Luật sư tư vấn:

Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền sở hữu:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”

– Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản.

– Nội dung quyền sở hữu bao gồm: Quyền chiếm hữu là quyền quản lý, nắm giữ tài sản. Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản. Quyền định đoạt là quyền quyết định chuyển giao quyền sở hữu hay từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản.

Điều 159 Bộ luật Dân sự năm 2105 quy định về quyền khác đối với tài sản:

“1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.

2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm:

a) Quyền đối với bất động sản liền kề;

b) Quyền hưởng dụng;

c) Quyền bề mặt.”

Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản đều là các vấn đề quyết định về quyền sở hữu của các chủ thể; là những quy định về nguyên tắc xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, quyền sở hữu có phạm vi rộng hơn vì đó là tổng hợp các quy phạm pháp luật, điều chỉnh các quan hệ xã hội nảy sinh trong vấn đề chiếm hữu, sử dụng và định đoạt; còn quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. 

Luật LVN Group phân tích chi tiết hơn mối quan hệ giữa quyền sở hữu với các quyền khác như sau:

1. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu tài sản và quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền phái sinh từ chế định sở hữu. Ở Việt Nam, quyền này được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 1995, năm 2005 và tiếp tục được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2015 ở một mục riêng tại Chương XIV “Quyền khác đối với tài sản”. Bao gồm 12 điều (từ Điều 245 đến Điều 256). 

Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề được định nghĩa như sau:

“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”

Như vậy, về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề là một loại vật quyền. Bởi nó cho người hưởng quyền có được những quyền năng nhất định trên “bất động sản chịu hưởng quyền” dựa trên mối liên hệ giữa hai bất động sản. Theo đó, một bất động sản phải chịu gánh nặng nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản còn lại thuộc quyền sở hữu của người khác.

Tuy nhiên, theo nguyên lý chung thì quyền địa dịch (quyền đối với bất động sản liền kề) là quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản với nhau. Thông qua đó, chủ sở hữu một bất động sản được sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác để phục vụ cho việc khai thác bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình. 

 

2. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu tài sản và quyền hưởng dụng

2.1. Khái quát chung về quyền hưởng dụng

Quyền hưởng dụng được quy định từ Điều 257 đến Điều 266 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đây là một trong những quy định mang tính chất đột phá khi Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận thêm quyền hưởng dụng bên cạnh quyền sở hữu – một quyền năng được coi là quan trọng nhất trong thực tiễn giao dịch dân sự từ trước đến nay.

Theo đó, Điều 257 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định”.

Quy định này cho thấy, quyền hưởng dụng là quyền của một chủ thể đối với tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác được hưởng các lợi ích do tài sản đó mang lại. Nói cách khác, quy định này mang tính chất “mở đường” nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể chứ không phải là chủ sở hữu tài sản được phép khai thác các công dụng, lợi ích từ tài sản cho chủ thể. Tuy nhiên, chủ thể có quyền hưởng dụng chỉ được phép khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác mang lại trong một thời hạn nhất định.

Thực chất, quyền hưởng dụng không hoàn toàn là một quy định mới trong hệ thống pháp luật tại Việt Nam. Trước đây, trong nền pháp luật cận đại, tại các Bộ Dân luật Bắc 1931, Bộ Dân luật Trung (hay còn gọi là Hoàng Việt Hộ luật năm 1936-1939) và Bộ luật Dân sự Sài Gòn 1972 đều có những quy định về quyền hưởng dụng. Đến pháp luật hiện đại Việt Nam, tại các Bộ luật dân sự năm 1995 cho đến Bộ luật Dân sự năm 2015 không có bất cứ quy định nào liên quan đến quyền hưởng dụng. Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận sự trở lại của quyền hưởng dụng bằng các quy định cụ thể và được đặt tại phần quy định về quyền khác đối với tài sản cùng với quyền đối với bất động sản liền kề và quyền bề mặt.

