Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, bất động sản thổ cư là đất phi nông nghiệp hay đất ở, sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Vì vậy, chúng ta sẽ có đất thổ cư ở khu vực đô thị và đất thổ cư vùng nông thôn. Bên cạnh đó, khu vực đất ao vườn đi kèm với nhà ở cũng là bất động sản thổ cư. Trong nội dung trình bày này, Luật LVN Group sẽ gửi tới một số thông tin liên quan đến những điều cần biết về bất động sản thổ cư.
1. Bất động sản là gì ?
Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật dân sự quy định.
Một trong những cách phân loại vật (tài sản) được xem là chính thống, cần thiết nhất cũng bắt nguồn từ cổ luật La Mã và cho đến nay vẫn được ghi nhận trong các Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thế giới là tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản. Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại trong các Bộ luật dân sự của các nước có những điểm khác nhau, dẫn đến những tài sản nào được coi là bất động sản, động sản cũng khác nhau. Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được hình thành trong quá trình lịch sử do giá trị đặc biệt của đất đai về kinh tế, xã hội cùng với vị trí tự nhiên của nó.
Xét về phương diện vật lí, chỉ đất đai mới là tài sản “không di, dời được”. Tuy nhiên đất đai được quy định ở đây phải được hiểu là từng mảnh đất riêng biệt, gắn với nó là quyền sử dụng mảnh đất đó theo hướng dẫn của pháp luật Việt Nam, chúng được xác định trên bản đồ, cũng như trên thực địa. Đất đai (mảnh đất) với tư cách là bất động sản phải bao gồm mảnh đất cùng khoảng không trên mặt đất và khối chiều sâu dưới mặt đất.
Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng.
Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng. Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đều coi là bất động sản. Việc gắn một động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải có mục đích nhằm hoàn chỉnh các đối tượng đó. Việc gắn động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải do người có quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai là những tài sản do tự nhiên tạo ra (hầm, mỏ) hoặc do con người tạo lập nhưng sống nhờ vào đất (cây trồng). Những tài sản này chỉ được coi là bất động sản khi nó “gắn liền” với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai (khai thác quặng hoặc cây đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch…) thì các tài sản này lại trở thành động sản.
2. Bất động sản thổ cư là gì ?
Thực tế, đất thổ cư chỉ là cách gọi quen thuộc của người dân, dùng để chỉ đất ở nói chung. Còn trong các văn bản pháp luật không sử dụng thuật ngữ này.
Theo Luật Đất đai 2013 thì đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ, hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ đất sẽ có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu sống,…
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Tức là không xác định thời hạn sử dụng, chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn.
Đất thổ cư nông thôn (ONT) là đất ở do các cá nhân và hộ gia đình ở khu vực nông thôn dùng để xây nhà và các công trình phụ, đi liền với ao vườn, thích hợp với quy hoạch sử dụng đất. Đất thổ cư đô thị (ODT) là loại bất động sản để xây dựng nhà ở cùng các công trình phục vụ đời sống ở khu vực đô thị. Do đó, nó khác với đất thổ cư nông thôn ở vị trí đất. Bên cạnh đó, hai loại bất động sản thổ cư này cũng có sự khác nhau liên quan về hạn mức sử dụng, thuế và cấp giấy phép sử dụng đất.
3. Quy định về bất động sản thổ cư.
- Sổ đỏ chính là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp nên khi giao dịch mua bán đất thổ cư, bạn chỉ nên chọn những mảnh đất đã có sổ đỏ.
- Khi có chứng nhận quyền sử dụng đất thổ cư, bạn hoàn toàn an tâm để xây dựng nhà ở và các công trình phụ liên quan để phục vụ đời sống.
- Được phép kinh doanh bất động sản thổ cư.
- Nộp thuế sử dụng đất hằng năm cho bất động sản thổ cư theo đúng quy định của pháp luật.
4. Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất, đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: đất trồng lúa và đất trồng cây hoa màu hàng năm; đất trồng cây lây năm; đất trồng rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất; đất làm muối; đất nuôi trồng thủy sản; và đất nông nghiệp khác như đất để làm nhà kính, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm; đất ươm cây giống;…
Vì vậy, có thể hiểu, đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng để sản xuất, canh tác nông nghiệp, trong cả lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, làm muối và nuôi trồng thủy sản.
Sự khác biệt giữa đất ở và đất nông nghiệp có thể nói nôm na là đất ở là đất để ở, đất nông nghiệp là đất để làm nông. Nhưng để rõ ràng cụ thể hơn, chúng tôi xin được chỉ ra những điểm khác nhau cơ bản của đất ở và đất nông nghiệp cả về mặt pháp lý và trên thực tiễn đời sống như sau:
+ Về mục đích sử dụng:
– Đất ở là đất dùng để ở, để xây dựng nhà cửa và cả công trình phục vụ đời sống dân sinh khác.
