Quy định về giao đất hoặc công nhận QSDĐ của cộng đồng dân cư là cơ sở quan trọng để khôi phục và gìn giữ những truyền thống tốt đẹp của dân tộc
Địa vị pháp lý của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất
Cộng đồng dân cư sử dụng đất gồm: cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ, được Nhà nước giao đất hoặc công nhận QSDĐ để sử dụng vào mục đích chung của cộng đồng dân cư đó.
Việc sử dụng đất vào mục đích này thường được thực hiện thông qua những người đại diện.
Với tư cách đó, người đại diện phải đảm bảo sự tuân thủ những quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất.
Quy định về giao đất hoặc công nhận QSDĐ của cộng đồng dân cư là cơ sở quan trọng để khôi phục và gìn giữ những truyền thống tốt đẹp của dân tộc đồng thời đảm bảo sự gắn kết của tình làng nghĩa xóm, tạo nên sức mạnh cho mỗi người trong cộng đồng xã hội Việt Nam.
Cơ sở tôn giáo sử dụng đất là những cơ sở được Nhà nước cho phép hoạt động bao gồm: các đền, chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận QSDĐ hoặc giao đất.
Chủ thể sử dụng đất tôn giáo có thể là:
– Đại diện của các tổ chức tôn giáo;
– Các cơ sở thờ tự tôn giáo;
– Cộng đồng dân cư nơi có cơ sở thờ tự mà không có chức sắc tôn giáo ở đó là đại diện.
Tồn tại với tư cách là một chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, việc sử dụng đất của cơ sở tôn giáo thể hiện chính sách đại đoàn kết dân tộc, chính sách tôn trọng quyền tự do tín ngưỡng của Nhà nước ta.
Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất
– Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai năm 2013.
– Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDĐ, không được thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ.
Như vậy, với đặc thù là QSDĐ của một cộng đồng được đảm thực hiện trên cơ sở những tôn trọng phong tục, tập quán, quyền tự do tín ngưỡng của nhân dân, Nhà nước không cho phép loại hình chủ thể này được thực hiện việc định đoạt QSDĐ thông qua các giao dịch về chuyển QSDĐ.
Nhằm đảm bảo loại đất này được sử dụng một cách phù hợp với mục đích tôn trọng và giữ gìn những giá trị văn hoá truyền, văn hoá tín ngưỡng trong nhân dân.
Địa vị pháp lí của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong số 7 nhóm chủ thể sử dụng đất ở Việt Nam và được quy định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013.
Trong quan hệ sử dụng đất tại Việt Nam, chủ thể này có vị trí khá đặc biệt, bởi lẽ, số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài tuy không nhiều so với các chủ thể khác.
Song lại chiếm số lượng đáng kể so với tổng dân số Việt Nam và khả năng đóng góp cho công cuộc phát triển kinh tế của nước nhà ngày càng nhiều xét trên phương diện nguồn vốn và chất xám,
Đồng thời người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện sinh sống ở nhiều nước khác nhau, do vậy còn là cầu nối quan trọng trong quan hệ quốc tế của Việt Nam.
Điều này có thể thấy được qua số liệu thống kê của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài cho thấy lượng kiều hối luôn gia tăng qua các năm bình quân từ 10% tới 15% đạt mức 11 tỷ USD vào năm 2014 và thuộc top 10 quốc gia có lượng kiều hối nhiều nhất.
Cũng theo báo cáo này, dự án của bà con kiều bào đang triển khai tại Việt Nam là trên 3.200 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 5,7 tỷ USD…
Những thành quả này là kết quả của sự nỗ lực hoàn thiện pháp luật về đầu tư cũng như pháp luật về đất đại để hướng tới thu hút sự tham gia của chủ thể này đầu tư về Việt Nam.