Như vậy quyền hưởng dụng đã được pháp luật cận đại Việt Nam trước đây đề cập đến. Quy định về khái niệm cũng như tên gọi liên quan đến quyền hưởng dụng trong lịch sử pháp luật tại Việt Nam không có sự khác nhau nhiều mà chỉ khác nhau chủ yếu ở thuật ngữ, câu chữ được sử dụng hoàn toàn không giống nhau, bởi lẽ đề phù hợp với phong tục đời sống ở thời kỳ đó. Hiện nay, quyền hưởng dụng lại được đưa vào Bộ luật Dân sự năm 2015 như một quyền năng hoàn toàn mới và có nhiều giá trị đối với thực tiễn cuộc sống hiện đại ngày nay khi có rất nhiều giao dịch dân sự diễn ra hằng ngày một cách nhộn nhịp và phức tạp hơn.

 

2.2. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền hưởng dụng

Quyền hưởng dụng là một loại vật quyền. Trong một quan hệ hưởng dụng đối với một tài sản có hai chủ thể đó là chủ sở hữu tài sản và người có quyền hưởng dụng. Đối với chủ sở hữu tài sản, luật đã quy định chủ thể này có quyền sở hữu tài sản đó, hay nói một cách khác quyền sở hữu này bao gồm: “quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản” (Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015).  Đối với người có quyền hưởng dụng, chủ thể này có quyền trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuộc quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan mà không phụ thuộc vào ý chí hay hành vi của chủ sở hữu tài sản trong một thời hạn nhất định nào đó.

Lấy ví dụ, bà X có hai người con là M và N, M bị bệnh đao. Bà X có tài sản là một căn nhà. Hiện bà X và 2 người con M và N đang ở trong căn nhà này. Bà X có nguyện vọng sau khi bà mất thì căn nhà này sẽ thuộc quyền sở hữu của N, còn M sẽ được sử dụng căn nhà này cho đến khi M qua đời. Để thực hiện được nguyện vọng của mình thì bà X có thể lập di chúc rằng: Sau khi bà X qua đời thì căn nhà sẽ được chuyển quyền sở hữu cho N nhưng M sẽ được quyền hưởng dụng căn nhà này cho đến khi M qua đời. Như vậy, chính nhờ vào quyền hưởng dụng đã được pháp luật quy định mà sau khi bà X mất, N không bao giờ có thể đuổi M ra khỏi nhà.

Qua đây có thể thấy rằng, giữa quyền hưởng dụng và quyền sở hữu tài sản có mối quan hệ khăng khít với nhau. Việc bộ luật dân sự năm 2015 bổ sung thêm quy định về quyền hưởng dụng bên cạnh quyền sở hữu là một cải cách lớn của nền tư pháp nước ta và tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể thực hiện các giao dịch dân sự thuận lợi hơn trong thực tiễn cuộc sống.

Trong quan hệ dân sự, giữa quyền hưởng dụng và quyền sở hữu tài sản có hai chủ thể tách biệt, đó là người sở hữu và người có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức của chủ sở hữu khác. Một khi xuất hiện người hưởng dụng thì quyền của chủ sở hữu tài sản sẽ bị thu hẹp lại. Hay nói cách khác, chủ sở hữu tài sản sẽ không còn đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản nữa bởi một phần của chủ sở hữu đã chuyển qua cho người có quyền hưởng dụng các hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng. Quyền sở hữu lúc này sẽ bị hạn chế, hay còn gọi là “quyền hư hữu” hoặc “hư quyền”. Chủ sở hữu bị giảm thiểu quyền sở hữu được gọi là “hư chủ”. Theo đó, “quyền hư hữu” là quyền còn lại đối với chủ sở hữu của một tài sản mà người khác được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Phần quyền còn lại này là quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Như vậy, giữ chủ sở hữu tài sản và người có quyền hưởng dụng có mối quan hệ qua lại giữa quyền và nghĩa vụ của hai chủ thể này, cụ thể như sau:

Quan hệ giữa quyền của chủ sở hữu và người hưởng dụng:

Người hưởng dụng có quyền “tự mình hoặc cho phép người khác khai thác, sử dụng, thu hoa lợi, lợi tức từ đối tượng của quyền hưởng dụng” (khoản 1 Điều 261 Bộ luật Dân sự năm 2015), đồng thời có quyền “cho thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản (khoản 3 điều 261 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Điều này có ý nghĩa rằng, khi được trao quyền hưởng dụng, người hưởng dụng có thể tự mình thực hiện việc khai thác, sử dụng, hưởng các hoa lợi, lợi tức từ tài sản hoặc có thể chuyển giao quyền này cho một chủ thể khác mà không cần phải có ý kiến đồng ý của chủ sở hữu tài sản. Ngoài ra, người hưởng dụng cũng có thể cho thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản sản đó. Người thuê được quyền hưởng dụng của người cho thuê nhưng không có quyền hưởng dụng các hoa lợi, lợi tức của tài sản.

