Chuyển nhượng dự án đầu tư tức là thay đổi chủ đầu tư của dự án – Trong nhiều trường hợp việc thay đổi này cần có sự đồng ý của đơn vị chức năng. Vậy Hợp đồng chuyển nhượng dự án có cần công chứng không? hãy cùng LVN Group tìm câu trả lời qua nội dung sau đây !!
1. Hợp đồng chuyển nhượng dự án có cần công chứng không?
– Thứ nhất: Pháp lý
Về hợp đồng chuyển nhượng tổng thể dự án, hiện nay không có quy định chung cụ thể cho tất cả các dự án khi chuyển nhượng tổng thể dự án: cần phải công chứng.
Tuy nhiên, đối với các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp, quy định gián tiếp bắt buộc công chứng như sau:
Trong Thông tư 13/2008/TT-BXD Chỉ thị Nghị định 153/2007/NĐ-CP Phụ lục III hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản thì “mẫu hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án new city, dự án nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp án”, được ghi cụ thể như sau:
8. Cam kết của hai bên
2. Hợp đồng này được lập thành một bản, có giá trị như nhau.
Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày được đơn vị công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chứng nhận.
=> Việc đưa ra “Hợp đồng chuyển nhượng mẫu” cho toàn bộ dự án trên đồng nghĩa với việc dự án phải được ký kết theo mẫu của hợp đồng này và phù hợp với nội dung của hợp đồng này.
– Thứ hai: về giải thích và ứng dụng thực tiễn
Thực chất, chuyển nhượng dự án – bạn biết rõ nhất đây là dự án đầu tư, xây dựng có liên quan đến bất động sản.
Còn “chuyển nhượng dự án” – còn có thể hiểu là “chuyển nhượng quyền sở hữu/quyền sử dụng bất động sản”.
Khi đó, theo quy luật, thì:
“Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời gian đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp luật có quy định khác” (khoản 1 Điều 168 BLDS)
Mặt khác, một cách hiểu khác là:
“1 dự án đầu tư” cũng có thể coi là “1 tài sản có đăng ký quyền sở hữu” – được thể hiện trong giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép đầu tư và các văn bản liên quan. Đây là tài sản có đăng ký quyền sở hữu (nhà đầu tư).
Đó là: “Chuyển nhượng Dự án” – hiểu nôm na là “Chuyển quyền sở hữu Dự án”.
Và theo quy luật chuyển nhượng mua bán thì:
Đối với tài sản bán phải đăng ký theo hướng dẫn của pháp luật thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ ngày hoàn thành thủ tục đăng ký tài sản. (Đ439.2 BLDS)
Khi đó, để có thể giải quyết được thủ tục đăng ký quyền sở hữu/quyền sử dụng bất động sản, trước hết: cần phải làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
=> Do đó, có thể hiểu là:
Cần thủ tục công chứng hợp đồng đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ/hoặc một phần dự án (đầu tư xây dựng)!
2. Trình tự và thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng dự án
Thành phần, số lượng hồ sơ:
1. Phiếu yêu cầu công chứng (tại trụ sở) và phiếu yêu cầu công chứng ngoài trụ sở (nếu có).
2. Hồ sơ pháp lý đối với tổ chức:
- Giấy tờ tùy thân của người uỷ quyền cho tổ chức (giấy chứng minh nhân dân, chứng minh quân đội, chứng minh sĩ quan hoặc hộ chiếu)
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh/Giấy phép đầu tư.
- Tùy theo loại hình doanh nghiệp và thẩm quyền mà các tổ chức phải gửi tới hồ sơ như: Điều lệ Công ty, Văn bản chấp thuận của chủ sở hữu, Biên bản họp hội đồng thành viên, Biên bản họp hội đồng quản trị, Nghị quyết hội đồng quản trị, Biên bản họp hội đồng cổ đông, Biên bản họp Đại hội thành viên, Nghị quyết đại hội cổ đông, Biên bản họp Đại hội xã viên, Văn bản ủy quyền, Văn bản xác nhận tiền sử dụng đất không có nguồn gốc từ Ngân sách nhà nước đối với doanh nghiệp nhà nước.