Với quan điểm nhất quán luôn nhìn nhận chủ thể người Việt Nam định của ở nước ngoài là phần không thể tách rời khỏi dân tộc Việt Nam, là nguồn nhân lực, nguồn vốn, nguồn chất xám quan trọng trong phát triển kinh tế nước nhà.
Vì vậy, trong quan hệ sử dụng đất tại Việt Nam, chính sách và pháp luật đất đai liên quan đến đối tượng này “là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện đại đoàn kết toàn dân”, “phát huy nguồn lực trí tuệ và sức mạnh tinh thần của người Việt Nam”, của “mọi thành viên trong đại gia đình dân tộc Việt Nam.
Dù sống ở trong nước hay ở nước ngoài nhằm thực hiện “nhiệm vụ trung tâm” là phát triển kinh tế, công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Để thực hiện mục tiêu đó, Đảng và Nhà nước ta đã đề cao quan điểm “xoá bỏ mặc cảm, định kiến, phân biệt đối xử về quá khứ, giai cấp, thành phần, xây dựng tinh thần cởi mở, tin cậy lẫn nhau, hướng tới tương lai”.
Với ý nghĩa là một trong những lĩnh vực pháp luật có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện chủ trương, chính sách trên của Nhà nước, pháp luật về đất đai phải đáp ứng được yêu cầu trên.
Mặc dù khá nhiều văn bản pháp luật về quốc tịch đã được ban hành kể từ ngày khai sinh nước Việt Nam dân chủ cộng hòa như Sắc lệnh số 53/SL ngày 20/10/1945; Sắc lệnh số 73/SL ngày 7/12/1945;
Sắc lệnh số 215/SL ngày 20/8/1948; Sắc lệnh số 51/SL ngày 14/12/1959; Nghị quyết số 1043 NQ/TVQH ngày 8/2/1971 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội và ngay cả Luật quốc tịch đầu tiên được ban hành năm 1988 cũng chưa xác định rõ người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm những người nào.
Mãi đến năm 1998 Luật quốc tịch lần thứ hai được ban hành thay thế cho Luật quốc tịch năm 1988 mới xác định rõ người Việt Nam định cư ở nước ngoài là “công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.
Trên cơ sở đó, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tư cách là một chủ thể sử dụng đất được đề cập lần đầu tiên tại Nghị định của Chính phủ số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam.
Khái niệm này hoàn toàn phù hợp với quy định tại Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 và pháp luật về đầu tư.
Cụ thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong trường hợp này được hiểu là: “công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài” về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam.
Như vậy, không những là công dân Việt Nam – người có quốc tịch Việt Nam – đang cư trú, sinh sống làm việc tại nước ngoài.
Mà ngay cả người gốc Việt Nam không có quốc tịch Việt Nam, không còn mang quốc tịch Việt Nam cũng được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Nội hàm của khái niệm “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” có phạm vi rộng qua đó tạo điều kiện cho mọi công dân Việt Nam đang sinh sống làm ăn lâu dài tại nước ngoài cũng như người gốc Việt Nam cơ hội đầu tư về nước thực hiện các dự án có sử dụng đất.
Với những quyền năng ngang bằng các chủ thể trong nước sử dụng đất và có quyền mua nhà ở tại Việt Nam theo các điều kiện được quy định trong Luật đất đai năm 2013.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất Việt Nam
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận;
Cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Các chính sách và pháp luật đất đai đối với loại chủ thể này có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hoá – hiện đại hoá đất nước;
Chủ động hội nhập kinh tế quốc tế ở quy mô lớn hơn, trình độ cao hơn để tạo thế mới trên trường quốc tế, nhằm tranh thủ nhiều hơn nguồn vốn và kĩ thuật tiên tiến.
