ạ. Trân trọng cảm ơn Luật sư của LVN Group

Theo như thông tin bạn cung cấp thì khi người chồng chết đã để lại phần thừa kế của mình là 1/2 QSDĐ ( tức phần thừa kế trong tài sản chung với vợ ) cho vợ mình. Do đó, người vợ sẽ có toàn quyền với mảnh đất và đương nhiên sẽ được thế chấp tài sản này.

Thưa Luật sư của LVN Group, Ông bà em có 1 mảnh đất (khoảng 390m2 đất trong đó có 200m2 đất thổ cư còn lại là đất vườn), sinh thành 6 người con, 2 người con trai cả đã mất (trong đó 1 người sinh thành 2 người con trai được hưởng quyền thừa kế),khi bà e còn sống thì trong 4 người con còn lại có 2 người con trai đã được ông bà tách sổ đỏ riêng (mỗi người 50m2 đất thổ cư), bà mất đến nay đã được 3 năm giờ ông muốn chia 100m2 đất thổ cư còn lại cho 2 người con (1 con gái 50m2 và 1 con trai cả đã mất sinh thành 2 người con trai 50m2, trong đó đã loại trừ 2 người con đã được chia đất và 1 người con chấp nhận hiến tặng lại) ý nguyện của ông muốn chia như vậy liệu có được không? Và thủ tục như thế nào?

Theo quy định tại Điều 624 Bộ luật dân sự 2015 về quyền thừa kế của cá nhân thì cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Do đó, bố bạn hoàn toàn có quyền lập di chúc để chia tài sản của mình cho những ai mà bố bạn muốn.

Xin Luật sư của LVN Group giải đáp giúp thắc mắc này ạ: Tôi có ngôi nhà đồng sở hữu của 5 anh em (do thừa kế) (trong đó có 1 người anh đã mất có 2 đứa con đang sống ở Đức), nay chúng tôi muốn xin cấp sổ hồng để dễ bán nhưng tôi không biết khi cấp sổ thì ai sẽ là người đứng tên trên sổ hay tất cả anh em tôi đều được đứng tên? còn phần người anh mất và 2 đứa cháu ở nước ngoài thì đứng tên như thế nào? Và sau khi có sổ chúng tôi muốn bán ngôi nhà này nhưng chỉ muốn 1 người đại diện giao dịch & công chứng giấy tờ cho người mua thì có được không? nếu được thì là giấy tờ gì & thực hiện ra sao? (vì gia đình đông anh em phức tạp). Mong quý Luật sư của LVN Group hồi đáp sớm, tôi xin cám ơn.

Căn cứ vào thông tin của bạn, trường hợp này khi muốn xin cấp sổ hồng cho ngôi nhà thì tất cả những người sở hữu sẽ cùng đứng tên trên giấy chứng nhận. Đối với phần thừa kế của anh bạn đã mất thì sẽ được thừa kế thế vị cho hai cháu của bạn và họ cũng đương nhiên có một phần sở hữu đối với ngôi nhà này.

Nếu sau này bạn và các thành viên đã thỏa thuận và muốn 1 người đứng ra đại diện để thực hiện giao dịch và công chứng khi bán cho người khác thì có thể thực hiện hợp đồng ủy quyền, hợp đồng này phải được lập thành văn bản và có công chứng.

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về làm sổ đỏ, gọi:1900.0191

Luât sư tư vấn:

Các lệ phí bạn cần đóng khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm:

Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại thông tư số 301/2016/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ bạn cần phải nộp là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ với đất = giá 1m2 đất x diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (giá 1m2 theo giá của UBND tỉnh ban hành với loại đất tương tự)

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 20/2016/NQ-HĐND

Trường hợp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất): tại các xã thuộc huyện 10.000 đồng

Trường hợp có nhà và tài sản khác thì tại các xã thu 50.000 đồng

Về các khoản phí khác như: phí đo đạc, phí thẩm định, theo quy định tạiQuyết định số 52/2016/QĐ-UBND thì UBND thành phố Hà Nội đã được bãi bỏ nên bạn sẽ không mất các khoản phí này

Như vậy, trong các khoản phí, lệ phí phải nộp sẽ có khoản lệ phí trước bạ là mất khá nhiều, nên bạn có thể tham khảo giá đất của thành phố Hà Nội để tính lệ phí trước bạ.

Tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến gọi: 1900.0191

Trả lời:

Công ty Luật TNHH LVN GROUP xin gửi tới bạn lời chào trân trọng và cảm ơn bạn đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Vì gia đình bạn thực hiện chuyển nhượng một phần diện tích đất, trường hợp này bạn cần thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại tại khoản 11 điều 9 Thông tư số 124/2011/TT-BTC(Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi bổ sung) hướng dẫn về lệ phí trước bạ và Luật Đất đai 2013 việc tách thửa cần phải đảm bảo các điều kiện sau:

– Có bản gốc giấy chứng nhận đã cấp

– Diện tích được phép tách thửa để hình thành thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với điều kiện cụ thể của địa phương theo quyết định của Ubnd cấp tỉnh.

Như vậy, mảnh đất mà gia đình bạn đang sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) như vậy chỉ cần đáp ứng thêm điều kiện về diện tích tối thiểu thì có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất.

Quy trình các bước thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất:

Bước 1: Bên chuyển nhượng xin công văn chia tách tại cơ quan tài nguyên môi trường.

Thời gian thực hiện: 15-20 ngày. Mục đích của việc xin công văn này là để cơ quan tài nguyên môi trường xác định lại một lần nữa thửa đất có đủ điều kiện để chia tách theo quy định của pháp luật và quy hoạch của vùng hay không.

Bên chuyển dịch gửi hồ sơ xin tách thửa nhà đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, hồ sơ gồm:

• Đơn xin tách thửa kê khai theo mẫu.
• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + (01 bản chính + 01 bản sao).
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện phần diện tích chuyển dịch (ít nhất 3 bản chính).
• Biên bản hiện trạng nhà (ít nhất 3 bản chính nếu diện tích đất chuyển dịch có cả nhà trên đất).
• 02 bản sao CMND + Hộ khẩu của Bên chuyển dịch và bên nhận chuyển dịch.
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của từng tỉnh.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có sẽ kiểm tra hiện trạng, nếu đủ điều kiện tách thửa thì ra công văn đồng ý cho tách thửa.

Lưu ý: Một số quận, huyện sẽ giữ sổ đỏ bản chính của người yêu cầu chia tách và đưa lại bản sao có đóng dấu của tài nguyên môi trường.

Bước 2: Làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường

a. Kê khai nộp thuế:

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai các quận (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).

Thành phần hồ sơ gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký, trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua nhà đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).
• Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính).
• Hợp đồng công chứng đã lập (02 bản chính)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (02 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
• 02 Bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất.
• Biên bản hiện trạng nhà (nếu có).
• Công văn đồng ý chia tách của tài nguyên và môi trường

Các khoản chi phí + thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2 % tổng giá trị tài sản;
• Thuế trước bạ: 0,5 % tổng giá trị tài sản;
• Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
• Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

b, Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán

• Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nộp thuế.
• Sau khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo thuế.
• Sau khi nộp thuế xong, cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để gửi nốt một nửa hồ sơ còn lại và biên lai nộp thuế.
• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nhận kết quả (lấy sổ).

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến về cấp sổ đỏ, gọi:1900.0191

Trả lời:

Kính chào bạn T.S, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Thứ nhất, về việc xác định thời điểm sử dụng đất ổn định. Khi bạn tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho bạn/gia đình bạn thì phải tính từ thời điểm bạn/gia đình bạn tiếp quản, sử dụng đất đai, chứ không phải tính từ thời gian người chủ trước sử dụng.

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về việc xác định thời điểm sử dụng đất ổn định như sau:

“2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất”.

Như vậy, quy định trong điều luật trên đã xác định rất rõ ràng về thời điểm sử dụng đất ổn định để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận, bạn cần phải đưa ra ít nhất 1 loại giấy tờ được quy định trong khoản 2 kể trên trước Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chứng minh cho việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, hợp pháp của mình.

Về nghĩa vụ tài chính khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

Một là, tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất trong trường hợp công nhận quyền sử dụng đất được áp dụng theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về tiền sử dụng đất và Thông tư số 76/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn thực hiện Nghị định số 45/2014/NĐ-CP. Đồng thời bạn có thể tham khảo thêm Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 về các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hai là, lệ phí trước bạ. Theo quy định tạiĐiều 1, Điều 2, Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạquy định :

“Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất:”

Như vậy, nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể theoquy định tạiĐiều 6, Thông tư 124/2011 và Điều 3, thông tư 34/2013/TT-BTCquy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Ba là, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất. Quy định tại Thông tư số 02/2014/TT-BTC về phí và lệ phímức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới.

Về thủ tục và hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn có thể tham khảo thêm trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, mong rằng có thể giải đáp thắc mắc của bạn.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh KHuê