3. Văn bản cho phép đầu tư của đơn vị Nhà nước có thẩm quyền
4. Quyết định phê duyệt dự án
5. Hồ sơ dự án đã được phê duyệt.
6. Quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của đơn vị Nhà nước có thẩm quyền.
7. Hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
8. Báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời gian chuyển nhượng
9. Cam kết của chủ đầu tư mới khi được nhận chuyển nhượng dự án, trong đó có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước và khách hàng mà chủ đầu tư cũ đã cam kết.
10. Văn bản xác định năng lực tài chính của chủ đầu tư mới.
11. Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án do người yêu cầu công chứng soạn hoặc hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án do công chứng viên soạn theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng (Tất cả các giấy tờ nêu trên phải có bản sao kèm theo bản chính để đối chiếu).
12. Và các giấy tờ xác minh, giám định (nếu có) và các giấy tờ liên quan khác quy định tại phần yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính.
Quy trình công chứng:
Bước 1: Người có yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng dự án cho công chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
Bước 2:
– Công chứng viên trực tiếp tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ của người yêu cầu công chứng theo thứ tự. Việc kiểm tra bao gồm cả kiểm tra hồ sơ có thuộc các trường hợp được phép giao dịch theo hướng dẫn của pháp luật được không. Trường hợp hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết theo hướng dẫn tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 35 Luật Công chứng thì Công chứng viên giải thích rõ lý do và từ chối tiếp nhận hồ sơ. Nếu người yêu cầu công chứng đề nghị từ chối bằng văn bản thì Công chứng viên ký văn bản trả lời. Thời hạn trả lời: 02 ngày công tác kể từ ngày có yêu cầu. Trường hợp hồ sơ thiếu thì Công chứng viên ghi phiếu hướng dẫn, trong đó ghi rõ các giấy tờ cần bổ sung;
Bước 3:
– Trường hợp hồ sơ trọn vẹn, hợp lệ thì Công chứng viên thụ lý hồ sơ, vào sổ thụ lý và chuyển cho Chuyên viên pháp lý để thực hiện: Soạn thảo Hợp đồng, giao dịch (trong trường hợp khách hàng yêu cầu Công chứng viên soạn thảo), hướng dẫn khách đọc, kiểm tra nội dung Hợp đồng, giao dịch.
Trường hợp khách hàng có yêu cầu sửa đổi, bổ sung thì Công chứng viên xem xét và thực hiện sửa đổi, bổ sung ngay trong ngày.
Bước 4:
– Công chứng viên giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của các bên tham gia giao kết Hợp đồng, giao dịch. Trường hợp pháp luật quy định việc công chứng phải có người làm chứng hoặc trong trường hợp pháp luật không quy định việc công chứng phải có người làm chứng nhưng người yêu cầu công chứng không đọc được hoặc không nghe được hoặc không ký và không điểm chỉ được thì Công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng mời người làm chứng, nếu họ không mời được thì Công chứng viên chỉ định. Trường hợp người yêu cầu công chứng là người nước ngoài không thông thạo tiếng Việt thì phải cử người phiên dịch, Công chứng viên nêu rõ nghĩa vụ của người phiên dịch là phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về nội dung phiên dịch của mình;
Bước 5:
– Nếu người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng, giao dịch thì Công chứng viên kiểm tra năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng và hướng dẫn các bên tham gia Hợp đồng, giao dịch ký, điểm chỉ vào các bản Hợp đồng, giao dịch trước mặt Công chứng viên. Công chứng viên chuyển Chuyên viên pháp lý soạn thảo lời chứng và Công chứng viên thực hiện ký nhận vào Hợp đồng, giao dịch và lời chứng.
Bước 6:
– Công chứng viên chuyển hồ sơ cho bộ phận văn thư đóng dấu, lấy số công chứng, thu phí, thù lao công chứng, chi phí khác theo hướng dẫn, trả hồ sơ và lưu trữ hồ sơ công chứng.