– Đất nông nghiệp được sử dụng trong các hoạt động sản xuất nông nghiệp như là trồng trọt các loại lúa, hoa màu, cây ăn quả, cây công nghiệp…; chăn nuôi các loại gia súc, gia cầm, vật nuôi; làm muối; nuôi trồng thủy sản,…
Trên thực tiễn, đất thổ cư nếu chủ sở hữu không có ý định xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác, thì vẫn có thể trồng các loại hoa màu, hoặc làm một số hoạt động nông nghiệp khác trên đất của mình, nhưng đối với đất nông nghiệp, chủ sở hữu đất không thể xây dựng nhà ở hay các công trình trên đó, nếu muốn xây dựng thì phải xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được đơn vị có thẩm quyền phê duyệt.
+ Về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Nếu như từ đất nông nghiệp khi đủ điều kiện thì có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp, và được sử dụng vào mục đích để làm đất ở, thì ngược lại, việc chuyển đổi từ đất ở thành đất nông nghiệp là chuyện không thể thực hiện được.
Do tính chất của đất nông nghiệp là đất để sản xuất nuôi trồng, nên một khi đã chuyển đổi thành đất ở thì nó sẽ không thể trở lại đặc tính ban đầu của nó nữa, ví dụ như một diện tích đất dùng để trồng lúa, nếu xây nhà trên mảnh đất này, một thời gian sau không dùng nữa phá nhà đi, thì mảnh đất này cũng không thể dùng để trồng lúa nước do việc cải tạo, sử dụng đất đã khiến cho đất không còn màu mỡ, thích hợp cho việc trồng lúa như ban đầu. Do tính chất một đi không trở lại này, để bảo vệ sản xuất nông nghiệp vốn là rất cần thiết ở nước ta, nên Nhà nước cũng rất chú trọng bảo vệ nguồn đất nông nghiệp này. Các hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp đều phải xin phép đơn vị nhà nước có thẩm quyền, người thực hiện tự ý chuyển đổi có thể bị xử phạt theo hướng dẫn của pháp luật.
5. Những thủ tục cần lưu ý khi chuyển bất động sản thổ cư.
Nếu muốn xây nhà ở trên đất sở hữu chứ không phải là đất ở, bạn phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất và nộp hồ sơ lên đơn vị có thẩm quyền. Những trường hợp chuyển đổi sang bất động sản thổ cư theo hướng dẫn gồm:
- Chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư
- Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp chưa được công nhận là đất ở lên đất thổ cư.
- Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không đóng thuế lên đất thổ cư.
Thủ tục chuyển đổi sang bất động sản thổ cư bao gồm những bước cơ bản bên dưới đây:
- Đầu tiên, bạn phải chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và gửi lên phòng quản lý tài nguyên & môi trường. Bộ hồ sơ cơ bản bao gồm:
- Đơn đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất mẫu 01 kèm theo thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, sổ đỏ và các giấy tờ liên quan như chứng minh thư nhân dân/ thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính về việc nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Có 2 trường hợp cụ thể như sau:
– Một là, tiền sử dụng đất cần phải nộp tính bằng 50% phần khác biệt giữa tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp dựa vào diện tích đất xin chuyển đổi. Áp dụng cho trường hợp chuyển đổi từ đất ao, vườn trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở, hoặc đất ao, vườn gắn với nhà ở nhưng người sử dụng muốn tách ra để trở thành đất ở riêng biệt.
– Hai là, tiền sử dụng đất cần phải nộp tính bằng phần khác biệt giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp dựa theo diện tích đất xin chuyển đổi. Áp dụng cho trường hợp chuyển đổi từ đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm. Trong vòng không quá 15 ngày công tác, đơn vị quản lý đất đai cấp huyện sẽ tiến hành gửi thông báo về quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đất xin chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ được xem xét căn cứ trên:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương được phê duyệt theo hướng dẫn của pháp luật.
- Nhu cầu sử dụng đất của cá nhân và hộ gia đình thể hiện ở trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Trên đây là nội dung nội dung trình bày của Luật LVN Group về “Những điều cần biết về bất động sản thổ cư”. Bài viết trên là những thông tin cần thiết mà quý bạn đọc có thể áp dụng vào đời sống thực tiễn. Trong thời gian cân nhắc nếu có những vướng mắc hay thông tin nào cần chia sẻ hãy chủ động liên hệ và trao đổi cùng luật sư để được hỗ trợ đưa ra phương án giải quyết cho những vướng mắc pháp lý mà khách hàng đang mắc phải.