Sổ đỏ nhà chung cư bao nhiêu năm? Thời hạn sử dụng chung cư?

Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho hộ gia đình tại thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh,… Mô hình nhà chung cư hiện nay với thiết kế thông minh, nhỏ gọn, tiện lợi phù hợp với xã hội là lựa chọn tối ưu nhất. Tuy nhiên, nhiều người thắc mắc về vấn đề giá trị sổ đỏ nhà chung cư là bao nhiêu năm? Có gia hạn được sổ đỏ nhà chung cư không? 

Cơ sở pháp lý: 

– Luật Đất đai năm 2013; 

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; 

– Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.0191

1. Sổ đỏ nhà chung cư được hiểu như thế nào?

Căn cứ Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 Nhà chung cư được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Căn cứ theo Khoản 1 và Khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: 

– Hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan và có giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 5 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được công nhận quyền sở hữu nhà ở mà phải thực hiện quy định pháp luật. 

Đồng thời căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm một tờ và có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng (Sổ hồng). Do đó, theo quy định nêu trên đối với nhà chung cư người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng)

Tuy nhiên, hiện nay nhiều bạn đọc vẫn sử dụng thuật ngữ “Sổ đỏ” do vậy, Luật LVN Group xin sử dụng thuật ngữ này trong bài viết.

2. Sổ đỏ nhà chung cư là bao nhiêu năm? Có gia hạn được không?

Hiện nay, theo quy định pháp luật giá trị Sổ đỏ chung cư gồm 02 loại:

– Một là, Giá trị sử dụng phụ thuộc vào chính giá trị của căn hộ chung cư.

– Hai là, Giá trị pháp lý chính là thời hạn sử dụng của Sổ đỏ, thực tế Sổ đỏ thường ghi thời hạn sử dụng là 50 năm tuy nhiên cần lưu ý rằng sổ đỏ không bị ấn định là 50 năm. Vì:

Thứ nhất, Căn cứ vào thời hạn sử dụng đất 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư như sau:

– Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất  lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;  tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn nêu trên. 

Thứ hai, căn vào thời hạn sử dụng căn hộ chung cư:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có chung cư. Cụ thể:

i) Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư tại mục ii) dưới đây. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

ii) Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

– Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp: 

+ Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt (Khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014);

+ Nhà chung cư không thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng năm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu ở thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư (Khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014);

– Trường hợp nhà chung cư có nguy cơ sập đổ, bị hư hỏng nặng, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định của pháp luật. 

Do đó, khi chung cư bị hư hỏng nặng hoặc hết niên hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình chung cư để xử lý theo quy định. Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng thì phá dỡ để xây dựng mới; trường hợp không phù hợp với quy hoạch thì bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch, chủ sở hữu chung cư bị phá dỡ được bố trí nhà ở tái định cư.

Như vậy, căn cứ vào thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư và thời hạn sử dụng nhà chung cư cho thấy khi hết 50 năm thì vẫn được sử dụng tiếp. Nghĩa là sổ đỏ chung cư sau 50 năm vẫn có thể được gia hạn theo thời hạn sử dụng đất và chất lượng công trình chung cư.

3. Tại sao hiện nay sổ đỏ chung cư thường chỉ ghi 50 năm?

Căn cứ theo quy định tại Điểm đ Khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Trường hợp mua căn hộ chung cư có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở, trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu “-/-“

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên và Luật Nhà ở 2014 thì thời hạn sở hữu căn hộ chung cư ghi trong Giấy chứng nhận phụ thuộc vào cấp công trình và kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, ngoài ra còn phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư do đó thông thường trên giấy chứng nhận ghi là 50 năm.