Phân lô/tách thửa là cách thức chia ra thành nhiều lô đất có diện tích nhỏ khác nhau từ một lô đất có diện tích lớn, tùy thuộc vào mục đích của người làm thủ tục tách thửa sẽ tách thửa theo diện tích khác nhau nhưng phải đáp ứng được quy định về tách thửa của pháp luật. Tuy nhiên nhiều người lại chưa thực sự quan tâm về vấn đề này. Hãy cùng LVN Group nghiên cứu các thông tin về điều kiện tách thửa đất nông nghiệp tại đồng nai thông qua nội dung trình bày dưới đây để hiểu rõ thêm về vấn đề này !.
điều kiện tách thửa đất nông nghiệp tại đồng nai
1. Phân lô tách thửa là gì?
Phân lô tách thửa được định nghĩa là cách thức chia lô đất thành nhiều lô đất có diện tích nhỏ khác nhau từ một lô đất có diện tích lớn. Diện tích tách thửa của các lô đất sẽ khác nhau tùy vào mục đích của người làm thủ tục phân lô tách thửa nhưng phải đảm bảo tuân thủ theo đúng quy định về phân lô tách thửa của pháp luật. Một lưu ý không thể bỏ qua là phân lô tách thửa đất khác với phân lô tách nền dự án.
2. Điều kiện để tách thửa
Để có thể tiến hành phân lô tách thửa, chủ đầu tư cần phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:
- Mảnh đất muốn tiến hành phân lô tách thửa phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp do đơn vị có thẩm quyền. Trừ một số trường hợp khác đã được quy định rõ tại khoản 1, điều 168 và khoản 3 điều 186 của luật đất đai.
- Mảnh đất muốn tiến hành phân lô tách thửa phải có diện tích tối thiểu thì mới tách thửa được. Căn cứ, diện tích tối thiểu được Ủy ban nhân dân tỉnh quy định, mỗi địa phương sẽ có quy định về diện tích tối thiểu để phân lô tách thửa khác nhau.
- Đất vẫn đang trong quá trình có thể sử dụng
- Đất không có tranh chấp
- Đất muốn phân lô tách thửa không bị thế chấp hoặc bị kê biên đảm bảo thi hành án.
- Các thành viên có chung quyền sử dụng mảnh đất phải đồng thuận cho tiến hành phân lô tách thửa
3. Hồ sơ và thủ tục phân lô tách thửa 2023
Hồ sơ xin phân lô tách thửa cần những gì?
Được quy định rõ ràng trong thông tư 24/2014/TT của bộ tài nguyên và môi trường, hồ sơ xin phân lô tách thửa bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK
- Bản gốc giấy chứng nhận về mảnh đất cần phân lô tách thửa.
Thủ tục phân lô tách thửa thế nào?
Trình tự và thủ tục phân lô tách thửa bao gồm 3 bước:
Bước 1: Cần làm hồ sơ xin phân lô tách thửa theo mẫu tại điều 9, thông tư 24 như trên, sau đó nộp tại đơn vị có thẩm quyền như: phòng đăng ký đất đai cấp quận hoặc huyện, phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2: Khi văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ xin phân lô tách thửa của người dân sẽ tiến hành các công việc:
- Đo đạc địa chính mảnh đất xin phân lô tách thửa
- Lập hồ sơ xin chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền, sau đó trình lên đơn vị có thẩm quyền về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Cập nhật những thay đổi và hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 3: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai mới được phân lô tách thửa từ văn phòng đăng ký đất đai hoặc ủy ban nhân dân cấp xã trong trường hợp nhận hồ sơ từ ủy ban nhân dân cấp xã.
4. Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp tại Đồng Nai
Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 7 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND, quy định về tách thửa đất đối với trường hợp cá biệt như sau: Tách thửa đất đối với trường hợp cá biệt Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa nhưng không đảm bảo điều kiện cụ thể về kích thước cạnh thửa đất, diện tích tối thiểu theo hướng dẫn tại Điều 4 Quyết định này nhưng thuộc trường hợp hộ nghèo (theo tiêu chuẩn chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều do Hội đồng nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành) hoặc trong hộ có người bị bệnh hiểm nghèo (theo Danh mục các bệnh hiểm nghèo ban hành kèm theo Nghị định số 134/2016/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2016 của Chính phủ) và các trường hợp cá biệt khác thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét cho phép tách thửa từng trường hợp cụ thể và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc cho phép tách thửa. Vì vậy, theo hướng dẫn trên nếu đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai không đảm bảo điều kiện cụ thể về kích thước cạnh thửa đất, diện tích tối thiểu theo hướng dẫn tại Điều 4 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND nhưng hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, trong 03 trường hợp:
– Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp hộ nghèo (theo tiêu chuẩn chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều do Hội đồng nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành); hoặc
– Trong hộ có người bị bệnh hiểm nghèo (theo Danh mục các bệnh hiểm nghèo ban hành kèm theo Nghị định 134/2016/NĐ-CP ngày 01/9/2016); và
– Các trường hợp cá biệt khác.
5. Điều kiện chung tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai?
Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 3 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND, quy định như sau về điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất:Điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất 1. Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy tờ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai, nhà ở. 2. Thửa đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. 3. Diện tích thửa đất tách thửa, hợp thửa thuộc trường hợp không có thông báo thu hồi đất hoặc không có quyết định thu hồi đất. 4. Việc tách thửa đất phải gắn với thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng một phần thửa đất; tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn pháp luật đất đai. 5. Nhóm người nhận chuyển quyền sử dụng đất (đồng sử dụng) thì quyền sử dụng đất phải đảm bảo phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm theo diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất quy định tại Điều 4 Quyết định này, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất.
