Một bước đột phá trong nhận thức về các chủ thể mang yếu tố nước ngoài trong thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được thể hiện rõ nét qua Luật đất đai năm 2013.
Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam
Luật đất đai năm 2013 không dựa trên một tiêu chí chung thống nhất là nguồn gốc sử dụng đất mà dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau, đó là:
– Mục đích sử dụng đất (nhằm mục đích ngoại giao hay để thực hiện các dự án đầu tư);
– Nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao, cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các chủ thể khác hay có được QSDĐ do mua nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam);
– Phạm vi đất sử dụng (trường hợp sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế).
Theo đó, bên cạnh những quyền chung (Điều 166) và nghĩa vụ chung (Điều 170) mà tất cả các chủ thể sử dụng đất (trong đó có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) đều được thực hiện và có nghĩa vụ phải thực hiện.
Cho dù sử dụng đất dưới bất kì hình thức nào thì tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, quyền về chuyển QSDĐ, chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của họ còn được quy định như sau:
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Đối tượng này sử dụng đất nhằm mục đích xây dựng trụ sở cơ quan với sứ mệnh thực hiện các công việc, nhiệm vụ với mục đích ngoại giao chứ không sử dụng đất vào mục đích đầu tư.
Vì vậy, dù họ trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì Luật đất đai cũng không quy định cho họ các quyền liên quan đến chuyển QSDĐ, chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.
Theo đó, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam có các quyền sau:
– Xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền;
– Sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuế trong thời hạn thuê đất;
– Ngoài các quyền nói trên, trong trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa XHCN Việt Nam là thành viên có quy định khác thì tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao có quyền và nghĩa vụ theo điều ước quốc tế đó.
Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
Một bước đột phá trong nhận thức về các chủ thể mang yếu tố nước ngoài trong thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được thể hiện rõ nét qua Luật đất đai năm 2013.
Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lần đầu tiên được tiếp cận hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất như các cá nhân, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện hoạt động đầu tư.
Điều này đã xoá bỏ được sự bất bình đẳng về quyền tiếp cận hình thức sử dụng đất như ở Luật đất đai năm 2003 trước đây.
Ngoài ra, nhà làm luật Việt Nam cũng đặc biệt chú ý tới tính hợp lí của việc sử dụng đất cho các mục đích khác nhau để quy định hình thức sử dụng đất cho các chủ thể tiếp cận thực hiện dự án.
Theo đó, ở Luật đất đai năm 2013 xác định rất rõ các chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khi sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Giống như tổ chức kinh tế trong nước khi sử dụng đất với cùng mục đích nhằm hướng tới sự phù hợp cho người mua nhà ở, nhận QSDĐ ở sẽ được cấp giấy chứng nhận không xác định thời hạn, tránh được mâu thuẫn giữa hai nhóm chủ thể này theo Luật đất đai năm 2003 trong việc đầu tư xây dựng nhà ở.
Còn khi thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất với những mục đích khác thì chỉ tiếp cận tới hình thức thuê đất.
Như vậy, căn cứ nguồn gốc sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể về quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện các quyền đối với đất và tài sản gắn liền với đất cụ thể như sau:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền:
– Chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
– Cho thuê QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
Cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Tặng, cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng, cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng, cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
– Thế chấp bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
– Góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Hình thức sử dụng đất mà được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm là một phương thức tạo điều kiện cho người sử dụng đất cơ hội tiếp cận đất để thực hiện dự án mà không phải bỏ ra một khoản tiền lớn như đối với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay hình thức giao đất có thu tiền.
Tuy nhiên, do tiền thuê đất được trả hàng năm nên quyền năng của người sử dụng đất dưới hình thức này cũng bị hạn chế, người sử dụng đất chỉ sử dụng đất với đúng mục đích của dự án mà không có thêm các quyền năng về chuyển quyền như chuyển nhượng, cho thuê…
– Quyền được xem là giá trị gia tăng khi sử dụng đất thuê trả tiền một lần, hay được giao đất có thu tiền.
Vì vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền đối với tài sản gắn liền với đất thuê như sau:
– Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê nếu tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận;
Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Bên cạnh hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì hình thức thuê đất trả tiền một lần là phương thức sử dụng đất mang tính ổn định cao hơn, mang lại giá trị gia tăng trong việc sử dụng đất, nhờ đó quyền năng về QSDĐ được trao cho các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức này là nhiều hơn.
Theo đó, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê cũng như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền về chuyển QSDĐ cụ thể như sau:
– Chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
– Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
– Thế chấp bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;
– Góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam.
Nếu thuộc trường hợp hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.