Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Bộ luật dân sự năm 2015
Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội
Bộ luật dân sự năm 1995 số 44/L/CTN
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
2. Luật sư tư vấn:
Tôi có vợ và 2 con, vợ tôi mất cách đây 3 năm, không để lại di chúc, nay tôi muốn bán ngôi nhà (và đất) thì tôi cần phải làm những thủ tục gì? Mong Luật sư của LVN Group hướng dẫn giúp cho. Trân trọng cảm ơn.
Theo như thông tin bạn cung cấp, trường hợp của bạn chúng tôi giải quyết như sau:
Thứ nhất, khi bạn chứng minh được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thuộc quyền sử dụng của riêng bạn, lúc này, bạn có quyền bán ngôi nhà này mà không cần sự đồng ý của hai người con. Bạn có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất, ngôi nhà cho người khác bình thường.
Thứ hai, tài sản này là tài sản chung của bạn và vợ bạn. Theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 và Bộ luật dân sự năm 2015 thì vợ bạn mất không để lại di chúc, theo đó, quyền sử dụng đất và ngôi nhà này sẽ chia đôi, bạn một nửa, vợ bạn một nửa. Phần của vợ bạn sẽ chia đều cho bạn, hai con và cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của vợ bạn. Theo đó, bạn cần tiến hành việc khai nhận di sản thừa kế của vợ bạn, sau đó, khi bạn muốn bán ngôi nhà và đất thì bạn cần có sự đồng ý (hoặc những người này từ chối nhận di sản thừa kế) của những người đồng thừa kế với bạn để được phép bán cho cá nhân, tổ chức khác. Sau khi có sự đồng ý của những người này, bạn có thể bán ngôi nhà và đất bình thường.
Trước đây năm 2011 tôi có mua một lô đất, nay có việc cần nên muốn bán (đất đã có sổ hồng tên tôi). Khi dẫn khách xem đất thì phát hiện ra cũng với lô đất đó có người khác có sổ hồng như của mình. Vậy trường hợp này tôi phải xử lý ra sao? Trân trọng.
Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013, trong trường hợp bạn chứng minh được mình sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và bạn được cấp sổ hồng trước khi người kia có sổ hồng (thời điểm cấp sổ hồng được ghi trên sổ hồng) thì bạn có quyền yêu cầu bên Ủy ban nhân dân cấp xã, phường giải quyết vấn đề này cho bạn, nếu bạn không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp xã, phường thì bạn có quyền làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng.
Ngược lại, nếu bạn không chứng minh được mình sở hữu lô đất này hợp pháp, có căn cứ pháp luật, thì bạn cần liên lạc lại với người chuyển nhượng lô đất này cho bạn để yêu cầu người đó giải quyết, xác minh sự việc.
Chào luật sư. Em xin hỏi: em có mua một miếng đất do chủ nhà bán với chiều rộng 10m, chiều sâu 70m. Nhưng trong sổ đỏ diện tích là 10m*29m đất trồng cây lâu năm. Sổ đỏ cấp năm 2006. Vậy hỏi em có được sử dụng hết số đất mua không? Nếu không em có thể đóng tiền để làm sổ số đất không có trong sổ không? số đất đó không tranh chấp và khu vực đó là đồi (số đất đó đã múc và sử dụng chăn nuôi).
Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Như vậy, bạn cần đến cơ quan địa chính tại địa phương yêu cầu họ đo đạc lại diện tích đất nhà bạn. Nếu ranh giới thửa đất mà bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì bạn sẽ được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới theo số liệu đo đạc thực tế, tương ứng với diện tích đất mà chủ đất bán cho bạn. Còn trong trường hợp ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm.
Trong trường hợp diện tích đất phía sau này không thuộc diện tích đất của bạn, thì nếu bạn đáp ứng đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có nhu cầu muốn mua mảnh đất này, đồng thời người có thẩm quyền đối với diện tích đất này đồng ý chuyển nhượng cho bạn thì bạn có quyền nhận chuyển nhượng diện tích đất này.