Vì vậy, yêu cầu đặt ra đối với pháp luật đất đai trong việc điều chỉnh quan hệ sử dụng đất có liên quan đến đối tượng này là:
Thứ nhất, pháp luật về đất đai cùng với các lĩnh vực pháp luật có liên quan, đặc biệt là pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài phải tạo thành môi trường pháp lí đồng bộ theo hướng thông thoáng, ổn định cho các hoạt động đầu tư nước ngoài;
Để góp phần nâng cao sức cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt Nam so với các nước khu vực và trên thế giới;
Thứ hai, việc cải thiện môi trường đầu tư nước ngoài thông qua việc mở rộng quyền năng trong quá trình khai thác, sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài;
Thực hiện theo hướng “thống nhất từng bước chính sách đối với đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài không chỉ nhằm thực hiện chủ trương thực hiện nhất quán, lâu dài chính sách thu hút các nguồn lực bên ngoài, mà còn phải được tiến hành một cách thận trọng, phù hợp với trình độ quản lý đất đai của Nhà nước ta.
Hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao ở Việt Nam
Kể từ Đại hội Đảng lần thứ VI, Việt Nam thực hiện chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN.
Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện thống nhất quản lí về đất đai theo pháp luật thực hiện việc chuyển giao QSDĐ cho các chủ thể tham gia trong nền kinh tế bằng các hình thức khác nhau.
Trừ một số trường hợp thuộc diện chính sách xã hội hoặc những trường hợp sử dụng đất không nhằm mục đích sinh lời hoặc vì mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đối với các trường hợp sử dụng đất còn lại.
Để có được QSDĐ, người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi được Nhà nước giao có thu tiền hoặc được cho thuê đất.
Việc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này hay không sẽ là căn cứ chính để Nhà nước quy định các quyền chuyển QSDĐ cho người sử dụng, đảm bảo sự công bằng trong phân phối đất đai.
Vì vậy, hiện nay việc ấn định hình thức sử dụng đất cho một loại chủ thể nhất định sẽ là một trong những tiền đề quan trọng cho việc mở rộng hay thu hẹp quyền khai thác sử dụng đất cho họ nhằm thực hiện các chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước ta.
Hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Kể từ Luật đất đai năm 1993, các chủ thể mang yếu tố nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tự chỉ được Nhà nước cho thuê mà không được tiếp cận tới hình thức giao đất.
Do vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư chỉ có duy nhất một hình thức sử dụng đất – thuê đất – giống các chủ thể mang yếu tố nước ngoài khác sử dụng đất tại Việt Nam.
Quy định này của pháp luật đất đai đã trở nên lạc hậu so với các quy định của pháp luật về đầu tư đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Theo Nghị định của Chính phủ số 51/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999 quy định chi tiết thi hành Luật khuyến khích đầu tư trong nước (sửa đổi), người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền lựa chọn áp dụng luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật khuyến khích đầu tư trong nước cho dự án đầu tư của mình tại Việt Nam.
Khi lựa chọn đầu tư theo Luật khuyến khích đầu tư trong nước, doanh nghiệp do người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư được thành lập theo Luật doanh nghiệp, Luật hợp tác xã.
Điều đó có nghĩa, trong trường hợp này, doanh nghiệp do người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư cũng thuộc một trong những loại hình tổ chức trong nước sử dụng đất.
Theo pháp luật đất đai thời gian này, doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư lại không được hưởng quy chế pháp lí về sử dụng đất giống các tổ chức trong nước mà chỉ được hưởng các quyền năng rất hạn chế như các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam do bị áp đặt hình thức sử dụng đất giống như họ.
Sự phân biệt đối xử này không những không phù hợp với tinh thần của Văn kiện Đại hội Đảng IX là coi “… đồng bào định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời và là nguồn động lực của cộng đồng dân tộc Việt Nam”.
Mà vô hình trung còn tạo ra rào cản tâm lí đối với những người Việt Nam định cư ở nước ngoài có ý định về nước đầu tư.
Do đó, để phát huy hơn nữa nguồn lực này thông qua việc tạo ra môi trường pháp lí thống nhất về đầu tư, tăng tính linh hoạt của các nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc lựa chọn hình thức và cơ hội đầu tư phù hợp với khả năng và điều kiện của họ.