Có thể nói rằng, việc thừa nhận quy định về cho thuê quyền hưởng dụng là một điểm tiến bộ của các nhà làm luật bởi lẽ phù hợp với xu hướng thực tiễn của cuộc sống ngày nay ở nước ta nhằm mục đích đẩy mạnh sự giao lưu dân sự giữa các chủ thể, phát triển tối đa khả năng sinh lợi của các tài sản. So với chủ sở hữu tài sản thì chủ sở hữu các hoa lợi, lợi tức từ tài sản hay còn gọi là người có quyền hưởng dụng được luật trao quyền năng rất lớn. Người có quyền hưởng dụng có thể thực hiện quyền của mình một cách tuyệt đối mà không cần phải có sự cho phép của chủ sở hữu. Cũng cần lưu ý rằng, quyền của người hưởng dụng cũng khác với quyền của người thuê trong hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015 khi mà người thuê được quyền thuê lại tài sản mà mình đã thuê chỉ khi được bên cho thuê đồng ý.

Về phía chủ sở hữu tài sản, khi chủ thể khác được trao quyền hưởng dụng tài sản thì chủ sở hữu vẫn còn nắm giữ quyền định đoạt tài sản. Tuy vậy, chủ sở hữu vẫn bị pháp luật khống chế “không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã được xác lập” của người hưởng dụng (khoản 1 Điều 263 Bộ luật Dân sự năm 2015). Do đó, đối với một tài sản cụ thể, mặc dù trên giấy tờ vẫn thuộc về chủ sở hữu, chủ sở hữu có quyền định đoạt số phận của tài sản đó, nhưng khi có xuất hiện quyền hưởng dụng thì quyền này mạnh hơn và làm triệu tiêu bớt đi quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu đó. Theo quy định tại Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản”. Đây là một quyền năng quan trọng của chủ sở hữu. Thế nhưng, nếu như chủ sở hữu muốn định đoạt căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình bằng cách bán cho một chủ thể khác, liệu rằng có ai dám mua căn nhà đó khi mà biết rõ thực trạng căn nhà này đang có một chủ thể khác đang có quyền hưởng dụng. Hoặc nếu có chủ thể khác muốn mua lại căn nhà thì giá trị của căn nhà đó cũng bị giảm bớt một phần giá trị bởi vì căn nhà vẫn còn liên quan đến người hưởng dụng khác và người này đang cho thuê căn nhà đó để lấy lãi. Nếu như chủ sở hữu vì không muốn thực hiện vì muốn thực hiện chuyển giao quyền sở hữu căn nhà mà giấu giếm tình trạng quyền hưởng dụng căn nhà đang thuộc về một người khác; điều này làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua thì chủ sở hữu đã vi phạm pháp luật. Chủ sở hữu tài sản chỉ thực sự thực hiện được quyền bán căn nhà của mình một cách thuận lợi khi quyền của người hưởng dụng đã hết hoặc sắp hết thời hạn. Do đó, giữa quyền của chủ sở hữu tài sản và quyền của người hưởng dụng có mối quan hệ tác động qua lại với nhau, ảnh hưởng lẫn nhau. Nói cách khác, quyền của người hưởng dụng sẽ hạn chế quyền của chủ sở hữu. Sự giao nhau giữa hai quyền này chính là sự phân định về mặt thời hạn thực hiện quyền, chừng nào còn quyền hưởng dụng của chủ thể khác thì quyền sử dụng của chủ sở hữu sẽ còn bị hạn chế.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 263 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu tài sản được quyền “yêu cầu Tòa án truất quyền hưởng dụng trong trường hợp người hưởng dụng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình”. Khi được trao quyền hưởng dụng, người này có các nghĩa vụ cơ bản được quy định tại Điều 262 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong thời gian thực hiện quyền hưởng dụng của mình, người hưởng dụng phải tuân thủ các nghĩa vụ đó. Nếu vi phạm, chủ sở hữu có quyền yêu cầu cơ quan duy nhất là Tòa án truất quyền hưởng dụng của người đó. Từ quy định này cho thấy:

– Nếu trong thời gian hưởng dụng, người hưởng dụng có hành vi vi phạm các nghĩa vụ của mình thì chủ sở hữu phải báo với Tòa án giải quyết chứ không thể tự mình có bất cứ hành vi nào để truất quyền hưởng dụng.

