Phân tích các nguyên tắc của kinh doanh bất động sản, đánh giá thực tiễn.
Thị trường bất động sản được biết đến là một trong những thị trường quan trọng có tầm ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế thị trường vì bất động sản là những tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế. Có thể nói rằng thị trường bất động sản là một trong những thị trường khó gia nhập, bao gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ. “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”- Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi bổ sung 2020. Để thực hiện tốt hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi pháp luật phải đặt ra những nguyên tắc chung, thống nhất. Điều 4 Luật KDBĐS quy định bốn nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản như sau:
Một là, Bình đẳng trước pháp luật, tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
Nguyên tắc đầu tiên cũng là nguyên tắc mang tính tiên quyết trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Nội dung của nó thể hiện tất cả các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản, không phân biệt doanh nghiệp tư nhân hay nhà nước, doanh nghiệp trong nước hoặc nước ngoài, tất cả đều được Nhà nước đối xử bình đẳng về quyền và nghĩa vụ khi tham gia kinh doanh bất động sản, miễn là họ có đủ điều kiện tham gia theo quy định của pháp luật. Theo đó, Điều 10[1] Luật KDBĐS quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Trong một sân chơi là thị trường BĐS, luật chơi chính là Luật KDBĐS, người chơi là các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước tham gia vào thì tất cả đều có sự bình đẳng trước pháp luật. Bởi pháp luật là cán cân công lý, không có sự thiên vị bất kì ai. Quan hệ bình đẳng giúp các bên cạnh tranh một cách công bằng, lành mạnh, không có tiêu cực. Chỉ có môi trường lành mạnh thì các cá nhân, tổ chức mới kinh doanh phát triển mạnh mẽ và bền vững.
Việc tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng và không trái pháp luật cũng là nội dung quan trọng trong nguyên tắc đầu tiên này. Bản chất của các giao dịch liên quan đến BĐS thực chất là sự thoả thuận về nội dung của các chủ thể. Các chủ thể được tự do ý chí để thoả thuận những gì mình mong muốn trong phạm vi không trái với các quy định của pháp luật. Có thể nói bất động sản là một thị trường mở, mỗi cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường đều có nhu cầu của riêng mình như chọn bất động sản phù hợp với mệnh, gia carnh, phong thuỷ,…do đó họ có quyền phát triển, lựa chọn những lối đi riêng. Việc này cũng góp phần tạo nên một thị trường sôi động hơn, thôi thúc và phát triển nền kinh tế nước nhà.
Cùng với sự phát triển của thị trường và nền kinh tế, hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) là một hoạt động tất yếu và khách quan. Thời gian qua, sau đợt suy thoái của thị trường BĐS bắt đầu từ năm 2011 thì giai đoạn từ năm 2015-2020 là giai đoạn phục hồi, phát triển của thị trường. Giai đoạn này ghi nhận hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra sôi nổi và đạt hiệu quả cao, nhiều khu quy hoạch, dự án đầu tư của tỉnh và chính phủ kéo theo sự quan tâm và thị hiếu của nhà đầu tư khiến thị trường biến động mạnh. Hiện nay các chủ thể thực hiện khá tốt nguyên tắc này do phải chịu chi phối của nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, vẫn có những quy định chưa đồng nhất về chủ thể trong các văn bản. Ví dụ: Theo khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Nếu hiểu kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hành vi thứ 2 cũng phải thỏa mãn yêu cầu về vốn pháp định. Tuy nhiên, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không bị buộc phải có vốn pháp định. Rõ ràng, đây là sự nhầm lẫn do khi ghép khái niệm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản mà các nhà soạn thảo không tính đến nên phải giải thích trong nghị định hướng dẫn thi hành.
Hai là, bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện do luật định.
Điều 9[2] Luật KDBĐS 2014 quy định điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh. Đây là nguyên tắc cơ bản và cần thiết bởi đó là quy định tối thiểu và cần có để chứng minh mình là chủ sở hữu của BĐS được đưa vào giao dịch, chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản sẽ đảm bảo an toàn cho các bên giao dịch đồng thời việc quy định quyền sử dụng đất không bị tranh chấp giúp giải quyết các vấn đề rắc rối có thể phát sinh khi thi hành án. Nguyên tắc này nhằm tạo môi trường đầu tư an toàn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản bởi đối tượng được đưa vào kinh doanh là phù hợp và được pháp luật công nhận.
Trên thực tế đa số các BĐS đưa vào kinh doanh đã đáp ứng đủ theo điều kiện luật định và pháp luật quy định cũng khá chặt chẽ. Tuy nhiên vẫn còn nhiều loại BĐS mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhânj quyền sở hữu cho bất động sản du lịch (codotel) hay căn hộ văn phòng (officetel),…Về điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được bán cũng đang là một vấn đề đáng quan tâm, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân bởi một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp, đồng thời các ngân hàng e ngại bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng nhiều rủi ro.