Thủ tục chuyển đất chưa sử dụng sang đất nông nghiệp như thế nào, đất chưa sử dụng là đất gì ? Chân thành cảm ơn Luật sư của LVN Group.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 và Điều 58 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật đất đai quy định về phân loại đất thì nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Đất chưa sử dụng gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây. Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:
“Điều 164. Quản lý đất chưa sử dụng
1. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở.
3. Việc quản lý đất chưa sử dụng được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Điều 165. Đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng
1. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Đối với diện tích đất được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì ưu tiên giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.”
Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất chưa sử dụng sang đất nông nghiệp cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, sau đó Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
Gia đình tôi có đổi một thửa ruộng 1 sào bắc bộ cho 1 hộ gia đình khác cùng xã (ruộng đổi ruộng, cùng diện tích) nay đã được 20 năm. Hộ gia đình đó bây giờ muốn đòi lại thửa ruộng đó trong khi gia đình tôi canh tác ổn định đã 20 năm. Vậy theo Luật sư của LVN Group gia đình tôi không muốn đổi lại trong trường hợp này thì có đúng luật không? Tôi xin cảm ơn!
Theo như thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn và gia đình khác đã trao đổi tài sản với nhau mà tài sản là thửa đất ruộng. Thời điểm hai bên trao đổi tài sản là cách đây 20 năm, do đó, sẽ áp dụng Bộ Luật dân sự năm 1995, theo đó:
“Điều 459. Hợp đồng trao đổi tài sản
1- Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.
2- Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu pháp luật có quy định.
3- Trong trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu uỷ quyền, thì bên kia có quyền huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
4- Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 421 đến Điều 430 và từ Điều 432 đến Điều 441 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản.”
Như vậy, nếu trước đây giữa hai gia đình có ký kết với nhau hợp đồng trao đổi tài sản và có lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực thì xem như hợp đồng trao đổi có hiệu lực pháp luật. Gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định lâu dài cách đây 20 năm, gia đình kia không được phép đòi lại tài sản này. Tuy nhiên, gia đình kia có quyền đòi lại tài sản khi họ chứng minh được thửa đất ruộng của gia đình bạn không thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn thì họ hoàn toàn có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu gia đình bạn bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp này, gia đình bạn phải trả lại thửa đất cho gia đình kia.
Ngược lại, nếu hai bên không có ký kết hợp đồng trao đổi tài sản hoặc có ký hợp đồng trao đổi tài sản nhưng không công chứng, chứng thực thì xem như hợp đồng không có hiệu lực pháp luật. Do đó, nếu gia đình kia muốn đổi lại đất mà gia đình bạn không đổi lại là không đúng quy định.
Tôi có câu hỏi mong Luật sư của LVN Group trả lời giúp: gia đình tôi có mảnh đất nông nghiệp 104 m và gia đình tôi có làm hàng rào bảo vệ bằng cọc sắt và lưới b40. UBND xã lên lập biên bản nói đó là công trình sai phạm, yêu cầu tháo dỡ. Cho tôi hỏi UBND xã làm như thế có đúng không? Xin cảm ơn!
Theo như thông tin bạn cung cấp, đất gia đình bạn đang sử dụng là đất nông nghiệp nhưng không nêu rõ là đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa hay đất hằng năm… Hành vi xây dựng hàng rào bảo vệ bằng cọc sắt và lưới của bạn có khả năng sẽ gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác theo Điều 11 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đai:
“Điều 11. Gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác
1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng tại khu vực nông thôn, phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đưa chất thải, chất độc hại, vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác.
2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng tại khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.”
Như vậy, việc bên Ủy ban nhân dân xã đã tiến lập biên bản và yêu cầu tháo gỡ là có căn cứ.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật LVN Group