Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sử dụng các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định.
Các loại đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được phép sử dụng ở Việt Nam
Vì vậy, các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao chỉ được thuê đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc nhóm đất phi nông nghiệp để xây dựng trụ sở cơ quan.
Đồng thời được sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất nhưng không quy định cho chủ thể này được thực hiện các quyền về chuyển QSDĐ cũng như quyền chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Còn đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sử dụng các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai năm 2013 cụ thể như sau:
Đối với nhóm đất nông nghiệp
– Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác), đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất làm muối.
Khác so với Luật đất đai năm 2003 trước đây cho phép chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích này được tiếp cận dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất.
Còn với chủ thể mang yếu tố nước ngoài khác thì chỉ tiếp cận hình thức thuê đất từ Nhà nước cho mục đích nông nghiệp.
Thì nay, Luật đất đai năm 2013 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thì được Nhà nước cho thuê đất mà không được giao đất.
Điều này cũng hoàn toàn phù hợp và hướng tới sự bình đẳng giữa chủ thể trong nước và nước ngoài trong quan hệ sử dụng đất tại Việt Nam.
Theo đó, ngoại trừ các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất trong phạm vị hạn mức được giao đất không phải trả tiền thì Luật đất đai năm 2013 cũng quy định các chủ thể cá nhân, hộ gia đình khi sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức, tổ chức sử dụng đất nông nghiệp đều phải chuyển sang hình thức thuê đất.
Đất rừng sản xuất
Nhằm hướng tới thực hiện mục tiêu bảo vệ bằng được diện tích rừng hiện có, từng bước phủ xanh đất trống, đồi núi trọc để đảm bảo cân bằng môi trường sinh thái và phát huy tiềm năng đất đai.
Sử dụng có hiệu quả tài nguyên thiên nhiên sẵn có ở Việt Nam và nguồn lao động tại chỗ, Nhà nước đặc biệt khuyến khích các dự án đầu tư vào mục đích nuôi trồng, chế biến lâm sản (trừ gỗ) và có các chính sách để đẩy mạnh việc chuyển giao đất rừng sản xuất cho nhà đầu tư.
Một trong những biểu hiện là việc Nhà nước cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trồng rừng (khoản 2 Điều 135 Luật đất đai năm 2013) được kết hợp với kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường dưới tán rừng (khoản 3 Điều 135 Luật đất đai năm 2013).
Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng
Do tầm quan trọng đặc biệt của rừng phòng hộ và rừng đặc dụng đối với môi trường sinh thái và ảnh hưởng quan trọng của vị trí của chúng đến quốc phòng, an ninh.
Việc sử dụng những loại đất này chủ yếu nhằm mục đích bảo vệ, phát triển rừng, duy trì và bảo vệ nghiêm ngặt động, thực vật rừng quý hiếm chứ không nhằm kinh doanh.
Do đó, việc sử dụng những loại đất này chỉ giới hạn ở các chủ thể trong nước. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam không thuộc đối tượng được phép sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (Điều 136, Điều 137 Luật đất đai năm 2013).
Đất có mặt nước nội địa
Ao, hồ, đầm được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất nông nghiệp hoặc nông nghiệp kết hợp với mục đích phi nông nghiệp (Điều 139 Luật đất đai năm 2013).
Đất có mặt nước ven biển, đất bãi bồi ven sông, ven biển
Vì đây là những loại đất mà sự tồn tại của nó thiếu tính ổn định nên đối với tất cả các chủ thể phải trả tiền cho Nhà nước để có được QSDĐ này vào mục đích kinh doanh.
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
– Nhà nước chỉ áp dụng duy nhất hình thức thuê đất mà không áp dụng hình thức giao đất (Điều 140, Điều 141 Luật đất đai năm 2013).
Đối với nhóm đất phi nông nghiệp
– Đất ở:
Theo Nghị định của Chính phủ số 61/CP ngày 05/07/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở thì trước đây chỉ có các đối tượng là tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam mới được phép kinh doanh nhà ở (Điều 13).
Nay để phát triển quỹ nhà ở, việc sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê đã được mở rộng cho các chủ thể sử dụng đất mang yếu tố nước ngoài.
Do nhu cầu sử dụng đất ở tại nông thôn so với nhu cầu sử dụng đất ở tại đô thị là không lớn và chính sách của Nhà nước đối với đất ở thuộc khu vực này là tận dụng đất trong những khu dân cư có sẵn để tạo điều kiện cho những người người sống ở nông thôn có chỗ ở, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
Còn đối với đất ở tại thành thị thì từ Nghị định của Chính phủ số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/1/2001 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê.
