Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế không?

Kính chào LVN Group. Tôi tên là Dương Hùng, tôi hiện đang sở hữu một căn nhà duy nhất ở quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Hiện tôi đang trong giai đoạn khó khăn về mặt tài chính nên muốn bán căn nhà đó gấp. Vì muốn bán nhanh nên tôi chưa tìm hiểu rõ các quy định liên quan tới việc nộp thuế, tôi băn khoăn theo hướng dẫn pháp luật nếu mình bán căn nhà này thì có phải nộp thuế được không. Vậy LVN Group có thể trả lời giúp tôi bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế không? Mong LVN Group giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho LVN Group. Để trả lời vấn đề “Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế không?” và cũng như nắm rõ một số câu hỏi xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn cân nhắc bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:

Văn bản hướng dẫn

• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

Mua bán nhà đất nghĩa là gì?

Mua bán nhà đất là cách gọi thông thường và ngắn gọn. Đúng theo pháp luật thì cụm từ mua bán nhà đất được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này là nhà ở.

Hiểu một cách đơn giản mua bán nhà đất là một bên chuyển giao quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo đúng pháp luật

Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế không?

Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 1 Luật về thuế sửa đổi 2014 quy định về các trường hợp được miễn thuế như sau:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

8. Thu nhập từ kiều hối.

9. Phần tiền lương công tác ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương công tác ban ngày, làm trong giờ theo hướng dẫn của pháp luật.

10. Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; tiền lương hưu do quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng.

11. Thu nhập từ học bổng, bao gồm:

a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước;

b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.

12. Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo hướng dẫn của pháp luật.

13. Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận.

14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới cách thức chính phủ và phi chính phủ được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Vì vậy, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này.

Quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thế nào?

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định như sau:

“Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

1. Thu nhập tính thuế

a) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

a.1) Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tiễn ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời gian chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá thực tiễn chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời gian chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

a.2) Giá vốn:

Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

a.2.1) Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất của Nhà nước.

a.2.2) Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước giao không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật thì giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời gian giao đất.

a.2.3) Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì giá vốn căn cứ vào giá ghi trênhợp đồng chuyển nhượng tại thời gian nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

a.2.4) Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá.

a.2.5) Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu trên thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định giá vốn.

a.3) Chi phí hợp lý liên quan

Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tiễn phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định, bao gồm:

a.3.1) Các loại phí, lệ phí theo hướng dẫn của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách Nhà nước.

a.3.2) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có).

a.3.3) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc.

b) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

b.1) Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng là giá thực tiễn ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời gian chuyển nhượng.

Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời gian chuyển nhượng.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì giá chuyển nhượng căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tiễn của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (×) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời gian chuyển nhượng.

b.2) Giá vốn

Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời gian mua. Đối với các trường hợp bất động sản không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời gian được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.3) Chi phí hợp lý liên quan

Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tiễn phát sinh có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, có hóa đơn, chứng từ hợp pháp, bao gồm:

b.3.1) Các loại phí, lệ phí theo hướng dẫn của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất người chuyển nhượng đã nộp ngân sách Nhà nước.

b.3.2) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.

b.3.3) Chi phí xây dựng, cải tạo, nâng cấp, sửa chữa kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất.

b.3.4) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản như: chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc.

c) Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.

c.1) Giá bán

Giá bán là giá thực tiễn chuyển nhượng được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp giá chuyển nhượng nhà ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời gian chuyển nhượng hoặc trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

c.2) Giá mua

Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời gian được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

c.3) Chi phí hợp lý liên quan

Chi phí hợp lý liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tiễn phát sinh của hoạt động chuyển nhượng có hóa đơn, chứng từ hợp pháp, bao gồm:

c.3.1) Các loại phí, lệ phí theo hướng dẫn của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng nhà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách.

c.3.2) Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà.

c.3.3) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.

d) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước được xác định bằng giá cho thuê lại trừ (-) giá thuê và các chi phí liên quan.

d.1) Giá cho thuê lại

Giá cho thuê lại được xác định bằng giá thực tiễn ghi trên hợp đồng tại thời gian chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời gian cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định.

d.2) Giá thuê

Giá thuê được xác định căn cứ vào hợp đồng thuê.

d.3) Chi phí hợp lý liên quan

Chi phí hợp lý liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tiễn phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền có hóa đơn, chứng từ hợp pháp, bao gồm:

d.3.1) Các loại phí, lệ phí theo hướng dẫn của pháp luật có liên quan đến quyền thuê đất, thuê mặt nước mà người chuyển quyền đã nộp ngân sách Nhà nước;

d.3.2) Các chi phí cải tạo đất, mặt nước;

d.3.3) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.

2) Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.”

Kiến nghị

Đội ngũ công ty LVN Group luôn sẵn sàng lắng nghe, trả lời, cung cấp dịch vụ liên quan đến quyết toán thuế Với các LVN Group có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7 giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.

Liên hệ ngay

LVN Group đã cung cấp trọn vẹn thông tin liên quan đến vấn đề “Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế không?” Mặt khác, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến dịch vụ thủ tục ly hôn với người nước ngoài,… Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 1900.0191 để được đội ngũ LVN Group, chuyên gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra trả lời cho quý khách hàng.

Mời bạn xem thêm

• Quy định về mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn?
• Bên bán nhà, công trình xây dựng có những nghĩa vụ gì?
• Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất?

Giải đáp có liên quan