Những trường hợp nhà ở không được cấp chứng nhận quyền sở hữu. Điều kiện cấp sổ hồng đối với nhà ở. Xử lý những trường hợp không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Bên cạnh quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận thông qua việc cấp giấy chứng nhận khi người sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì với những tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng trên đất khác cũng được Nhà nước ghi nhận. Khi người có tài sản hình thành tài sản và có yêu cầu thì Nhà nước công nhận thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, trong một số trường hợp mặc dù có hình thành nhà ở trên đất nhưng Nhà nước không thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vậy, đó là những trường hợp nào?
1. Quy định về nhà ở, người được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Thứ nhất, theo quy định tại Khoản 1 Điều 104 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khi đủ điều kiện. Những tài sản này phải đang có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, cụ thể bao gồm:
– Nhà ở.
– Công trình xây dựng khác.
– Rừng sản xuất là rừng trồng.
– Cây lâu năm.
Như vậy, nhà ở chính là đối tượng phổ biến để được công nhận cho chủ sở hữu thông qua việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu.
Theo quy định tại Điều 3 Luật nhà ở năm 2014, nhà ở là đối tượng để được công nhận là quyền sở hữu chính là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân bao gồm các hình thức như sau:
– Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
– Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
– Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
– Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
– Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
– Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
Thứ hai, về đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định
Theo quy định tại Điều 3 Luật nhà ở năm 2014, chủ sở hữu nhà ở được định nghĩa như sau:
– Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
– Chủ sở hữu căn hộ là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư.
Những đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 7 Luật nhà ở năm 2014 bao gồm:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
-. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật nhà ở năm 2014 như:
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài gồm:
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan.
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (tổ chức nước ngoài).
+ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
2. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định
Theo quy định tại Điều 8 Luật nhà ở năm 2014, để được công nhận quyền sở hữu nhà ở phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, phải nằm trong những trường hợp được công nhận là chủ sở hữu nhà ở sau:
– Là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
– Chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam
– Trong trường hợp là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật nhà ở năm 2014, cụ thể:
+ Phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định nếu là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam
+ Phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam nếu là tổ chức nước ngoài.
+ Là cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, phải có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức như:
– Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật nhà ở năm 2014 như sau:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định
+ Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
3. Quy định về những trường hợp tài sản là nhà ở không được chứng nhận quyền sở hữu
Theo quy định tại Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các trường hợp sau đây không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
Thứ nhất, trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở:
– Nằm trong khu vực không thuộc diện được sở hữu theo quy định tại Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể là không nằm trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc nằm trong các khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
– Đã vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 76 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, theo đó:
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
+ Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:
Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.
Thứ hai, tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.
Lưu ý:
Với những trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ đươc bán hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Ngoài ra, trong quy định của Luật đất đai năm 2013 cũng quy định về những trường hợp nhà ở là tài sản gắn liền với đất không được công nhận quyền sở hữu khi cấp giấy chứng nhận, cụ thể như sau:
Một là, trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
– Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộcxx
-. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
– Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
– Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng đã có thông báo hoặc có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng.
Hai là, quy định tại Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng không cộng nhận nhà ở trên đất trong các trường hợp:
– Nhà ở gắn liền với đất nhưng thửa đất có nhà ở không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.
– Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính.
– Nhà ở gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
– Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
– Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (ví dụ như tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở và xây dựng nhà ở trên thửa đất đó thì nhà ở không được chứng nhận quyền sở hữu).
– Chủ sở hữu nhà ở không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc không có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.