Nhà nước đã thực hiện khuyến khích các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia xây dựng các dự án nhà ở chung cư cao tầng hoặc các dự án nhà ở có cơ cấu sử dụng đất ở từ 60% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở trở lên là nhà chung cư cao tầng tại các đô thị.
Theo đó, kể từ Luật đất đai năm 2003 quy định:
Giao đất ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê đất ở thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê đất.
Thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuế đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê theo quy định của Chính phủ.
Cho tới nay, Luật đất đai năm 2013 thể hiện quan điểm nhất quán đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì các chủ thể.
Trong đó có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều được Nhà nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư.
– Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn:
UBND cấp tỉnh tổ chức việc lập và giao cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới (Điều 146 Luật đất đai năm 2013).
– Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất:
Luật đất đai năm 2003 quy định có những chủ thể được giao đất để xây dựng hạ tầng khu công nghiệp nhưng ở Luật đất đai 2013 chỉ có hình thức thuê đất để thực hiện đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đối với các chủ thể trong nước cũng như nước ngoài.
Cụ thể, Nhà nước thực hiện cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Trường hợp đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
– Đất khu công nghệ cao, khu kinh tế:
UBND cấp tỉnh giao đất cho ban quản lý khu công nghệ cao để tổ chức xây dựng, phát triển khu công nghệ cao; giao đất cho bạn quản lý khu kinh tế để tổ chức xây dựng khu kinh tế.
Ban quản lý khu công nghệ cao thực hiện việc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất trong khu công nghệ cao để thực hiện mục đích sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao; nghiên cứu và phát triển ứng dụng công nghệ cao; đào tạo nhân lực công nghệ cao.
Ban quản lý khu kinh tế thực hiện giao lại đất để xây dựng nhà hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án khác đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất trong khu kinh tế.
– Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp còn được thuê đất, thuê lại đất từ hộ gia đình, cá nhân.
– Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản:
Việc sử dụng đất trong hoạt động khoáng sản thường chứa đựng tính rủi ro rất lớn. Ngoài ra, đây lại là hoạt động sử dụng đất mang tính ổn định không cao, vì:
Thứ nhất, những mục đích sử dụng đất này không đòi hỏi việc phải thường xuyên, liên tục sử dụng cho đến hết thời hạn sử dụng đất những phần diện tích đất đã được đưa vào sử dụng.
Vì vậy, Luật khoáng sản quy định khi kết thúc từng giai đoạn phù hợp với tiến độ đã được xác định trong đề án thăm dò, khai thác khoáng sản, tổ chức, cá nhân được phép hoạt động khoáng sản có quyền trả lại từng phần diện tích đất thăm dò, khai thác sau khi đã thực hiện việc phục hồi môi trường sinh thái và đất đai.
Thứ hai, hoạt động đó có thể bị ngừng hoặc gián đoạn trong trường hợp khu vực đang được phép tiến hành hoạt động khoáng sản bị Chính phủ công bố là khu vực cấm hoặc tạm thời cấm hoạt động khoáng sản vì lí do quốc phòng, an ninh, bảo vệ di tích lịch sử, văn hoá, cảnh quan hoặc vì lợi ích công cộng khác.
Thứ ba, so với thời hạn tối đa của một dự án đầu tư được quy định trong Luật đầu tư, thời hạn tối đa của một giấy phép hoạt động khoáng sản ngắn hơn rất nhiều.
Đặc biệt, trong trường hợp sử dụng đất vào mục đích thăm dò khoáng sản, giấy phép chỉ có thời hạn không quá 48 tháng
Do những đặc thù trên mà việc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài sẽ không phù hợp với việc sử dụng đất vào mục đích thăm dò, khai thác khoáng sản.
Đối với những mục đích này, Nhà nước chỉ áp dụng hình thức cho thuê đất để thực hiện việc chuyển giao đất và QSDĐ từ Nhà nước sang cho tất cả các chủ thể sử dụng đất.
Bao gồm cả đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Khi không còn nhu cầu hoặc không có khả năng tiếp tục sử dụng đất vào mục đích đó nữa, họ vẫn có quyền chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác khoáng sản cho người khác theo quy định của Luật khoáng sản năm 2010 ngày 17/11/2010.
– Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm:
Đất, đất có mặt nước để khai thác nguyên liệu được Nhà nước cho thuê đối với đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép thực hiện dự án đầu tư khai thác nguyên liệu để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Đất để làm mặt bằng sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm thuộc loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có chế độ sử dụng đất như đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.