Kể từ Luật đất đai năm 2003 đã xác định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuế (khoản 2 Điều 108).
Đến Luật đất đai năm 2013, việc sử dụng đất của nhóm chủ thể này dựa trên mục đích sử dụng đất là căn cứ để tiếp cận hình thức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất cho mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất còn sử dụng đất cho các dự án khác thì tiếp cận hình thức thuê đất.
Hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Nam
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài – nhóm chủ thể sử dụng đất lần đầu tiên được xác định theo Luật đất đai năm 2013 trên cơ sở xác định lại nhóm chủ thể tổ chức tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài như ở Luật đất đai năm 2003.
Theo quy định Luật đất đai năm 2003, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam chỉ được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuế.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai áp dụng pháp luật đất đai thời kì này đã bộc lộ hạn chế không đáng có trong cách thức tiếp cận đất giữa các chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài.
Tạo ra sự bất bình đẳng khi phân biệt chủ thể trong nước thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán thì tiếp cận hình thức được giao đất có thu tiền còn tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải thuê đất.
Điều này đã dẫn tới hậu quả sau khi dự án hoàn thành, những người mua nhà ở, nhận QSDĐ ở từ chủ đầu tư trong nước thì hình thức sử dụng đất hoàn toàn phù hợp và được cấp giấy chứng nhận mà không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là tiền sử dụng đất.
Trong khi đó, đối với trường hợp mua nhà ở, nhận QSDĐ ở từ các chủ đầu tư nước ngoài thì không phù hợp về hình thức sử dụng đất sau này, do vậy để được cấp giấy chứng nhận phải, họ thực hiện nghĩa vụ tài chính là tiền sử dụng đất.
Chính sự bất hợp lí này đã dẫn đến những tranh chấp, bất đồng giữa các bên, làm giảm năng lực cạnh tranh của chủ thể nước ngoài tham gia thị trường bất động sản, đi ngược tiến trình hội nhập, tạo ra sự phân biệt đối xử giữa các chủ thể tham gia nền kinh tế.
Vì vậy, để các chủ thể bình đẳng trong tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thì Luật đất đai năm 2013 đã từng bước thu hẹp sự khác biệt, tiến tới hình thành một khung pháp lí bình đẳng đối với doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhằm “không ngừng tăng năng lực cạnh tranh…
Nâng cao hiệu quả hiệu quả hợp tác với bên ngoài”, thực hiện các cam kết quốc tế của nước ta khi tham gia ASEAN,APEC, WTO.
Theo đó, Luật đất đai năm 2013 xác định chủ thể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu tư như nhóm chủ thể người Việt Nam định cư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam.
Cụ thể tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất.
Việc mở rộng hình thức sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong Luật đất đai năm 2013 là sửa đổi quan trọng tạo cơ sở cho việc “từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”.
Tạo cơ hội nâng cao năng lực cạnh tranh của các thành phần kinh tế; không ngừng xây dựng và hoàn thiện thị trường đảm bảo từng bước tạo môi trường cạnh tranh hoàn hảo.
Hình thức sử dụng đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Với phương châm: “Việt Nam sẵn sàng là bạn, là đối tác tin cậy của các nước trong cộng đồng quốc tế, phấn đấu vì hòa bình, độc lập và phát triển”.
Việt Nam luôn tạo điều kiện và xây dựng hệ thống pháp luật đất đai nhằm hướng tới sự thuận lợi trong sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao.
Vì vậy, từ Luật đất đại năm 1993 cho tới nay, ở Luật đất đai năm 2013 đều nhất quán hình thức sử dụng đất mà các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được tiếp cận hình thức thuê đất với thời hạn cao nhất lên tới 99 năm để xây dựng trụ sở cơ quan.
Khi hết thời hạn này được xem xét gia hạn hoặc được cho thuê đất khác nếu có nhu cầu.