Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà dưới đây.
Luật nhà ở 2014 có quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Vậy khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như thế nào?
Đơn phương chấm dứt hợp đồng là gì?
Có thể hiểu, đơn phương chấm dứt hợp đồng là việc một bên tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không có sự cùng thoả thuận chấm dứt hợp đồng của một trong các bên tham gia quan hệ hợp đồng.
Điều 428 Bộ Luật dân sự 2015 quy định cụ thể về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Căn cứ Khoản 2, 3 Điều 132 Luật nhà ở 2014 các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở gồm:
Thứ nhất:Đối với bên cho thuê nhà
Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
+ Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật nhà ở 2014: “Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.”
Thứ hai: Đối với bên thuê nhà
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Để không vi phạm pháp luật và tránh các rủi ro, phải bồi thường thiệt hại người đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cần thực hiện thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đúng theo quy định.
Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cụ thể như sau:
Bước 1: Bên cho thuê hoặc bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi thuộc các trường hợp như đã nêu ở phần trên (Khoản 2, Khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở 2014).
Bước 2: Sau khi đã xác định đúng trường hợp và chứng cứ chứng minh việc có căn cứ chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên đơn phương chấm dứt phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (theo Khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở 2014).
Bên cạnh đó, nếu hợp đồng thuê nhà được lập thành văn bản và được công chứng tại văn phòng công chứng khi gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bên kia thì nên gửi thêm một thông báo đến văn phòng công chứng.
Bước 3: Nếu bên kia đồng thuận về việc chấm dứt thì cả hai thỏa thuận và lập biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà.
Khi có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà mà hai bên không thể giải quyết được có thể nộp đơn khởi hiện lên Tòa án nơi xảy ra tranh chấp (nơi cho thuê hoặc thuê) để yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng vi phạm quy định mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở?
Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật nhà ở 2014.
Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau:
+ Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
+ Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
+ Nhà ở cho thuê không còn;
+ Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
+ Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.
Trên đây là các nội dung liên quan đến thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Hy vọng các thông tin này hữu ích và giúp bạn giải đáp thắc mắc.