– Để Tòa án có thể truất đi quyền hưởng dụng của người vi phạm thì chủ sở hữu phải có yêu cầu. Nếu như người hưởng dụng có hành vi vi phạm nghĩa vụ nhưng chủ sở hữu không có yêu cầu gì thì Tòa án cũng không có thẩm quyền gì để truất quyền hưởng dụng.

– Cần phải hiểu thế nào là “vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng”? Người hưởng dụng có các nghĩa vụ cơ bản phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đối với một hành vi nào đó thực hiện trên tài sản của chủ sở hữu thì việc đánh giá là có hay không vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng sẽ tùy theo quan điểm đánh giá của từng người. Có thể chủ sở hữu cho rằng, người hưởng dụng vị phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thực hiện quyền hưởng dụng. Tuy nhiên, khi đưa ra Tòa án thì Tòa án lại không thể dựa vào quy định nào để cho rằng, đó là hành vi vi phạm nghiêm trọng hay chỉ cần dựa vào mức độ hao hụt của tài sản để Tòa án đánh giá. Vì vậy, chúng tôi cho rằng quy định tại khoản 2 Điều 263 Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn gây khó khăn khi áp dụng vào thực tế giải quyết tại Tòa án hiện nay.

Bên cạnh đó, người hưởng dụng có một số quyền khác theo quy định tại khoản 2 Điều 216 và Điều 264 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong đó, đối với quyền “yêu cầu chủ sở hữu tài sản thực hiện nghĩa vụ sửa chữa đối với tài sản” và “trường hợp thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ sở hữu tài sản thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu tài sản hoàn trả chi phí” tại khoản 2 Điều 261 Bộ luật Dân sự năm 2015 có giá trị bảo vệ tối đa quyền lợi của người hưởng dụng, tránh trường hợp bị chủ sở hữu tài sản chèn ép quyền lợi đó. Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây là quy định này chỉ mang tính chất chung chung chứ không nêu rõ trường hợp nào người hưởng dụng có quyền “yêu cầu” và “hoàn trả chi phí” nếu người hưởng dụng thực hiện nghĩa vụ sửa chữa tài sản. Điều này gây ra khó khăn khi áp dụng trong từng tình huống cụ thể và khi có hư hỏng, hao mòn tài sản xảy ra thì sẽ dễ xảy ra tranh chấp. Người hưởng dụng có thể lợi dụng quy định này để liên tục yêu cầu chủ sở hữu tài sản sửa chữa hoặc hoàn trả tất cả các chi phí dù chỉ có mất mát nhỏ xảy ra.

Điều 264 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc công nhận quyền sở hữu các hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng trong thời gian hưởng dụng và cho phép người hưởng dụng được hưởng giá trị thu được từ hoa lợi, lợi tức tương ứng với thời gian người đó được hưởng dụng đến khi quyền hưởng dụng chấm dứt mà chưa đến kỳ hạn thu hoa lợi, lợi tức. Tuy nhiên, Điều luật này chưa quy định các khoản thuế, phí phát sinh trong quá trình thu hoa lợi, lợi tức.

Quan hệ giữa nghĩa vụ của chủ sở hữu và người hưởng dụng:

