Nộp thuế điện tử là dịch vụ do Tổng cục Thuế gửi tới, cho phép người nộp thuế lập Giấy nộp tiền điện tử vào Ngân sách Nhà nước trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Cơ quan thuế và được Ngân hàng thương mại xác nhận kết quả giao dịch ngay sau khi gửi giấy nộp tiền. Vậy hướng dẫn kê khai thuế điện tử cho thuê nhà là gì? Hãy cùng LVN Group nghiên cứu nội dung trình bày dưới đây.
Cho thuê nhà có phải nộp thuế không?
Theo khoản 3, điều 2 Thông tư 40/2021/TT-BTC, đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) gồm:
“Điều 2. Đối tượng áp dụng
…
- Cá nhân cho thuê tài sản.”
Theo điểm a, khoản 1, Điều 9, Thông tư 40/2021/TT-BTC’
“a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: gửi tới cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; gửi tới cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; gửi tới cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.”
⇒ Vì vậy: Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà thuộc đối tượng phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN.
Mặt khác, hộ kinh doanh (chủ nhà cho thuê) phải đóng thêm thuế môn bài nếu có doanh thu hàng năm đạt trên mức 100 triệu đồng. Mức lệ phí môn bài phải nộp sẽ dựa vào số vốn điều lệ được ghi trên giấy phép kinh doanh và doanh thu bình quân hàng năm của hộ đó.
Cách xác định doanh thu ngưỡng 100 triệu
Cách xác định thuế GTGT và TNCN phải nộp cho thuê nhà
Trường hợp 1: Khi tính thuế GTGT và TNCN đối với tiền thuê nhà, dù đã biết ngưỡng thu thuế là trên 100 triệu/ năm nhưng nhiều khi bên cho thuê gặp khó khăn không biết phải tính thuế thế nào trong trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm trong 1 lần. TinLaw sẽ lấy ví dụ để các bạn có thể hình dung và biết cách tự tính cho mình.
Ví dụ:
Ông Nguyễn Văn A ký hợp đồng cho thuê nhà từ tháng 6/2023 đến hết tháng 5/2025 (2 năm) với mức tiền cho thuê là 10 triệu/tháng, thanh toán 1 lần ngay khi ký hợp đồng. Vì vậy, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của Ông Nguyễn Văn A xác định như sau:
- Năm 2023, ông Nguyễn Văn A cho thuê nhà 07 tháng (từ tháng 06 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 07 tháng x 10 triệu đồng = 70 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Vì vậy, năm 2023 ông Nguyễn Văn A không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
- Năm 2024, ông Nguyễn Văn A cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Vì vậy, năm 2024 ông Nguyễn Văn A phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
- Năm 2025, ông Nguyễn Văn A cho thuê nhà 05 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 5), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 05 tháng x 10 triệu đồng = 50 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Vì vậy, năm 2025 ông Nguyễn Văn A không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
=> Sau khi xác định doanh thu tính thuế của từng năm thì ông Nguyễn Văn A thực hiện khai thuế một lần với doanh thu trả tiền một lần là 180 triệu đồng, doanh thu phát sinh số thuế phải nộp là 120 triệu đồng và số thuế phải nộp một lần cho cả hợp đồng là 12 triệu đồng (120 triệu đồng x (5% + 5%)).
Các bạn cân nhắc thêm Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản và Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC để hiểu vì sao TinLaw lại tính thuế như ví dụ ở trên.
Trường hợp 2: Nhiều cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì trách nhiệm nộp thuế thuộc về ai?
Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A và Bà Lê Thị B là đồng sở hữu một căn nhà, năm 2023 hai cá nhân cùng thống nhất cho thuê căn nhà đồng sở hữu với giá cho thuê là 180 triệu đồng/năm – tính theo năm dương lịch (>100 triệu đồng) và ông Nguyễn Văn A là người uỷ quyền thực hiện các nghĩa vụ về thuế. Vì vậy, ông A thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nêu trên với doanh thu tính thuế là 180 triệu đồng.
Ngược lại mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cũng được xác định cho 01 người uỷ quyền duy nhất trong năm tính thuế.
Cách xác định thuế môn bài cho thuê nhà phải nộp
Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và điều 3 Thông tư 302/2016/TT-BTC quy định:
“Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:
Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.
Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống. Mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.”
Tóm lại: Nếu cá nhân cho thuê nhà mà có doanh thu 100 triệu/năm trở xuống thì sẽ: KHÔNG phải nộp thuế Môn bài, TNCN, GTGT.
