Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH LVN GROUP xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Kính gửi: Công Ty Luật LVN Group
Hiện tôi đang có vấn đề về việc tranh chấp đất đai mong được Luật Sư LVN Group tư vấn giúp tôi.
Tôi có mua căn nhà vào năm 2014 (sổ hồng đính kèm email). Căn nhà tôi mua diện tích hợp đồng mua bán là 72m2 và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng thì phần lối đi chung thuộc phần đất của tôi ( Hiện tại căn nhà đang xây dựng là 45m2 ) tính luôn phần lối đi thì mới đủ 72m2.
Tuy nhiên phía trong nhà tôi còn 1 căn nhà khác thì trên giấy chứng nhận ( sổ hồng _ NTNHieu email đính kèm) lại ghi là Sân Chung.
Tôi cũng biết rằng nếu bất động sản bên trong không có lối nào đi thì tôi phải chừa cho họ con đường để đi.
Nhưng hiện tại nhà bên trong trên sổ ghi là SÂN CHUNG nên họ mang đồ đạt ra lấn chiếm hẻm gây cản trở cho việc ra vào .
Theo giấy tờ của 2 nhà thì Phần đất này thuộc chủ quyền của Tôi hay là của chung và trong trường hợp này tôi phải giải quyết như thế nào ? và làm sao để xác định chính xác phần diện tích này.
Mong được Luật Sư tư vấn giúp tôi.
CƠ SỞ PHÁP LÝ
Bộ luật dân sự 2015;
Luật đất đai 2013;
Luật đất đai 200.3;
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do bộ tài nguyên và môi trường ban hành (có hiệu lực ngày 10/12/2009; hết hiệu lực ngày 05/07/2014).
NỘI DUNG TƯ VẤN
Thời điểm quý khách nhận chuyển quyền sử dụng diện tích đất này là ngày 21/4/2014. Thời điểm này việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo thông tư 17/2009/TT-BTNMT.
Ở mục IV trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của quý khách cung cấp: Diện tích nhà ở, đất ở được ghi nhận như sau:
Nhà ở: – DTSD: 107,98 m2. – DTXD: 45.74m2
Đất ở: 72,25 m2
Căn cứ: -Bản vẽ HT số 86/XNHT do phòng QLĐT Quận 9 duyệt ngày 22/07/2004.
Hợp đồng mua bán nhà số 5140/HĐ-MBN ngày 06/08/2004.
Dựa trên thông tin này, có thể thấy diện tích đất ở Nhà nước công nhận cho quý khách là 72,25m2. Tuy nhiên, để xác định cụ thể diện tích từ đâu đến đâu ta cần xem xét ở trang thứ 3 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xem xét sự ghi nhận diện tích đất thuộc sở hữu của quý khách.
Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận như sau:
– Cạnh thửa đất thể hiện bằng đường nét liền khép kín; kích thước cạnh thửa đất thể hiện trên sơ đồ theo đơn vị mét (m), được làm tròn đến hai (02) chữ số thập phân. Trường hợp thửa đất có nhiều cạnh thửa, không đủ chỗ thể hiện chiều dài các cạnh thửa trên sơ đồ thì đánh số hiệu các đỉnh thửa bằng các chữ số tự nhiên theo chiều kim đồng hồ và lập biểu thể hiện chiều dài các cạnh thửa tại vị trí thích hợp bên cạnh sơ đồ. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của quý khách cung cấp, các đường nét liền khép kín có thể hiểu là cạnh các thửa đất.
– Sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện bằng đường nét đứt liên tục trên sơ đồ thửa đất tại vị trí tương ứng với thực địa. Dựa trên sơ đồ của quý khách cung cấp. Các cạnh đường nét đứt trong sơ đồ có thể hiểu là nhà ở.
Theo sơ đồ này, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận cả phần lối đi thuộc sở hữu của quý khách. Tuy nhiên, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Hiếu phần sơ đồ thửa đất lại thể hiện đây là “SÂN CHUNG”. Do đó, để xác định được phần diện tích đất là thuộc sở hữu chung của hai nhà hay thuộc sở hưũ riêng của quý khách chỉ dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà quý khách cung cấp chưa đủ để khẳng định diện tích đất này thuộc sở hữu của ai. Mà để xác định rõ ràng, cần xác định các vấn đề sau:
Thứ nhất, cần xem xét các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất như: quyết định giao đất, cho thuê đất… hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính của xã, phường.
