Có được cải tạo, sửa chữa nhà trong khu quy hoạch hay không?

Xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở trong khu vực thuộc quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Vậy có được sửa nhà trong đất quy hoạch không? Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật LVN Group sẽ cung cấp thông tin về Có được cải tạo, sửa chữa nhà trong khu quy hoạch được không?. Mời các bạn tham khảo.

1. Có được cải tạo, sửa chữa nhà trong khu quy hoạch không?

Căn cứ tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

……….

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cho phép theo hướng dẫn của pháp luật.”

Vì vậy, theo hướng dẫn này có thể thấy:

+ Đối với trường hợp miếng đất này không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn vẫn được tiếp tục sử dụng và được sửa chữa, xây nhà.

+ Đối với trường hợp miếng đất này đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn sẽ không được xây dựng mới nhà ở. Tuy nhiên, vẫn có thể sửa chữa căn nhà cũ của mình nếu được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cho phép theo hướng dẫn của pháp luật.

Mặt khác Xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở trong khu vực thuộc quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, vì vậy Khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 quy định:

 “5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo”.

Từ ngày 01/01/2021 quy định trên được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:
Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, đơn vị nhà nước có thẩm quyền không có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo hướng dẫn tại khoản 2 và khoản 3 Điều này”.

Theo đó, nếu đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng đơn vị có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn (thời hạn theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng). Vì vậy, trường hợp của gia đình bạn, bạn có thể xin giấy phép xây dựng tạm thời, sau đó tiến hành sữa chữa lại nhà cửa.

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020:

Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng

…

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

…

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo hướng dẫn của đơn vị nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

Vì vậy, khi thỏa mãn cả hai điều kiện sau thì việc sửa nhà  không cần giấy phép xây dựng.

3. Xin giấy phép sửa chữa nhà ở đâu?

Căn cứ quy định tại khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, thẩm quyền cấp giấy phép đối với công trình nhà ở riêng lẻ (nhà ở được xây dựng trên diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp, riêng biệt của hộ gia đình, cá nhân) là của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có công trình.

Giấy phép xây dựng mà Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp gồm giấy phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ, giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ.

Chủ sở hữu, quản lý công trình phải thực hiện xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình theo trình tự thủ tục luật định trước khi thi công sửa chữa nhà ở riêng lẻ (trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng).

Mặt khác, thời hạn để thực hiện thủ tục cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ cho người yêu cầu là không quá 20 ngày, kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ (khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020).

Vì vậy, đơn vị có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở. Thời hạn để giải quyết yêu cầu cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình là không quá 20 ngày, kể từ ngày đơn vị Nhà nước có thẩm quyền nhận hồ sơ hợp lệ.

Trên đây là tất cả thông tin về Có được cải tạo, sửa chữa nhà trong khu quy hoạch được không?mà Công ty Luật LVN Group cung cấp tới các bạn đọc giả. Nếu các bạn đọc giả còn có bất kỳ thắc mắc hay góp ý nào liên quan đến bài viết hoặc những vấn đề pháp lý khác hãy liên hệ với Công ty Luật LVN Group để nhận được sự hỗ trợ từ đội ngũ luật sư và các tác giả. Chúng tôi  luôn sẵn lòng giải đáp thắc mắc của các bạn đọc. Trân trọng!