Với tư cách là một chủ thể hưởng quyền, người hưởng dụng cũng có các nghĩa vụ theo quy định tại Điều 262 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trước hết, theo quy định tại khoản 1 Điều 262 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định người hưởng dụng có nghĩa vụ “tiếp nhận tài sản theo hiện trạng và thực hiện đăng ký nếu luật có quy định”. Khi được trao quyền hưởng dụng, tài sản đang thuộc sở hữu của chủ sở hữu và người này buộc phải chia sẻ quyền hưởng dụng cho người khác. Người hưởng dụng sau đó có nghĩa vụ tiếp nhận tài sản đó theo hiện trạng của tài sản và thực hiện đăng ký tài sản nếu tài sản đó thuộc danh mục tài sản cần được đăng ký. Quy định này là cơ sở để sau này đối chiếu nhằm xác định rõ tình trạng tài sản có bị hư hỏng, mất mát trong quá trình người hưởng dụng sử dụng tài sản. Tuy nhiên, quy định này vẫn còn mang tính chất chung chung và không cụ thể hóa vì không có quy định về bằng chứng nào nêu rõ tình trạng hiện có của tài sản. Sau một thời gian sử dụng, tài sản dần hao mòn, cũ kỹ nhưng cũng không hề có cơ sở nào để xác định tình trạng ban đầu và tình trạng sau một thời gian sử dụng. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp giữa các bên. Bên cạnh đó, luật nhắc đến việc thực hiện đăng ký tài sản hưởng dụng. Tuy nhiên, việc đăng ký này được thực hiện như thế nào, cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền tiếp nhận và cấp quyền hưởng dụng vẫn còn là điều bị bỏ ngỏ.

Khoản 2, khoản 3 và khoản 5 Điều 262 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của người hưởng dụng là khá phù hợp để nhằm bảo vệ giá trị của tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng cũng như nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong mối quan hệ giữa người hưởng dụng và chủ sở hữu.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 262 Bộ luật Dân sự năm 2015, người hưởng dụng có nghĩa vụ “bảo dưỡng, sửa chữa tài sản theo định kỳ để đảm bảo cho việc sử dụng bình thường” và “khôi phục tình trạng của tài sản và khắc phục các hậu quả xấu đối với tài sản do việc không thực hiện tốt nghĩa vụ của mình phù hợp với yêu cầu kỹ thuật hoặc theo tập quán về bảo quản tài sản”. Đây cũng là một quy định hợp lý để bảo vệ tình trạng tài sản được phát huy tối đa giá trị của nó. Tuy nhiên, quy định này chưa nêu rõ “theo định kỳ”  hay là khoảng thời gian bao lâu, đồng thời vô tình tạo ra sự ỷ lại từ phía người hưởng dụng bởi nghĩa vụ sửa chữa tài sản khi bị hư hỏng, mất mát lớn thuộc phía chủ sở hữu tài sản.

Về nghĩa vụ của chủ sở hữu, những nghĩa vụ này được quy định lồng ghép cùng với việc thực hiện quyền của chủ sở hữu tại Điều 263 Bộ luật Dân sự năm 2015. Pháp luật quy định những nghĩa vụ này đối với chủ sở hữu để nhằm bảo vệ tối đa quyền của người hưởng dụng để được thực hiện một cách trọn vẹn hơn. Khi xuất hiện quyền hưởng dụng của người hưởng dụng, chủ sở hữu chỉ còn lại một quyền năng mạnh mẽ nhất là quyền “định đoạt tài sản” nhưng quyền này cũng bị pháp luật quy định thêm việc định đoạt tài sản phải “không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã được xác lập”. Như vậy, trong mọi trường hợp, chủ sở hữu luôn luôn phải có nghĩa vụ tôn trọng quyền của người hưởng dụng, không được thực hiện bất kỳ một hành vi nào làm cản trở, gây khó khăn cho việc thực hiện quyền của người hưởng dụng. Mặc dù pháp luật quy định người hưởng dụng khi thực hiện quyền của mình vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ cụ thể đối với tài sản được hưởng dụng. Tuy nhiên, pháp luật vẫn bảo vệ tối đa quyền lợi của họ để tránh trường hợp bị chủ sở hữu tài sản xâm phạm. Điều này cho thấy sự đối xử ưu ái đối với người hưởng dụng.