Thứ hai, Hồ sơ đã nộp để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ hồ sơ này có thể kiểm tra phần diện tích đất được cấp đã đúng trình tự, thủ tục chưa. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận có đầy đủ, đúng và chính xác hay không?
Để làm rõ nội dung này, đầu tiên quý khách làm đơn yêu cầu UBND xã tiến hành xem xét giải quyết, hòa giải giữa hai bên dựa trên cơ sở hồ sơ giấy tờ mà hai bên cung cấp, cũng như các thông tin về diện tích đất được lưu tại UBND xã/phường.
Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Theo quy định này, việc giải quyết đầu tiên tại cấp xã là bắt buộc. Sau đó, nếu đã được giải quyết tại cấp xã nhưng không thành thì có thể yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.
Trình tự, thủ tục giải quyết là như trên. Nhưng trong trường hợp này, để có thể bảo vệ cao nhất quyền và lợi ích của mình. Qúy khách cần xem xét và chuẩn bị các giấy tờ sau trước khi tiến hành đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết:
– Thứ nhất, Qúy khách kiểm tra lại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của quý khách đúng hay sai. Nếu không có căn cứ nào thể hiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sai thì dựa trên giấy chứng nhận đã được cấp quý khách có thể khẳng định phần đất này Nhà nước đã ghi nhận quyền sở hữu của quý khách.
– Thứ hai, quý khách lên UBND xã/phường xin cấp trích lục bản đồ địa chính để kiểm tra, xem xét lại trên bản đồ địa chính của xã/phường có thể hiện phần đất này là lối đi chung không? Hay ghi nhận diện tích đất này thuộc sở hữu của quý khách?
Điều 29 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chínhvề phân cấp quản lý hồ sơ địa chính như sau:
Điều 29. Phân cấp quản lý hồ sơ địa chính
1. Quản lý hồ sơ địa chính dạng số:
a) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính dạng số của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
b) Đối với huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa kết nối với cơ sở dữ liệu địa chính của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính dạng số của địa phương.
2. Phân cấp quản lý hồ sơ địa chính dạng giấy:
a) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh quản lý các tài liệu gồm:
– Bản lưu Giấy chứng nhận; sổ cấp Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
– Hệ thống hồ sơ thủ tục đăng ký của các đối tượng thuộc thẩm quyền tiếp nhận, thực hiện đăng ký đất đai;
– Bản đồ địa chính và các loại bản đồ, tài liệu đo đạc khác đang sử dụng để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
– Hệ thống sổ địa chính đang sử dụng, được lập cho các đối tượng đăng ký thuộc thẩm quyền;
– Hồ sơ địa chính đã lập qua các thời kỳ không sử dụng thường xuyên trong quản lý đất đai;
b) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện quản lý các tài liệu gồm:
– Bản lưu Giấy chứng nhận; sổ cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
– Hệ thống hồ sơ thủ tục đăng ký của các đối tượng thuộc thẩm quyền tiếp nhận, thực hiện đăng ký đất đai;
– Bản đồ địa chính và các loại bản đồ, tài liệu đo đạc khác sử dụng trong đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
– Sổ địa chính được lập cho các đối tượng thuộc thẩm quyền đăng ký và sổ mục kê đất đai đang sử dụng trong quản lý đất đai đối với nơi chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính;
c) Ủy ban nhân dân cấp xã (trực tiếp là công chức địa chính) quản lý bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các trường hợp nộp hồ sơ đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
3) Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm bảo đảm các điều kiện cho việc bảo quản hồ sơ địa chính thuộc thẩm quyền quản lý của địa phương theo phân cấp.
Như vậy, theo quy định trên thì bạn có thể yêu cầu trích lục bản đồ địa chính tại ủy ban nhân dân xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai của huyện đều được. Bạn có thể yêu cầu xin trích lục bản đồ địa chính tại thời điểm bạn được cấp giấy chứng nhận và bản đồ địa chính mới được cập nhật để đối chiếu về diện tích sử dụng đất của gia đình mình
Nếu các hồ sơ trên đều thể hiện quý khách là người sử dụng đất hợp pháp. Đồng thời Gia đình bên kia còn có những hành vi lấn chiếm, thì lúc đó theo quan điểm của Luật LVN Group quý khách mới thực hiện việc đề nghị UBND xã/phường xem xét và giải quyết theo quy định.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!