Đất không có đường đi có thể tách thửa đất được không?

Phần đất không có đường đi được hiểu đơn giản là phần diện tích đất của người ở phía bên trong bị vây bọc xung quanh những bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có đủ lối đi ra đường lớn. Đất không có đường đi cũng có thể được xác định là những thửa đất khi tra cứu trên bản đồ địa chính không thể hiện trên bản đồ phần đường đi vào. Vậy đất không có đường đi có được làm thủ tục cấp sổ, sang tên, tách thửa hay không? Nếu có thì thủ tục làm như thế nào?

Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.0191

1. Quy định về cấp sổ đối với đất không có đường đi:

Đất không có đường đi được hiểu là phần diện tích đất của người ở phía bên trong bị vây bọc xung quanh những bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có đủ lối đi ra đường lớn. Đất không có đường đi cũng có thể là những thửa đất khi tra cứu trên bản đồ địa chính không thấy thể hiện trên bản đồ phần đường đi vào. Vậy để xác định thửa đất không có lối đi vào có được cấp sổ đỏ hay không phải xem xét đến việc thửa đất đó có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ hay không. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ thể đang sử dụng đất cần phải đảm bảo thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 99, 100, 101 và Điều 102 Luật đất đai năm 2013 như sau:

– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013

– Chủ sở hữu đất không có đường đi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/07/2014

– Đất không có đường đi là đất được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

– Chủ sở hữu đất không có đường đi được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Người sở hữu đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với mảnh đất không có đường đi đó;

– Chủ sở hữu đất không có đường đi đã mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất từ người khác;

– Đất không có đường đi là đất được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Chủ sở hữu đất không có đường đi tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

– Đất không có đường đi đã được cấp giấy chứng nhận rồi nhưng người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Nếu chủ sở hữu đất thuộc các trường hợp trên thì có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình.
Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước còn căn cứ vào việc thửa đất không có đường đi đó có thuộc trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai.
Như vậy, có thể khẳng định theo pháp luật đất đai hiện nay không có quy định nào cho rằng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có đường đi.
Vì vậy có thể kết luận, đất không có đường đi vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các cá nhân muốn được cấp sổ đỏ đối với thửa đất không có đường đi có nhu cầu cấp sổ phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đến cơ quan có thẩm quyền để được tiến hành cấp sổ đỏ.

2. Đất không có đường đi có thể tách thửa hay không?

Một mảnh đất muốn tách thửa phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc đất thuộc quyền sử dụng của chủ đất thì mới có thể tiến hành tách thửa được. Trong trường hợp chưa có giấy tờ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa.

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì muốn tách thửa cần phải đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa. Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

– Cá nhân muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì buộc phải có nhân khẩu thường trú tại địa phương và có căn cứ sử dụng đất ổn định từ trước đến nay cũng như không có tranh chấp về đất đai.

Bên cạnh đó, tùy vào mục đích tách thửa (tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất,…) cần phải đáp ứng thêm các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Đất còn thời hạn sử dụng.

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, phải bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định lối đi.

Như vậy nếu theo những quy định của pháp luật đất đai như đã nêu ở trên thì có thể thấy ngay cả khi đất không có lối đi vẫn được tách thửa. Tuy nhiên, một trong những nguyên tắc “bất di bất dịch” trong Bộ luật Dân sự cũng như thực tiễn áp dụng là thửa đất phải có lối đi nếu muốn tiến hành tách thửa, căn cứ quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 về Quyền về lối đi qua như sau:

–  Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

– Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Theo đó, khi một thửa đất được chia thành nhiều thửa khác nhau thì khi chia tách thửa phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong mà không có đền bù. Nghĩa là mảnh đất đó phải có lối đi và người sử dụng đất bị vây bọc không phải đền bù cho người sử dụng đất ở phía ngoài.

Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), để được tách thửa trước hết thửa đất phải đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của các tỉnh, thành.

Như vậy, bên cạnh những điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai thì khi tách thửa đất phải có lối đi để tránh những tranh chấp và bảo vệ quyền lợi chính đáng về lối đi của chủ sở hữu đất. Nói cách khác, đất không có lối đi sẽ không được tách thửa, cá nhân có nhu cầu tách thửa phải xác định và xin mở lối đi chung cho thửa đất đó trước khi tiến hành tách thửa đất.

3. Đất không có đường đi có được sang tên không?

 Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện để được sang tên đất đai bao gồm:

– Có Sổ đỏ/Sổ hồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;

– Đất không có tranh chấp tại thời điểm sang tên;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng.

Mặt khác căn cứ theo khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất gồm:

Thứ nhất: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Thứ hai: Đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân thì tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ ba: Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa nếu hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Thứ tư: Nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.

Như vậy, có thể thấy đất không có đường đi vẫn được phép sang tên vì không nằm trong các trường hợp không được sang tên, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Nhưng khi làm thủ tục sang tên, người được sang tên chuyển nhượng cần lưu ý vấn đề này thật kĩ để tránh sau này gặp phải tranh chấp không đáng có khi sở hữu đất không có đường đi sau này.