Tóm lại, với việc chính thức thừa nhận quyền hưởng dụng như một vật quyền tách ra khỏi quyền sở hữu, những vấn đề vướng mắc trong thực tiễn liên quan đến việc thực hiện quyền của những người được giao tài sản nhưng không có quyền định đoạt, có thể được giải quyết thỏa đáng. Việc tồn tại song song cùng lúc các quyền có tác dụng chế ước lẫn nhau, trong chừng mực nhất định có thể nói các quyền này cùng tồn tại song song nhưng có xu hướng triệt tiêu nhau. Quyền hưởng dụng làm giảm bớt phạm vi và nội hàm của quyền sở hữu nhưng quyền sở hữu không tác động theo hướng hạn chế quyền hưởng dụng mà chỉ có tác dụng thiết lập sự kiểm soát đối với quyền hưởng dụng. Trên danh nghĩa đứng tên là chủ sở hữu tài sản, chủ sở hữu được quyền định đoạt tài sản nhưng không thể thực hiện được quyền gì đối với tài sản của mình khi mà quyền hưởng dụng đã được trao cho một chủ thể khác, quyền sở hữu thành một “khuyết quyền” và việc thực hiện các quyền năng còn lại chỉ là quyền định đoạt đối với chủ sở hữu, mà định đoạt tài sản trong bối cảnh không còn quyền khai thác và hưởng lợi từ tài sản thật sự sẽ gặp những trở ngại nhất định.

 

3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu tài sản và quyền bề mặt

Giữa quyền sở hữu và quyền về mặt có mối liên hệ như sau:

Quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc, quyền bề mặt là một vật quyền phụ thuộc. Quyền này là quyền phát sinh từ quyền sở hữu, tức là nó chỉ xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của quyền sở hữu. Như vậy, điều kiện tồn tại của quyền bề mặt là có tồn tại quyền sở hữu đối với đất. Chủ sở hữu đất có quyền hợp pháp đối với đất mới được phép thực hiện việc xác lập quyền bề mặt cho chủ thể khác.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sở dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Đặc điểm đặc trưng của quyền bề mặt là quyền này được xác lập trên tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác (quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất). Đặc điểm này giúp phân biệt quyền bề mặt nói riêng, các quyền khác nói chung với quyền sở hữu – vật quyền chính đối với tài sản. Đây cũng là đặc điểm cho thấy tính phụ thuộc của quyền bề mặt. Mặt khác, chủ thể mang quyền bề mặt được trực tiếp chiếm hữu, sử dụng – khai thác quyền sử dụng đất. So với chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền bề mặt không có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất như chủ sở hữu. Tuy nhiên, việc sử dụng, khai thác đất đai của chủ thể mang quyền bề mặt cũng có tính độc lập, không phụ thuộc ý chí của chủ sở hữu trong suốt thời hạn có hiệu lực của quyền.

Bên cạnh đó, quyền bề mặt còn có một số đặc điểm khác khi so sánh với quyền hưởng dụng, quyền bề mặt đối với bất động sản liền kề, cụ thể:

– Về phạm vi tác động của quyền bề mặt:

Quyền bề mặt chỉ xác lập phạm vi trên quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất (chủ sở hữu). Trong khi đó, phạm vi của các quyền tài sản khác được quy định rộng hơn, như: Phạm vi quyền hưởng dụng có thể xác lập trên mọi tài sản, phạm vi quyền đối với bất động sản liền kề có thể xác lập trên quyền sử dụng đất của người khác.

– Về căn cứ xác lập quyền bề mặt:

Theo quy định tại Điều 268 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Đây cũng là căn cứ xác lập quyền hưởng dụng. Tuy nhiên, quyền đối với bất động sản liền kề có thể xác lập theo ba căn cứ này và theo địa thế tự nhiên (Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015)

– Về thời hạn của quyền bề mặt:

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Có thể thấy rằng, nhằm tạo ra sự đảm bảo cho người có quyền bề mặt có thời gian dài ổn định tạo lập tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh, sản xuất trên đất mà pháp luật dân sự không chỉ Việt Nam mà cả các quốc gia khác trên thế giới đều quy định quyền bề mặt có tính dài hạn. Ví dụ, Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định thời hạn này tối đa là 50 năm, Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan quy định thời hạn này là cả đời của chủ sở hữu hoặc của người có quyền bề mặt,…

– Xử lý tài sản sau khi quyền bề mặt chấm dứt: Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó (khoản 2 Điều 273 Bộ luật Dân sự năm 2015). Đây là một trong những vấn đề phức tạp nhất khi áp dụng trong thực tiễn của quyền bề mặt.

Nếu có bất kỳ vướng mắc nào về vấn đề này hoặc các vấn đề pháp lý khác xin vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của công ty Luật LVN Group qua số điện thoại 1900.0191 để được hỗ trợ giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Luật LVN Group xin trân trọng cảm ơn!