Đấu thầu hàng hoá, dịch vụ là hoạt động thương mại, theo đó một bên mua hàng hoá, dịch vụ thông qua mời thầu (gọi là bên mời thầu) nhằm lựa chọn trong số các thương nhân tham gia đấu thầu (gọi là bên dự thầu) thương nhân đáp ứng tốt nhất các yêu cầu do bên mời thầu đặt ra và được lựa chọn để ký kết và thực hiện hợp đồng (gọi là bên trúng thầu). Tuy nhiên nhiều người lại chưa thực sự quan tâm về vấn đề này. Hãy cùng LVN Group nghiên cứu các thông tin về Xây nhà trên đất đấu thầu thông qua nội dung trình bày dưới đây để hiểu rõ thêm về vấn đề này !.
Xây nhà trên đất đấu thầu
1. Khái niệm đấu thầu hàng hoá, dịch vụ
Đấu thầu hàng hoá, dịch vụ là hoạt động thương mại, theo đó một bên mua hàng hoá, dịch vụ thông qua mời thầu (gọi là bên mời thầu) nhằm lựa chọn trong số các thương nhân tham gia đấu thầu (gọi là bên dự thầu) thương nhân đáp ứng tốt nhất các yêu cầu do bên mời thầu đặt ra và được lựa chọn để ký kết và thực hiện hợp đồng (gọi là bên trúng thầu) – Điều 214 Luật thương mại 2005.
2. Đặc điểm của đấu thầu hàng hoá, dịch vụ
Thứ nhất, về đối tượng của hoạt động đấu thầu hàng hóa, dịch vụ. Là các loại hàng hóa thương mại được phép lưu thông trên thị trường và dịch vụ thương mại được phép thực hiện theo hướng dẫn pháp luật.
Thứ hai, đấu thầu là một giai đoạn tiền hợp đồng. Mục đích của hoạt động này là giúp bên mời thầu có thể tìm ra chủ thể có khả năng gửi tới hàng hóa, dịch vụ có chất lượng tốt nhất với giá cả họp lý nhất. Sau khi chọn lựa được đối tác, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng.
Thứ ba, về chủ thể tham gia. Bao gồm: một bên mời thầu và bên nhà thầu (số lượng tùy thuộc vào cách thức đấu thầu được bên mời thầu sử dụng).
Thứ tư, về cách thức pháp lý. Hình thức pháp lý của quan hệ đấu thầu hàng hóa, dịch vụ là hồ sơ mời thầu và hồ sơ dự thầu.
– Hồ sơ mời thầu là văn bản pháp lý do bên mời thầu lập và được đơn vị có thẩm quyền phê duyệt, trong đó thể hiện trọn vẹn những yêu cầu kỹ thuật, tài chính và thương mại của hàng hóa cần mua sắm, dịch vụ cần sử dụng và những điều kiện khác của gói thầu.
– Hồ sơ dự thầu thể hiện năng lực và mức độ đáp ứng của bên dự thầu trước yêu cầu trong hồ sơ mời thầu. Những hồ sơ này là căn cứ pháp lý để xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đấu thầu hàng hóa, dịch vụ.
3. Các cách thức đấu thầu hàng hóa, dịch vụ
* Dựa theo tiêu chí cách thức đấu thầu:
– Đấu thầu rộng rãi: là cách thức đấu thầu mà bên mời thầu không hạn chế số lượng các bên dự thầu (điểm a khoản 1 Điều 215 Luật thương mại 2005). Bên mời thầu có trách nhiệm thông báo công khai về yêu cầu và thời gian dự thầu trên phương tiện đại chúng trước khi phát hành hồ sơ mời thầu. Hình thức này được áp dụng chủ yếu do tính cạnh tranh cao nhất.
– Đấu thầu hạn chế: là cách thức đấu thầu mà bên mời thầu chỉ mời một số nhà thầu nhất định dự thầu (điểm b khoản 1 Điều 215 Luật thương mại 2005). Hình thức này áp dụng khi chỉ có một số nhà thầu đáp ứng được yêu cầu hoặc do tình hình cụ thể của gói thầu (điều kiện, nguồn vốn…) đem lại lợi ích. Tuy nhiên, số lượng nhà thầu tham gia cũng phải đủ rộng để đảm bảo tính cạnh tranh, thường thì có từ 5 nhà thầu trở lên. Hình thức này không đỏi hỏi phải công khai mà thư mời thầu được gửi trực tiếp tới nhà thầu.
* Dựa trên tiêu chí phương thức đấu thầu:
– Đấu thầu một túi hồ sơ: nhà thầu mộp các đề xuất về kĩ thuật và về giá cho một túi hồ sơ dể bên mời thầu xem xét và đánh giá chung. Các túi hồ sơ về giá và chỉ tiêu kĩ thuật này được mở và đánh giá cùng vào một thời gian (khoản 2 Điều 216 Luật thương mại 2005).
– Đấu thầu hai túi hồ sơ: thường áp dụng khi hành hóa, dịch vụ có yêu cầu đặc biệt về chỉ tiêu kĩ thuật. Các để xuất về kĩ thuật và giá được nộp cùng thời gian nhưng trong hai túi hồ sơ khác nhau. Khi mở thầu, túi hồ sơ đề xuất về kĩ thuật được xem xét trước, nhà thầu nào đặt được điểm sỗ về kĩ thuật nhất định theo tiêu chuẩn đã xác định sẽ được mở tiếp túi hồ sơ đề xuất về giá để so sánh (khoản 3 Điều 216 Luật thương mại 2005).
