Thực trạng vay thế chấp ngân hàng diễn ra khá phổ biến

Vay thế chấp là cách thức vay vốn rất phổ biến hiện nay khi mà người đi vay đang cần một khoản tiền lớn mà lại không đủ nhưng lại có nguồn tài sản có giá trị. Ưu điểm của cách thức vay vốn thế chấp đó là lãi suất cho vay ưu đãi hơn vì khoản vay sẽ được đảm bảo bằng tài sản của khách hàng. Vì vậy hiện nay ở Việt nam thực trạng vay thế chấp diễn ra thế nào? Cùng LVN Group nghiên cứu nội dung trình bày này ngay nào.

Thực trạng vay thế chấp ngân hàng diễn ra khá phổ biến

Cho vay thế chấp chiếm khoảng 55% tổng dư nợ. Hiện nay, tổng dư nợ cho vay trực tiếp bất động sản vào khoảng 115 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 9,5% tổng dự nợ cho vay của các ngân hàng thương mại. Nhưng đáng chú ý, giá bất động sản Việt Nam sụt giảm cũng không đều. Những bất động sản nhỏ lẻ trong nội thành chỉ giảm khoảng 20%, còn những dự án lớn ở ngoại thành thì mức sụt giảm có thể lên tới 35% – 40%. Do vậy, khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản chính là ở những dự án lớn đó, chứ không phải khoản vay tiêu dùng của dân cư, của doanh nghiệp có thể thế chấp bằng bất động sản, bởi giá của những khoản vay thế chấp không giảm nhiều và thực tiễn thì nhu cầu về bất động sản của người dân vẫn rất cao. Còn theo các nhà đầu tư cho rằng, trong khi NHNN đang thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát thì cũng không nên ồ ạt tái cấu trúc lại thị trường bất động sản, mà chỉ nên lựa chọn những dự án có mức độ hoàn thành tốt nhất để cho vay sẽ tốt cho cả ngân hàng lẫn nhà đầu tư. Nếu chúng ta nhìn vào tổng giá trị cho vay trực tiếp và thế chấp đó là một con số khổng lồ đối với nền kinh tế. Vì vậy, nếu để thị trường sụp đổ thì thì chắc chắn hệ thống tài chính sẽ hết sức khó khăn. Chỉ cần 2/3 trong tổng số cho vay trực tiếp mà biến thành nợ xấu thì cũng ảnh hưởng rất lớn đến ngân sách cũng như khả năng can thiệp của NHNN. NHNN đều không có một văn bản nào cấm các ngân hàng thương mại cho vay bất động sản. Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại đều có những giải pháp ứng phó khi giá bất động sản xuống thấp, mà biện pháp đơn giản nhất là tạm ngừng cho vay, thậm chí một số ngân hàng thương mại còn có cả nghị quyết là ngừng cho vay bất động sản, cho vay tiêu dùng. Đây là một điểm hạn chế của các ngân hàng, bởi trong khi NHNN chưa thay đổi lãi suất cơ bản là 14% (trong khi giới hạn lãi suất cho vay là 21%) thì cho vay bất động sản, cho vay tiêu dùng với giới hạn cho vay cao sẽ bù lại được khoản cho vay doanh nghiệp. Điều này cũng đồng nghĩa với việc sẽ tạo thêm khó khăn cho doanh nghiệp, còn các ngân hàng sẽ mất đi cơ hội để tái cấu trúc lãi suất theo rủi ro. ở Việt Nam thì lại kháchúng ta không có tình trạng chứng khoán hóa các khoản nợ bất động sản, cho nên những tác động của thị trường bất động sản lên khu vực đầu tư, rồi từ khu vực này tác động trở lại vào khu vực ngân hàng thương mại là không có. Chúng ta chỉ có tình trạng nợ lần đầu, nên sẽ dễ xử lý hơn bởi không bị nhân rộng ra như là chứng khoán hóa. Tức là những khoản vay của doanh nghiệp nào đối với các ngân hàng thì vẫn nằm ở doanh nghiệp đó. Do vậy, có thể Đây là một sai lầm trong việc đẩy nhanh vốn hóa, chứng khoán hóa cho thị trường bất động sản, trong khi hệ thống giám sát không theo kịp. Còn ở Việt Nam thì lại kháchúng ta không có tình trạng chứng khoán hóa các khoản nợ bất động sản, cho nên những tác động của thị trường bất động sản lên khu vực đầu tư, rồi từ khu vực này tác động trở lại vào khu vực ngân hàng thương mại là không có. Chúng ta chỉ có tình trạng nợ lần

đầu, nên sẽ dễ xử lý hơn bởi không bị nhân rộng ra như là chứng khoán hóa. Tức là những khoản vay của doanh nghiệp nào đối với các ngân hàng thì vẫn nằm ở doanh nghiệp đó.

