Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất không rõ nguồn gốc?

Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề nhức nhối hiện nay. Trước đây việc chuyển nhượng đất dễ dàng khiến cho người sử dụng đất gặp nhiều rủi ro, dễ xảy ra tranh chấp, các tranh chấp thông thường như phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, lấn chiếm đất, …. Thực tế khi xảy ra tranh chấp đất đai nhiều trường hợp người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng, cũng không có giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất. Vậy trong trường hợp có tranh chấp mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không chứng minh được nguồn gốc đất  thì sẽ giải quyết thế nào?

Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai năm 2013.

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

LVN Group tư vấn luật miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.0191

1. Xác minh nguồn gốc đất đai:

Hộ gia đình, cá nhân phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, có thể là bản sao các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ công hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời miền nam Việt Nam và Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được nhà nước cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy tờ mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Bao gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành; Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận;

– Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 có tên người sử dụng đất, bao gồm:

+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ, trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất; Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở; Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

+ Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

+ Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

+ Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

+ Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong đó có việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

+ Bản sao một trong những giấy tờ quy định trên nhưng phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.

Như vậy, nếu người sử dụng đất không có một trong những giấy tờ nêu trên được xác định là chủ thể sử dụng đất không có giấy tờ, chưa rõ nguồn gốc.

2. Hướng dẫn hòa giải giải quyết tranh chấp đất đai không rõ nguồn gốc:

Căn cứ theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013; Điều 88, Điều 89, Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì các chủ thể liên quan đến tranh chấp có thể lựa chọn giải quyết thông qua hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án.  

2.1. Tự hòa giải tranh chấp đất đai:

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

2.2. Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã:

Thứ nhất, khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

Thứ hai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Trước khi hòa giải phải thành phần Hội đồng hòa giải gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng. đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố hoặc trưởng thôn, ấp; người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội;có thể mời người biết rõ vụ, việc hay đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Trong cuộc họp hòa giải phải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Thứ ba, chỉ khi các bên tranh chấp đều có mặt thì mới tiến hành hòa giải. Nếu trong buổi hòa được tiến hành mà một bên vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp và được lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Nội dung biên bản hòa giải phải có nội dung cơ bản sau: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thống nhất, không thống nhất.

Thứ tư, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Đối với trường thay đổi hiện trạng về ranh giới khi đã hòa giải thành thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.3. Giải quyết khi hòa giải không thành ở Ủy ban nhân dân cấp xã:

Khi tranh chấp đất đai mà người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai sau đây:

– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

+ Đối với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện  thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Đối với trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự để giải quyết tranh chấp đất đai.

3. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai không rõ nguồn gốc:

Bước 1: Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện

+ Tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nộp hồ sơ tại UBND cấp tỉnh.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận xử lý hồ sơ đó phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu về tranh chấp đất đai

– Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết

– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Bước 4: Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai

Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

Trường hợp các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp có thẩm quyền thì có quyền khiếu nại lên UBND cấp trên trực tiếp, Bộ trưởng Bộ TN&MT hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định về tố tụng hành chính.

4. Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ về đất:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 91 tài liệu làm chứng cứ, chứng minh về đất đai  trong quá trình giải quyết tranh chấp:

+ Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;

+ Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

+ Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

+ Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, việc giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì chủ yếu phụ thuộc vào chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng do các bên tranh chấp đưa ra.

5. Hướng dẫn khởi kiện tranh chấp đất đai không rõ nguồn gốc:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nơi có đất đang xảy ra tranh chấp. Hồ sơ khởi kiện gồm có:

+ Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai;

+ Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất;

+ Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của người khởi kiện (Bản sao);

+ Sổ hộ khẩu (Bản sao);

+ Các giấy tờ liên quan khác.

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện có thể nộp trực tiếp, thông qua dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có) đến Tòa án nơi có đất đang tranh chấp.

Bước 3: Thụ lý vụ án

Nếu hồ sơ khởi kiện đầy đủ, Thẩm phán thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí nếu trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí; người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Trường hợp hồ sơ khởi kiện không đầy đủ, Thẩm phán thông báo để người khởi kiện sửa đổi, bổ sung hồ sơ khởi kiện.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử

Trong giai đoạn này, Tòa án tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải giữa các đương sự.

+ Trường hợp hòa giải thành thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì Thẩm phán ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự và quyết định này có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo; kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

+ Trường hợp hòa giải không thành thì Tòa án lập biên bản hòa giải không thành; Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm

Trong trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án, trong thời hạn 15 ngày các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực theo thủ tục phúc thẩm.