Vì vậy, để được tách thửa đất, trước hết phải đáp ứng 05 điều kiện chung nêu trên. Bên cạnh đó, còn cần phải đáp ứng các điều kiện tách thửa được quy định cho từng loại đất cụ thể.
6. Điều kiện tách thửa đất đối với từng loại đất cụ thể?
Theo quy định tại Điều 4 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND, quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất đối với 03 loại đất sau đây:
* Đối với đất ở
– Thửa đất sau tách thửa phải có một cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 6 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND, chiều rộng cạnh thửa đất tiếp giáp đường giao thông cụ thể như sau:
Cạnh thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 5m (năm mét) đối với đường giao thông công cộng có lộ giới bằng hoặc lớn hơn 19m (mười chín mét);
Cạnh thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 4m (bốn mét) đối với đường giao thông công cộng có lộ giới nhỏ hơn 19m (mười chín mét) hoặc không có quy định lộ giới giao thông.
– Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 60m2 (sáu mươi mét vuông). Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại nông thôn là 80m2 (tám mươi mét vuông).
Diện tích tối thiểu thửa đất quy định tại điểm này không tính diện tích hành lang bảo vệ các công trình.
– Trường hợp thửa đất thuộc khu vực đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.
* Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
– Thửa đất sau tách thửa phải đảm bảo quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng;
– Trường hợp thửa đất được đơn vị có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì việc tách thửa phải được sự chấp thuận của đơn vị chấp thuận đầu tư.
* Đối với đất nông nghiệp
– Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 500m2 (năm trăm mét vuông). Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 2.000m2 (hai nghìn mét vuông).
– Thửa đất nông nghiệp sau tách thửa phải phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc đảm bảo dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 254 Bộ Luật Dân sự và phải thực hiện đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo hướng dẫn tại Điều 95, Điều 171 Luật Đất đai, lối đi này không phải là đường giao thông công cộng.
Vì vậy, ngoài các điều kiện chung tách thửa đất được nêu ở mục trên, đối với từng loại đất còn cần phải đáp ứng các điều kiện tách thửa đất cụ thể.
Đồng thời, diện tích cho phép tách thửa đất nông nghiệp tối thiểu đã nâng lên 2000 m2 sẽ hạn chế tình trạng tách nhỏ đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, tăng diện tích tối thiểu trong tách thửa đất nông nghiệp sẽ giúp cho các địa phương thuận lợi hơn trong công tác quản lý đất đai.
7. Thửa đất có nhiều loại đất thì thực hiện tách thửa đất thế nào?
Tại Điều 6 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND, đối với trường hợp thửa đất có nhiều loại đất, việc tách thửa được thực hiện như sau:
* Trường hợp 1:
Trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận có nguồn gốc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có nhiều loại đất (trong đó có loại đất là đất ở); đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất:
– Việc tách một phần diện tích đất ở của thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu sau tách thửa quy định tại khoản 1 Điều 4 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND, phần diện tích đất nông nghiệp trong cùng thửa đất ở sau tách thửa không áp dụng quy định diện tích tối thiểu tại khoản 3 Điều 4 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND.
* Trường hợp 2:
Trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận có nhiều loại đất khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) và không thuộc trường hợp quy định tại trường hợp 1 nêu trên thì thực hiện như sau:
– Trường hợp thửa đất đã xác định được ranh giới sử dụng giữa các loại đất trên Giấy chứng nhận hoặc chưa xác định ranh giới trên Giấy chứng nhận nhưng có đủ cơ sở pháp lý để xác định ranh giới sử dụng đất của từng loại đất thì xác định ranh giới, diện tích từng loại đất trước khi tách thửa theo hướng dẫn tại Điều 4 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND.
– Trường hợp thửa đất chưa xác định được ranh giới sử dụng giữa các loại đất thì phải xác định ranh giới các loại đất theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) trước khi thực hiện tách thửa từng loại đất theo hướng dẫn tại Điều 4 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND.
– Trường hợp sau khi xác định được ranh giới sử dụng giữa các loại đất mà diện tích đất nông nghiệp nhỏ hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu đối với đất ở quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND mà đủ điều kiện chuyển mục đích sang đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hướng dẫn của pháp luật đất đai thì phải chuyển mục đích trước khi tách thửa đất.
* Trường hợp 3:
Trường hợp thửa đất có nhiều loại đất, trong đó có một phần diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng, thuộc quy hoạch thực hiện các công trình, dự án nhưng không có thông báo thu hồi đất hoặc không có quyết định thu hồi đất:
– Không phải tách thành thửa đất riêng.
* Trường hợp 4:
Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở:
– Phần diện tích tách thửa phải đảm bảo các điều kiện cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 4 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND và đảm bảo các điều kiện sau:
+ Đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn pháp luật về đất đai;
+ Phải tách thành thửa đất riêng trừ trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở;
+ Diện tích đất nông nghiệp còn lại của thửa đất được tồn tại theo hiện trạng nhưng phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu đối với loại đất ở quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Quyết định 35/2023/QĐ-UBND.
Trên đây là một số thông tin về điều kiện tách thửa đất nông nghiệp tại đồng nai. Hy vọng với những thông tin LVN Group đã gửi tới sẽ giúp bạn trả lời được những câu hỏi về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Luật LVN Group, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. LVN Group cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình gửi tới đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.