Phân tích các điều kiện để các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh trong thị trường bất động sản.
Theo pháp luật dân sự hiện hành, cụ thể tại điều 107 BLDS 2015 quy định bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên không phải tất cả các loại bất động sản này đều được tham gia kinh doanh vào thị trường bất động sản mà từng loại bất động sản sẽ có những điều kiện riêng, đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản được an toàn và hiệu quả. Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi bổ sung 2020 quy định có bốn loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Như vậy, điều kiện để các loại bất động sản này được phép kinh doanh trong thị trường bất động sản cũng khác nhau.
Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân
BĐS này được hiểu là tại thời điểm giao dịch thì nhà, công trình xây dựng đã tồn tại và nghiệm thu. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 Luật KDBĐS thì nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện sau:
Thứ nhất, có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quy định này là hoàn toàn hợp lý bởi lẽ đất là bất động sản tạo ra tiền đề vật chất để các bất động sản khác hình thành, trong đó có nhà, công trình xây dựng. Trên thực tế, nhà đất là một khối tài sản thống nhất không thể tách rời do đó một nguyên lý phổ quát trong quản lý đất đai đó là quản lý theo thửa đất, những tài sản khác sinh ra từ đất, gắn liền với đất thì được quản lý theo đất.
Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất. Đây là một trong những điều kiện quan trọng để bất động sản được đưa vào kinh doanh bởi khi có tranh chấp các thủ tục pháp lý rất phức tạp, bất động sản đôi khi còn bị thu hồi hoặc đấu giá,… dẫn đến thiệt hại nhất định cho các chủ thể kinh doanh. Hơn nữa, nhà đất là một khối tài sản thống nhất, không thể tách rời và nó mang giá trị lớn không chỉ đối với mỗi cá nhân mà còn đối với quốc gia. Theo đó, việc quy định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh nhằm tránh gây ra sự tranh cãi, kiện tụng liên quan đến quyền sở hữu những tài sản đặc biệt này làm rối loạn thị trường bất động sản.
Thứ ba, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng khi người phải thi hành án, người vi phạm phải có trách nhiệm thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành nhưng không tự nguyện thi hành. Như vậy, đây là điều kiện không thể thiếu đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh bất động sản tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của những người.
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân
Bất động sản hình thành trong tương lai cụ thể là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS 2014:
Thứ nhất, có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Quy định này phù hợp với pháp luật đất đai hiện hành. Theo đó, Khoản 7, 8, 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định
“7. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.”
Thứ hai, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng); đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở. Điều kiện này rất quan trọng vì tại thời điểm ký hợp đồng trong kinh doanh BĐS thì nhà, công trình này chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Như vậy, đối tượng của hợp đồng là nhà, công trình đang được xây dựng nên các bên không thể quan sát đánh giá trực tiếp bằng mắt, bên mua sẽ căn cứ vào hồ sơ dự án, bản vẽ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để quyết định giao kết hợp đồng.
Thứ ba, đối với chung cư thì đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thì đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (gồm đường giao thông, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng) của khu vực nhà ở theo thiết kế và tiến độ được duyệt.
Thứ tư, có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hành thương mại theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở.
Thứ năm, trước khi bán, cho thuê mua ở nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấo tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do
Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh
Theo khoản 1 Điều 56 Luật quản lý, sử dụng tài sản công 2017 thì tài sản công được đưa vào kinh doanh bao gồm: tài sản được giao, được đầu tư xây dựng, mua sắm để thực hiện nhiệm vụ Nhà nước giao nhưng chưa sử dụng hết công suất; tài sản được đầu tư xây dựng, mua sắm theo dự án được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt để phục vụ hoạt động kinh doanh mà không do ngân sách nhà nước đầu tư. Để kinh doanh loại bất động sản là tài sản công thì Đơn vị sự nghiệp công lập phải lập đề án sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh. Đề án sử dụng tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập vào mục đích kinh doanh như sau:
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đề án, cơ quan được giao thực hiện nhiệm vụ quản lý tài sản công, Sở tài chính xem xét, cho ý kiến thẩm định về: sự cần thiết, sự phù hợp của đề án với chức năng, nhiệm vụ của đơnvij, quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và pháp luật có liên quan, có nội dung trong đề án cần phải chỉnh lý, hoàn thiện; Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được ý kiến thẩm định, đơn vị sự nghiệp công lập có trách nhiệm nghiên cứu, tiếp thu ý kiến thẩm định để chỉnh lý, hoàn thiện đề án, trình cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt. Riêng đối với đề án sử dụng tài sản là cơ sở hoạt động sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập thuộc trung ương quản lý có nguyên giá theo sổ kế toán từ 500 tỷ đồng trở lên thì Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan trung ương phải xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ (đối với đơn vị sự nghiệp công lập thuộc trung ương quản lý), Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp (đối với đơn vị sự nghiệp thuộc địa phương quản lý) trước khi phê duyệt.
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp luật định. Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định ai là người có quyền sử dụng đất, ai là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghi thông tin biết động. Điều kiện này rất quan trọng bởi nếu không có nó giao dịch vô hiệu và đất không được phép kinh doanh.
– Đất không có tranh chấp. Khi đất có tranh chấp thì NSD đất không được sang tên (chuyển nhượng) hoặc các quyền khác như chuyển đổi đất nông nghiệp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Đất bị kê biên là hoạt động bảo đảm thi hành án do cơ quan thi hành tiến hành kiểm kê, lập danh sách tài sản (trong đó có đất đai) thuộc sở hữu của bị can, bị cáo hoặc người có trách nhiệm dân sự theo bản án, quyết định của Toà án. Pháp luật quy định điều kiện này là phù hợp với mục đích là bảo đảm an toàn tuyệt đối cho các giao dịch, bảo vệ lợi ích chính đáng cho các chủ thể tham gia.
– Trong thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình. Tuỳ từng loại đất và trường hợp cụ thể mà thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, 50 năm, 70 năm, 99 năm. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng phụ thuộc vào thời hạn của chính loại đất đó. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 128 Luật đất đai 2013: “Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Do đó đất trong thời hạn sử dụng của chủ sở hữu mới được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,..và được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Như vậy, pháp luật KDBĐS đã quy định rất rõ ràng và cơ bản các điều kiện về BĐS được đưa vào kinh doanh. Tại Khoản 1 Điều 8 Luật KDBĐS xác định kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo quy định của Luật này là một hành vi cấm thực hiện. Do đó, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải tuân thủ theo các điều kiện như trên, trường hợp vi phạm pháp luật và phải chịu các chế tài tương xứng cho hành vi đó.