Mua nhà tái định cư chưa có sổ đỏ thế nào đúng pháp luật?

Trên thực tế có rất nhiều các nhân, hộ gia đình đã thực hiện việc mua bán nhà tái định cư khi chưa được cấp sổ đỏ. Vậy, mua nhà tái định cư chưa có sổ đỏ thế nào đúng pháp luật?

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Dịch vụ LVN Group tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.0191     

1. Quy định của pháp luật về nhà ở tái định cư:

Căn cứ theo điều 3 khoản 6 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020 thì ta có thể hiểu nhà ở tái định cư là loại nhà ở để phục vụ tái định cư . Đây là loại nhà là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật loại nhà ở tái định cư này .

Việc mua nhà ở tái định cư cũng cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể khi mua nhà ở tái định cư bạn cần phải đáp ứng được các điều kiên như: bạn phải thuộc một trong có 03 đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư như:

Người mua phải là cá nhân, hộ gia đình, có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Người mua phải là hộ gia đình, cá nhân bị nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;

Người mua phải  là hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở 2014.

Như vậy, không phải tất cả mọi người đều có thể mua nhà ở tái định cư, chỉ khi bạn  thỏa mãn điều kiện về đối tượng mua nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật như đã nêu ở trên thì bạn mới có thể mua nhà ở tái định cư.

2. Quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở:

Khi mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở dù là nhà ở tái định cư, đất tái định cư hay đất và nhà ở thông thường thì các cá nhân, hộ gia đình cũng phải đáp ứng những điều kiện về chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Cụ thể là theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013. Theo quy định này thì ta có thể hiểu rằng khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng được các điều kiện như sau:

Một là, phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định

Hai là, Đất không có tranh chấp;

Ba là, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Bốn là,  Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 cũng có những quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch. Theo quy định này thì khi mua bán nhà ở cần đáp ứng các điều kiện như sau:

Một là, Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật

Hai là, nhà đang không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

Ba là, nhà không thuộc diện bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Bốn là, nhà không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, các điều kiện này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó tại khoản 2 điều 118 Luật nhà ở 2014 lại có quy định về các trường hợp mua bán nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận bao gồm: Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Từ những quy định trên có thể thấy rằng muốn mua bán nhà ở thì nhà ở đó phải có Sổ đỏ, Sổ hồng trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng – mua bán loại nhà này về bản chất đó là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nói cách khác đó là việc người mua thế chỗ người bán để mua nhà của chủ đầu tư. Do vậy sẽ không đủ điều kiện để thực thủ tục mua bán nhà tái định cư chưa có sổ đỏ qua công chứng mà sẽ phải thực hiện thủ tục mua bán nhà tái định cư chưa có sổ đỏ thông qua các hình thức giao dịch khác.Nói cách khác, nếu các bên mua bán nhà ở nhưng không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì việc mua bán này không có hiệu lực.

3. Mua nhà tái định cư chưa có sổ đỏ thế nào đúng pháp luật:

Trên thực tế vẫn không ít người dù biết nhà ở tái định cư chưa có sổ đỏ nhưng vẫn bất chấp để mua hoặc đã lỡ mua từ trước đó.Trong trường hợp này có các hướng xử lý như sau:

 Đối với trường hợp mua nhà tái định cư là nhà chung cư:

Căn cứ theo quy định tại điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp chung cư chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Theo quy định này ta có thể hiểu rằng:

Các bên tiến hành mua bán nhà chung cư chưa có sổ đỏ phải đảm bảo được về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là: Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Sau đó, các bên thực hiện các hình thức mua bán nhà ở chung cư theo quy định của pháp luật là việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung theo quy định của pháp luật. (khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014)

Đối với trường hợp mua nhà tái định cư là nhà mặt đất:

Trên thực tế, rất nhiều hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng xong nhà ở nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp cho đất dẫn đến trường hợp đất có sổ nhưng nhà gắn liền với thửa đất đó không có sổ. Mà như đã phân tích ở mục trên có thể thấy rằng nhà bắt buộc phải có sổ đỏ, sổ hồng mới có thể mua bán, chuyển nhượng được, do đó khi chuyển nhượng nhà đất cho người khác thì chỉ có đất có đủ điều kiện chuyển nhượng, nhà không đủ điều kiện. Vì vậy, khi thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì công chứng viên chỉ công chứng phần đất, riêng nhà ở không đưa vào hợp đồng.

Trong trường hợp này người mua muốn an toàn về mặt pháp lý khi bỏ tiền mua nhà nhưng không có sổ thì phải  đề nghị người có nhà đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ hoặc ủy quyền cho mình thực hiện thủ tục này trước khi tiến hành mua bán.

Theo quy định của pháp luật khi mua nhà không có sổ đỏ thì bạn cần thực hiện theo 02 giai đoạn với các bước khác nhau, cụ thể:

Bước 1: Bạn cần yêu cầu chủ sở hữu căn nhà tiến hành thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Sau khi đã tiến hành cấp sổ đỏ hay nói cách khác là đăng ký quyền sở hữu nhà ở với căn nhà tái định cư thì hai bên tiến hành thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

Để đảm bảo an toàn và tùy theo nhu cầu thi các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc

Sau đó các bên tiến hành thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán quyền sở hữu nhà ở tái định cư

Cuối cùng là chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên căn nhà tái định cư đó tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, nếu trường hợp hai bên không thể thực hiện theo đúng quy trình trên khi mua bán nhà ở cần có người làm chứng, giấy biên nhận tiền nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua nếu có xảy ra tranh chấp.

Như vậy, từ những lập luận và phân tích cùng những căn cứ pháp lý đã nêu ở trên thì có thể xác định được rằng việc mua bán nhà ở tái định cư mà chưa có sổ đỏ là không hợp pháp. Các bên muốn thực hiện được giao dịch mua bán nhà ở tái định cư trong trường hợp này bắt buộc bên có quyền sở hữu nhà theo quy định phải thực hiện việc cấp sổ đỏ cho căn nhà trước rồi mới ký kết hợp đồng mua bán hợp pháp.