4. Các nguyên tắc đấu thầu hàng hóa, dịch vụ
Nguyên tắc coi trọng tính hiệu quả
Nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế – xã hội gói thầu đem lại, chỉ tổ chức thầu khi bên mời thầu chúng minh được ưu thế của đấu thầu so với các cách thức cung ứng hàng hóa, dịch vụ khác. Việc lựa chọn cách thức, phương thức đấu thầu phải xuất phát từ đặc điểm, yêu cầu của từng gói thầu, sao cho mang lại hiệu quả cao nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh với điều kiện ngang nhau
Mỗi gói thầu phải có sự tham dự của một số lượng nhà thầu có năng lực nhất định để đảm bảo tính cạnh tranh giữa các nhà thầu. Những điều kiện và thông tin gửi tới cho nhà thầu bên mời thầu đưa ra phải ngang bằng nhau. Không phân biệt dối xử giữa những người dự thầu hợp lệ hay đưa ra các yêu cầu có tính định hướng (như yêu cầu về nguồn góc xuất xứ, thương hiệu cụ thể…). Tuy nhiên, phpá luật nhiều nước có vẫn có qui định ưu đãi đối với nhà thầu trong nước, khong phỉ vì phân biệt đối xử mà là tạo môi trường cạnh tranh công bằng với các nhà thầu nước ngoài giàu kinh nghiệm và năng lực.
Nguyên tắc thông tin trọn vẹn, công khai
Bên mời thầu phải gửi tới đầu đủ dữ liệu, tài liệu liên quan đến gói thầu với các thông tin chi tiết, rõ ràng về qui mô, khối lượng, qui cách, yêu cầu chất lượng, giá cả và điều kiện hợp đồng (kể cá điều kiện bổ sung, sửa đổi nếu có). Những nội dung cơ bản của từng hồ sự dự thầu cũng phải được công bố công khai ngay khi mở thầu và được ghi vào biên bản mở thầu. Việc mở thầu cũng phải công khai, các nhà thầu tham gia phải được mời tới.
Nguyên tắc bảo mật thông tin đấu thầu
Do tính chất cạnh tranh gay gắt giữa các bên dự thầu mà việc bảo mật thông tin đấu thầu đực coi là một nguyên tắc không thể xâm phạm. Nguyên tắc này áp dụng không chỉ với bên mời thàu mà cả các tổ chức, cá nhân có liên quan tới ciệc tổ chức đấu thầu và xét chọn thầu.
Nguyên tắc đánh giá khách quan, công bằng
Các hồ sợ dự thầu hợp lệ đều phải được xem xét, đánh giá khách quan, công bằng với cùng một tiêu chuẩn như nhảu, bởi một hội đồng xét thầu có đủ năng lực, kinh nghiẹm và tư cách. Trong quá trình xét thầu, bên mời thầu không được tự ý thay đổi các tiêu chí đánh giá hồ sơ, tiêu chuẩn xét thầu đã được công bố trước trong hồ sơ mời thầu. Khi nhà thầu có yêu cầu giải thích rõ ràng, lí do được chọn hay bị loại sẽ được gửi đến bằng văn bản cụ thể.
Nguyên tắc bảo đảm dự thầu
Bảo đảm dự thầu được thực hiện dưới cách thức đặt cọc, kí quỹ hoặc bảo lãnh dự thầu. Việc này nhằm đảm bảo tư các, năng lực của bên dự thầu và lợi ích của bên mời thầu trong trường hợp cần thiết.
Ngoài những nguyên tắc trên, trong những gói thầu mua sắm hàng hóa bằng nguồn vốn tín dụng của các định hình phạt chính như Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng Châu Á (ADB),… thì việc tổ chức đấu thầu còn phải tuân theo các nguyên tắc riêng do các định chế này đặt ra (như trong bản hướng dẫn mua sắm bằng nguồn vốn vay của WB còn có nguyên tắc “không đàm phán về giá”, “chống tham nhũng”…)
5. Đất đấu thầu có được cấp sổ đỏ không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Vì vậy, trong trường hợp của bạn, thửa đất bạn mua không đủ điều kiện chuyển nhượng và hợp đồng mua bán đất viết tay (không có công chứng) cũng không đúng quy định của pháp luật. Việc mua nhà không có sổ đỏ bằng đất viết tay sẽ mang lại rất nhiều rủi ro cho người mua.
Về đặc điểm của đất đấu thầu:
Đất đấu thầu thực chất là đất công ích của địa phương được xã cho người dân hoặc hộ gia đình thuê lại. Căn cứ vào quy đất, đặc điểm và nhu cầu của mỗi địa phương mà xã/ phường/ thị trấn được thành lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương. Bởi vì bản chất là đất nông nghiệp cho thuê nên bạn sẽ không được làm sổ đỏ, theo Khoản 2 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
Đối với đất đấu thầu, thời hạn cho thuê đất là không quá 5 năm theo Khoản 5 Điều 126 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể gia hạn thời hạn cho thuê đất công ích (đất đấu thầu) tùy thuộc theo quỹ đất của địa phương, nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất và phải sử dụng đúng mục đích được giao, cho thuê.
Khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích công ích vìmục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo hướng dẫn tại Điểm d Khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời gian đơn vị nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
- a) Chi phí san lấp mặt bằng;
- b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
6. Xây dựng trên đất đấu thầu có được được không?
Trên đây là một số thông tin về Xây nhà trên đất đấu thầu. Hy vọng với những thông tin LVN Group đã gửi tới sẽ giúp bạn trả lời được những câu hỏi về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Luật LVN Group, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. LVN Group cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình gửi tới đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.