Kính chào LVN Group. Tôi hiện có câu hỏi về quy định pháp luật đất đai, mong được LVN Group hỗ trợ trả lời. Căn cứ là tại xã tôi có một cánh đồng khoảng diện tích 2,5 ha thấp trũng cùng người dân ở địa phương canh tác manh mún không hiệu quả. Nên cá nhân tôi muốn thuê đất để quy hoạch thành lập trang trại. Tôi câu hỏi rằng quy định pháp luật về cách thức cho thuê đất thế nào? Những đối tượng nào sẽ được thuê đất trả tiền hàng năm cùng trả tiền thuê đất theo cách thức trả tiền một lần? Khi nào phải ký lại hợp đồng thuê đất? Mong được LVN Group trả lời, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến LVN Group. Chúng tôi sẽ trả lời những câu hỏi nêu trên cho bạn tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại thông tin hữu ích với bạn đọc.
Văn bản quy định
- Luật đất đai 2013
- Bộ luật Dân sự năm 2015
Quy định pháp luật về cách thức cho thuê đất
Theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Hiện nay, pháp luật quy định 2 trường hợp lớn khi Nhà nước cho thuê đất, bao gồm:
– Thuê đất trả tiền một lần;
– Thuê đất trả tiền hàng năm
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thế nào?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“…2. Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng cùngo mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư…”
Theo quy định tại khoản 3 Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo hướng dẫn tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 cùng khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng cùngo mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng cùngo mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư cùngo địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”.
Đối tượng nào được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm?
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai.
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối cùng tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất theo hướng dẫn tại Điểm b Khoản 4 Điều 142 Luật Đất đai; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất mà phải chuyển sang thuê đất theo hướng dẫn tại Khoản 3 Điều 142 Luật Đất đai.
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm theo hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 161 Luật Đất đai.
– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở công tác.
Đối tượng nào được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm?
– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản theo hướng dẫn tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo hướng dẫn tại Điểm c Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai.
Khi nào phải ký lại hợp đồng thuê đất?
Thường sẽ có quan điểm cho rằng không cần thiết phải ký lại hợp đồng thuê đất vì bên chuyển nhượng đã trả trọn vẹn tiền thuê đất cùng bên nhận chuyển nhượng cuối cùng vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng, với tư cách là người sử dụng đất cuối cùng, nên thận trọng cân nhắc việc yêu cầu ký hợp đồng thuê đất mới với Nhà nước vì những lý do sau:
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng cho thuê phải được thiết lập thông qua một thỏa thuận song phương. Nếu không ký lại hợp đồng thuê đất thì không rõ bên nhận chuyển nhượng có thể sử dụng đất trên cơ sở nào; cùng
Theo quy định tại Điều 370 Bộ Luật Dân Sự 2015, bên có nghĩa vụ (như bên chuyển nhượng) có thể chuyển giao nghĩa vụ hợp đồng của mình cho chủ thể khác (như bên nhận chuyển nhượng) sau khi được bên có quyền (như Nhà nước) chấp thuận. Sau khi chuyển giao nghĩa vụ theo hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng sẽ trở thành bên có nghĩa vụ. Nếu không ký hợp đồng thuê đất mới với Nhà nước, sẽ không rõ (i) làm thế nào Nhà nước thể hiện việc chấp thuận việc chuyển nhượng QSDĐ, cùng (ii) liệu có thể coi bên nhận chuyển nhượng phải tự động kế thừa tất cả các nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo họp đồng thuê đất ban đầu, trừ việc thanh toán tiền thuê đất, được không.
Bài viết có liên quan:
- Người lao động nghỉ ốm có giấy bệnh viện hưởng chế độ thế nào?
- Điều kiện sáp nhập doanh nghiệp hiện nay được quy định thế nào?
- Dịch vụ tư vấn thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất theo hướng dẫn 2022
Liên hệ ngay:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Khi nào phải ký lại hợp đồng thuê đất?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay câu hỏi đến dịch vụ pháp lý tư vấn soạn thảo mẫu hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng cần được trả lời, các LVN Group, chuyên gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 1900.0191 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Giải đáp có liên quan:
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác, trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không chi tiết thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm cùng thời gian giao kết hợp đồng thuê.
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 cùng trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Căn cứ khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hiệu lực thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại đơn vị đăng ký đất đai.