Doanh nghiệp thuê nhà cần chuẩn bị hồ sơ để đưa vào chi phí:
- Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (Từ ngày 1/7/2015 thì không bắt buộc phải công chứng, Theo văn bản số 4528/TCT-PC ngày 02/11/2015 của Tổng cục Thuế)
- Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Không nhất thiết phải có chứng từ chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn).
Cách tính thuế khi cho thuê nhà trường hợp có doanh thu trên 100 triệu/năm
Cách tính thuế môn bài cho thuê nhà
Căn cứ theo Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC mức lệ phí môn bài từ việc cho thuê nhà được xác định theo doanh thu cho thuê như sau:
Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
- Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
- Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.
Trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.
- Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.
Cách tính thuế GTGT và TNCN cho thuê nhà:
Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:
“Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:
Doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
Doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.”
Cách xác định số thuế phải nộp:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5%
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X 5%
⇒ Vì vậy: Nếu Tổng doanh thu cho thuê nhà > 100 triệu/năm thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp:
Tổng thuế phải nộp = (Doanh thu X 10%) + Phí môn bài
Ví dụ minh họa tính thuế từ cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu/năm
Ví dụ 1:
Công ty X thuê nhà của ông Nguyễn Văn A thời gian từ 1/1/2023 đến 31/12/2023, giá thuê là 11.250.000/1 tháng chưa bao gồm thuế. Thanh toán 6 tháng 1 lần: 67.500.000đ. Bên thuê sẽ chịu các khoản thuế phát sinh.
* Lưu ý: Thông thường thuế từ tiền thuê nhà sẽ do bên phát sinh thu nhập nộp (tức ông A), nhưng trong trường hợp giả định ở trên 2 bên đã thỏa thuận là bên thuê (tức công ty X) là người chịu thuế. Do đó, sau khi tính được số tiền thuế thì công ty X là đơn vị phải đi kê khai và nộp thuế.
Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2023 của công ty X như sau:
Mức thuế môn bài khi cho thuê nhà = 300.000 đồng (Vì mức doanh thu rơi vào khoảng trên 100tr đến 300tr/ năm)
Cách tính thuế GTGT + TNCN phải nộp:
Theo Công văn 3822/TCT-DNL ngày 22/08/2016 của Tổng cục thuế:
“Căn cứ quy định nêu trên, doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế. Trường hợp Công ty TM&XNK Viettel ký hợp đồng thuê tài sản của các cá nhân, trong hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế và Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì Công ty xác định doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN bằng (=) doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9.”
- Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà phải nộp:
Theo quy định trên: Doanh thu tính thuế GTGT là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Và vì trên hợp đồng thể hiện là bên thuê sẽ chịu các khoản thuế nên:
Doanh thu tính thuế GTGT = Doanh thu chưa gồm thuế chia chi (:) 0.9
-> Doanh thu tính thuế GTGT = 11.250.000 / 0.9 = 12.500.000
-> Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 12.500.000 x 6 tháng = 75.000.000
=> Tổng số thuế GTGT phải nộp = 75.000.000 x 5% = 3.750.000
- Cách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà phải nộp:
Tương tự như trên:
Doanh thu tính thuế TNCN = 11.250.000 / 0.9 = 12.500.000
-> Tổng doanh thu tính thuế TNCN 6 tháng = 12.500.000 x 6 tháng = 75.000.000
=> Tổng số thuế TNCN phải nộp = 75.000.000 x 5% = 3.750.000
Vì vậy:
- Tổng số thuế GTGT + TNCN phải nộp = 3.750.000 + 3.750.000 = 7.500.000
- Số thuế môn bài = 300.000
Ví dụ 2: Cùng với nội dung của ví dụ 1 bên trên. Nhưng giá thuê là 11.250.000 là giá đã bao gồm thuế
=> Doanh thu tính thuế GTGT = 11.250.000 (Không phải chia cho (:) 0.9 nữa)
-> Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 11.250.000 x 6 tháng = 67.500.000
=> Tổng số thuế GTGT phải nộp = 67.500.000 x 5% = 3.375.000
Trên đây, LVN Group đã giúp bạn nghiên cứu về hướng dẫn kê khai thuế điện tử cho thuê nhà. Trong quá trình nghiên cứu, nếu có câu hỏi câu hỏi xin vui lòng liên hệ website của Công ty Luật LVN Group để được trả lời !.