Thực tế là ở Việt Nam cho đến nay vẫn chưa hề có một công cụ nào có thể đánh giá được rủi ro tín dụng của người xin vay vốn. Các đề nghị được vay vốn trong nghiệp vụ ngân hàng bán lẻ do đó được xem xét và đánh giá chủ yếu dựa vào chính sách tín dụng nội bộ của ngân hàng, mức độ chấp nhận rủi ro của ngân hàng đó và tình hình lãi suất trên thị trường. Nếu như ở ngay cả một số nước đang phát triển, người ta vẫn có những hệ thống lưu trữ và gửi tới thông tin trung ương tập trung, nơi chuyên gửi tới thông tin lịch sử tín dụng của toàn bộ con nợ cá nhân, thì ở Việt Nam, những hệ thống này còn là điều xa xỉ. Bởi vậy, các ngân hàng Việt Nam phải tự xây dựng những chính sách và bộ máy để đánh giá và lưu trữ mức độ rủi ro tín dụng của cá nhân. Và bởi vậy, những cơ sở dữ liệu về lịch sử tín dụng kiểu này chỉ thuần túy mang tính cá biệt, của ngân hàng nào thì ngân hàng ấy biết và tiếp cận được. Chuyện đơn giản như con nợ A của ngân hàng B đã từng “quịt nợ” nhưng ngân hàng C không hay biết và vẫn xếp anh ta vào loại con nợ hạng nhất và được vay chỉ là một trong những hậu quả của tình trạng cát cứ này.

 Cũng từ vấn đề này mà các ngân hàng Việt Nam còn có cơ phải đối mặt với tình trạng vay nợ quá mức của con nợ, cũng là một nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng hiện nay ở Mỹ. Một tỷ trọng không nhỏ các khoản vay được hình thành trên cơ sở cho vay mà chỉ dựa đơn thuần vào quá khứ trả nợ vay của người xin vay ở những ngân hàng khác. Kết cục rất thường xuyên là một cá nhân có nhiều khoản vay cùng một lúc tại nhiều ngân hàng vượt quá mức độ vốn vay cần thiết và khả năng trả nợ của anh ta. Và như vậy sẽ tạo ra một thói quen là người vay cứ tiếp tục đi vay ở các ngân hàng khác để đập vào các khoản vay đã đáo hạn ở các ngân hàng hiện tại đang vay cho đến khi anh ta mất hoàn toàn khả năng chi trả, tương tự như việc “bể hụi”. Tất nhiên, các ngân hàng thường xem xét đến những vấn đề này trước khi quyết định có thông qua đơn xin vay vốn của một cá nhân được không. Nhưng về phía ngân hàng có những hạn chế mà họ không thể vượt qua được, như đã nói ở trên, bao gồm việc thiếu vắng một hệ thống cơ sở dữ liệu trung ương tập trung gửi tới thông tin về lịch sử tín dụng của toàn bộ các con nợ cá nhân, việc cấp hạn mức cho vay quá khả năng chi trả của con nợ, cũng như vấn đề liên quan đến thời gian đáo hạn và tình trạng cạnh tranh trên thị trường cho vay v.v… Kết quả là những hồ sơ cho vay tại một ngân hàng nào đó theo dạng dựa vào quá khứ tín dụng của người vay ở những ngân hàng khác thường được cho vay quá khả năng chi trả của con nợ, mặc dù tất nhiên là những hồ sơ đó thỏa mãn được các điều kiện để được vay các khoản vay mới vì lịch sử trả nợ cho cùng mục đích vay của cá nhân con nợ là rất tốt. Yếu tố chủ chốt ở đây là các ngân hàng không có bất cứ một công cụ nào để biết được rằng người xin vay đã khai báo toàn bộ những khoản nợ mà anh ta đang có được không

Trên đây là các thông tin Thực trạng vay thế chấp ngân hàng diễn ra khá phổ biến Luật LVN Group cập nhật được xin gửi đến các bạn đọc, hi vọng với nguồn thông tin này sẽ là nguồn kiến thức hữu ích giúp các bạn hiểu hơn vấn đề trên. Trong quá trình nghiên cứu nếu có vấn đề câu hỏi vui lòng liên hệ công ty Luật LVN Group để được hỗ trợ ngay !.