Luật đất đai năm 2013 quy định việc cho thuê đất nông nghiệp theo hai phương thức trả tiền đó là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Đối tượng được giao, được thuê nhóm đất nông nghiệp
Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất
Các đối tượng sau được giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất:
– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
– Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp.
Hình thức cho thuê đất nông nghiệp
Luật đất đai năm 2013 quy định việc cho thuê đất nông nghiệp theo hai phương thức trả tiền đó là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Cụ thể:
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho các đối tượng sau:
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 Luật đất đai năm 2013.
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Như vậy, khác với Luật đất đai năm 2003 (chỉ cho các chủ thể trong nước được lựa chọn một hình thức trả tiền thuê đất, đó là trả tiền thuê đất hàng năm).
Luật đất đai năm 2013 đã cho phép các chủ thể trong nước cũng như chủ thể nước ngoài được bình đẳng trong việc lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất bằng quy định cho các chủ thể sử dụng đất đều được lựa chọn hai phương thức trả tiền thuê đất, đó là trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Ý nghĩa của việc quy định thời hạn sử dụng đất
Việc quy định thời hạn sử dụng đất nói chung, đặc biệt là thời hạn sử dụng đối với nhóm đất nông nghiệp nói riêng là việc làm cần thiết bởi những lí do sau:
Thứ nhất, việc quy định này nhằm khẳng định rõ ranh giới giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) và người sử dụng đất (với tư cách là người được Nhà nước trao QSDĐ).
Nhà nước giao đất ổn định lâu dài hoặc có thời hạn chế không giao vĩnh viễn. Việc giao đất có thời hạn sẽ giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực thi tốt hơn.
Thứ hai, việc quy định rõ thời hạn khi giao đất, cho thuê đất giúp cho người dân có tâm lí ổn định, yên tâm trong quá trình sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ có thể lập kế hoạch đầu tư đúng đắn, thâm canh tăng vụ, khai thác đất hợp lí, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Thứ ba, với thời hạn đủ dài cho việc sử dụng đất và giấy chứng nhận QSDĐ được cấp, hộ nông dân sẽ có cơ hội vay vốn trung hạn, dài hạn của tổ chức tín dụng để phát triển sản xuất kinh doanh.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất dù là tổ chức kinh tế ở trong nước, nhà đầu tư nước ngoài hay hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều được Nhà nước bảo hộ quyền được gia hạn sử dụng đất hoặc tiếp tục được giao đất, cho thuê đất nếu chấp hành đầy đủ trách nhiệm của người sử dụng đất, có năng lực và nhu cầu sử dụng đất đai.
Điều đó có nghĩa là Nhà nước không chỉ bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất mà còn bảo hộ quyền lợi cho họ sau khi thời hạn kết thúc để người sử dụng đất càng yên tâm sản xuất.
Với những ý nghĩa đó, các quy định về thời hạn sử dụng đất đã được dành vị trí xứng đáng tại Mục 1 Chương 10 (Chế độ sử dụng các loại đất) từ Điều 125 đến Điều 128 Luật đất đai năm 2013.
Thời hạn sử dụng nhóm đất nông nghiệp
Loại đất được sử dụng ổn định lâu dài:
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng đặc dụng;
– Đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
– Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.
Loại đất sử dụng có thời hạn:
– Thời hạn giao đất, công nhận QSDĐ nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn này.
– Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
– Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được xem xét, quyết định dựa trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm.
Như vậy, song song với những quy định về thời hạn sử dụng đất, pháp luật cũng quy định khi hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng.
Điều đó chứng tỏ Nhà nước rất quan tâm bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất, giúp họ yên tâm sản xuất, chứ không bị bó hẹp quyền lợi bởi thời hạn sử dụng đất.
Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 5 năm.
Lưu ý: Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
– Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được quy định như sau:
– Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng ổn định lâu dài;
– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn 50 năm nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng.
– Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.