Nội dung được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật LVN Group
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.0191
1. Đánh giá chung pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản
2. Quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định.
Chuyển nhượng dự án BĐS là việc các bên thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.
2.1. Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản
Theo quy định của Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, chủ đầu tư dự án BĐS được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh nhưng phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
(a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
(b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;
(c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan;
(d) Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2.2. Điều kiện chuyển nhượng và dự án bất động sản
Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định khá rõ ràng về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản.
Thứ nhất, điều kiện đối với dự án bất động sản được chuyển nhượng là:
– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
– Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
Thứ hai, Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Thứ ba, Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản
Điều 52 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 liệt kê một số quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, chủ yếu xoay quanh các quyền và nghĩa vụ khi thực hiện việc chuyển giao và tiếp nhận dự án, chuyển giao quyền và nghĩa vụ từ chủ đầu tư cũ sang cho chủ đầu tư mới khi tiếp tục triển khai dự án, phối hợp để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền và lợi ích khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng. Ngoài những quyền và nghĩa vụ được luật định, các bên có thể thỏa thuận thêm các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS theo sự tự nguyện và tự do ý chí của các bên không vi phạm điều cấm của pháp luật. Đồng thời, các bên phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và theo quy định.
Một trong những nội dung đáng lưu ý về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS là chỉ quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án, trong khi đó quyền và nghĩa vụ của khách hàng và bên liên quan đến một phần hoặc toàn bộ dự án chuyển nhượng chỉ được đề cập đến như một nguyên tắc cần được bảo đảm trong hoạt động chuyển nhượng dự án, và là một phần nghĩa vụ của bên chuyển nhượng.
Trong khi đó, những chủ thể này có quyền lợi liên quan trực tiếp đến dự án, phần dự án chuyển nhượng và quyền, nghĩa vụ của những chủ thể này bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hoạt động chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, việc đảm bảo quyền và lợi ích cho các chủ thể này vẫn chưa được pháp luật đề cập một cách cụ thể, chưa có cơ chế rõ ràng.
2.4. Về hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản
Về hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP đã đưa ra các nội dung cơ bản, yêu cầu bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS. Như vậy, dựa trên tính đặc thù của hoạt động này, pháp luật quy định cụ thể một số nội dung các bên bắt buộc phải đưa vào hợp đồng và được lập thành một hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS để các bên tham khảo áp dụng.
Cụ thể, Điều 53 Luật Kinh doanh BĐS đã quy định cụ thể các nội dung cơ bản của một hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS. Về mặt nguyên tắc, hợp đồng là sự tự do ý chí thỏa thuận giữa các bên không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và hợp đồng được tạo ra bởi sự ưng thuận giữa hai hoặc nhiều bên ký kết hợp đồng, tức hai điều kiện cần để tạo ra hợp đồng là chủ thể ký kết hợp đồng và chủ đích của sự ưng thuận. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS cũng là sự tự do thỏa thuận giữa các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, cần phải tuân thủ một số nội dung cơ bản do luật định. Từ đó, pháp luật về kinh doanh BĐS cũng đã nêu rõ việc đưa ra hợp đồng mẫu trong hoạt động chuyển nhượng dự án là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật.
2.5. Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản
Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS, Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định:
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS đối với các dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư;
+ Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.
Trình tự, thủ tục, nội dung thẩm định và thành phần hồ sơ chuyển nhượng dự án BĐS được quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, Quyết định số 832/QĐ-BXD.
Có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có những tiến bộ và cởi mở hơn so với Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Luật đã xây dựng được hệ thống quy định tương đối chi tiết, toàn diện về nguyên tắc, điều kiện, quy trình chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, mở rộng phạm vi cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án thay vì chỉ được chuyển nhượng toàn bộ dự án như trước đây. Những tiến bộ của pháp luật đã góp phần cởi trói cho thị trường BĐS, đem lại những tác động tích cực đến thị trường, đẩy mạnh hoạt động chuyển nhượng dự án để các chủ đầu tư có năng lực tiếp tục triển khai hoàn thành dự án, cung cấp nguồn vốn cho các chủ đầu tư đang gặp khó khăn tài chính có thể khắc phục hoạt động kinh doanh, ngoài ra cũng giúp khách hàng có thể sở hữu được những sản phẩm BĐS như mong muốn, đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0191 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật LVN Group