Ba là Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo bởi cung chậm hơn cầu, BĐS lại mang tính cá biệt và loại hình KDBĐS liên quan đến tài sản lớn, tiềm ẩn nguy cơ có khả năng lừa đảo cao, đặc biệt là BĐS hình thành trong tương lai. Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải trung thực và chính xác, đầy đủ thông tin, rõ ràng và khách quan tránh tình trạng tạo ra thông tin để lừa đảo khách hàng. Khi thực hiện các giao dịch BĐS các chủ thể phải có thái độ đúng đắn, thành thật về BĐS là đối tượng giao dịch. Luôn luôn công khai và có thái độ đúng đắn, không che giấu, cố gắng lấp liếm, tạo thông tin giả về BĐS đề trục lợi cá nhân. Công khai minh bạch về dự án, hồ sơ pháp lý, giấy tờ kèm theo, chủ thể kinh doanh, BĐS,..mặt khác cũng cần phải trung thực đối với cơ quan nhà nước khi tiến hành làm thủ tục hành chính, cần khai báo chính xác những số liệu có liên quan đến BĐS. Nguyên tắc này mang đến cho chủ thể những lợi thế để gia nhập thị trường, có những giao dịch BĐS như mong muốn. Đồng thời góp phần tạo nên một môi trườnh kinh doanh lành mạnh, các chủ thể có thể tìm hiểu một cách nhanh chóng và tình hình của thị trường, từ đó đưa ra những phương án phù hợp cho những mục tiêu, chiến lược của mình. Đặc biệt, môt môi trường an toàn và đáng tin cậy sẽ thu hút các nguồn đầu tư lớn, xây dựng một thị trường rộng mở.
Thời gian qua, tình trạng đồn thổi, thiếu minh bạch trong BĐS gây ra tình trạng đẩy giá bất động sản lên cao, tạo bong bóng trên thị trường và gây tâm lý bất ổn cho người dân, gây nhiễu loạn hoạt động quản luý, điều hành của cơ quan nhà nước, đồng thời để lại nhiều hệ luỵ xấu cho thị trường BĐS cũng như đối với các vấn đề an ninh, trật tự xã hội. Hàng loạt cơn sốt đất bất thường xảy ra không chỉ đối với các thành phố lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, mà ngay cả tại các địa phương vốn không có thế mạnh về thị trường BĐS như Hưng Yên, Bắc Giang,… giá đất cũng tăng cao chóng mặt. Thực tế, qua các cuộc kiểm toán về công tác quản lý, sử dụng đất đai, tài nguyên, tình trạng thiếu công khai, minh bạch trong quy hoạch sử dụng đất đã nhiều lần được kiểm toán nhà nước chỉ ra và yêu cầu chấn chỉnh. Tuy nhiên, do sự thiếu quyết liệt, thiếu giải pháp hữu hiệu của các địa phương, dẫn đến tình trạng này vẫn tồn tại. Một nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó là do chưa có sự đồng bộ về mặt thông tin, tình trạng đầu cơ BĐS, lực lượng môi giới BĐS đã lợi dụng sơ hở đó để thổi giá nhằm thu lợi bất chính, trái quy định của pháp luật.
Bốn là, Tổ chức cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Mỗi một quốc gia đều có khu vực bảo vệ an ninh quốc phòng nắm giữ bí mật kinh tế quân sự, những vấn đề then chốt của một quốc gia. Có thể nói đây là những khu vực quan trọng ảnh hưởng đến sự tồn tại của quốc gia đó, ảnh hưởng đến đời sống vật chất và nền kinh tế của toàn thể dân cư. Do đó, các chủ thể không được phép kinh doanh BĐS trong khu vực này là hợp lý. Nguyên tắc này tạo ra sự thống nhất cho các chủ thể khác nhau. Từ đó sẽ kèm theo là sự đơn giản khi thực hiện các thủ tục, tạo ra sự gọn nhẹ khi thực hiện khi có hoạt động giám sát, kiểm sát hoạt động. Mục đích của nguyên tắc cuối cùng này là đảm bảo sự hoà bình ổn định của an ninh quốc phòng nước nhà bởi đi cùng với sự mạnh mẽ của nền kinh tế chính là an nguy của chính trị cũng như an ninh quốc gia. Bất kì cá nhân, tổ chức nào vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật. Còn những bất động sản khác sẽ được tự do trong vòng hoạt động kinh doanh của mình, hơn nữa khi xác định nó thuộc hay không thuộc loại bất động sản phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng thì sẽ an toàn cho các chủ thể tiến hành kinh doanh, không bị thiệt hại xảy ra khi có sự thay đổi. Hiện nay, cá nhân và tổ chức kinh doanh BĐS đúng theo tinh thần của pháp luật. Tuy nhiên một thực tế còn tồn đọng đó là công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn còn lộ ra rất nhiều những bất cập trong lý luận cũng như thực tiễn, gây ảnh hưởng đến sự phân bổ và sự phát triển của thị trường BĐS. Thẩm quyền trong công tác này được quy định khá mờ nhạt, cụ thể tại khoản 2 Điều 21 Luật đất đai 2013 tạo ra nhiều kẽ hở để cơ quan có thẩm quyền tự do thao túng quyền lực. Thực trạng thời gian giải toả, thu hồi đất phục vụ cho công tác quốc phòng và an ninh lại tỉ lệ nghịch với thời gian tiền đền bù được tới tay người dân. Ngoài ra, đa số các chủ thể đều có ý thức tìm hiểu và khai thác thông tin, chấp hành nghiêm chỉnh quy định của pháp luật trước khi kinh doanh.
[1] “Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
[2] Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
- Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.