Trên thực tiễn hiện nay chúng ta bắt gặp những thuật ngữ ” đất xen kẹp” hay “đất xen kẹt” rất là nhiều. Về mặt pháp lý thì không có bất kỳ một quy định nào về thuật ngữ này. Tôi được một người bạn giới thiệu mua một lô đất trong đó có một mảnh đất xen kẹp. Tuy nhiên bạn tôi nói loại đất này có thể xử lý được. Tôi muốn hỏi pháp luật có quy định thế nào về cách xử lý loại đất xen kẹp này. Rất mong nhận được sự giúp đữo từ mọi người và LVN Group. Tôi xin cảm ơn!
Văn bản hướng dẫn
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Quy định về xử lý đất xen kẹp thế nào?
Mặc dù pháp luật không quy định nhưng trên thực tiễn thuật ngữ “đất xen kẹt” được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn.Thông qua thực tiễn thì đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch.
Đặc điểm của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn. Đất xen kẹt trên thực tiễn chủ yếu là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có xử lý đất xen kẹt, bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý.
Căn cứ, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước cho thuê đất phải đáp ứng các tiêu chí sau: Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của đơn vị nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo hướng dẫn.
Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo hướng dẫn của UBND cấp tỉnh. Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được đơn vị có thẩm quyền phê duyệt.
Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được đơn vị có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai.
Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo hướng dẫn của pháp luật.
Về nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, Nghị định nêu rõ: Ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.
Giao đất, cho thuê đất thông qua cách thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp; giao đất, cho thuê đất không thông qua cách thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chỉ có một người có nhu cầu sử dụng đất.
Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được thực hiện sau khi UBND các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất.
Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ.
Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo hướng dẫn.
Bảo đảm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự; không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.
Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được xác định thống nhất với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng. Trường hợp giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp gắn với việc chuyển mục đích sử dụng của thửa đất liền kề với thửa đất nhỏ hẹp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo hướng dẫn tại Điều 125 và Điều 126 của Luật Đất đai.
Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định theo hướng dẫn tại Điều 114 của Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành.
UBND cấp tỉnh quy định chi tiết việc rà soát, công bố công khai danh mục các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước trực tiếp quản lý, việc lấy ý kiến người dân và công khai việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp tại địa phương để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc giao, cho thuê cho người sử dụng đất liền kề.
Thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất xen kẹt
-Đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộnng, đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng;
-Hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; Có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (Tùy thuộc vào mỗi địa phương/tỉnh/thành nơi có đất quy đinh).
-Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
-Hồ sơ để xin chuyển mục đích sử dụng từ đất xen kẹt (1 bộ) nộp tại Phòng TN&MT quận, huyện bao gồm:
+Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu)
+Phương án sản xuất kinh doanh (nếu chuyển sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh).
+Trường hợp xây nhà ở để bán phải thực hiện theo hướng dẫn của Luật Kinh doanh Bất động sản.
+Bản sao giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quyền sử dụng thửa đất (nếu có).
+Bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh thư của người xin chuyển mục đích.
+Văn bản cam kết (nêu ở phần trên).
Nếu đủ điều kiện phòng Tài nguyên và Môi trường lập tờ trình để Chủ tịch UBND Quận, Huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích và cấp giấy chứng nhận (các công vụ trên thực hiện trong thời gian 30 ngày, kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian bổ sung, giải trình hồ sơ).
Cũng xin lưu ý, đất xen kẹt là loại đất có khá nhiều rủi ro nên trước khi mua để chuyển mục đích sử dụng người dân nên xem xét kĩ đây có phải loại đất xen kẹt không, quy định quy hoạch của địa phương nơi có đất.
3 rủi ro cần đề phòng khi mua đất xen kẹt
Đất xen kẹt bề ngoài thì hấp dẫn, nhưng bên trong lại tiềm ẩn muôn vàn rủi ro, không cẩn thận thì nhà đầu tư rất dễ mất trắng. Một khi đã quyết định mua, nhà đầu tư nên xem xét kỹ những điều sau:
Thứ nhất, tìm hiểu thông tin quy hoạch và chủ sở hữu tại đơn vị chức năng địa phương.
Thứ hai, làm hợp đồng mua bán bằng văn bản, có trọn vẹn chữ ký của 2 bên và nên có thêm xác nhận của bên thứ 3 để đề phòng trường hợp xảy ra kiện tụng về sau.
Thứ ba, đối với trường hợp đất có giấy chứng nhận quyền sở hữu, phải kiểm tra kỹ lưỡng và làm đúng các thủ tục mua bán.
Vì vậy, dù giá bán rẻ nhưng việc mua đất xen kẹt tiềm ẩn rủi ro rất cao, người mua phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền vào loại hình này, đồng thời, tìm hiểu rõ thông tin nguồn gốc, giấy tờ thửa đất, quy định quy hoạch của địa phương tại nơi có đất để tránh thiệt thòi, tranh chấp đất sau này.
Liên hệ ngay với LVN Group
LVN Group sẽ uỷ quyền khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Quy định về xử lý đất xen kẹp” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tra cứu quy hoạch thửa đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 1900.0191 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín. Hoặc liên hệ qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/lvngroup
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@lvngroup
- Youtube: https://www.youtube.com/Lvngroupx
Mời bạn xem thêm:
- Quy định sử dụng pháo hoa của Bộ Quốc phòng
- Quy định thưởng Tết của nhà nước
- Các khoản thưởng không chịu thuế TNCN
- Cách tính lương ca đêm 12 tiếng thế nào?
Giải đáp có liên quan
Nếu đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà ở. Khi không phải là đất ở nhưng muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (nếu đất xen kẹt thuộc khu vực đô thị).
Nếu có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở: Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 21, 22, 23, 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào từng thửa đất cụ thể mà cần đáp ứng các điều kiện khác nhau để được cấp Giấy chứng nhận. Mặc dù vậy, điều kiện cấp Giấy chứng nhận vẫn được chia thành 02 nhóm như sau:
Nhóm 1: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Nhóm 2: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chủ yếu rơi vào nhóm này).