Mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán không có sổ hồng

Kính chào mọi người và LVN Group. Tôi có một số câu hỏi như sau. Vợ chồng tôi đã tìm được một căn hộ chung cư hợp giá cả. Tuy nhiên căn chung cư đó lại không có sổ hồng. Liệu vợ chồng tôi có thể mua căn chung cư đó bằng hợp đồng mua bán được không? Việc làm này có gặp những rủi ro gì? Rất mong nhận được sự giúp đỡ từ mọi người và LVN Group. Xin chân thành cảm ơn. Kính chào bạn! Để trả lời những câu hỏi trên mời quý bạn đọc cùng LVN Group. Tìm hiểu vấn đề trên qua bài viết “ Mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán” sau đây.

Văn bản hướng dẫn

• Luật Nhà ở năm 2014
• Luật Cư trú năm 2020
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP
• Nghị định 62/2021/NĐ-CP

Mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán

Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư (sổ hồng) là chứng thư pháp lý do đơn vị Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư hợp pháp.

Thực tế không phải dự án chung cư nào cũng đủ điều kiện được cấp sổ hồng. Trên thị trường mua bán chung cư hiện nay, có rất nhiều căn hộ chung cư không có sổ hồng được chào bán với mức giá thấp hơn so với chung cư đã có sổ hồng. Với những người không dư giả về tài chính, mức giá rẻ luôn được coi là tiết kiệm, kinh tế.

Tuy nhiên, đi kèm lợi thế về giá, mua chung cư không có sổ hồng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Căn cứ theo điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán chung cư là phải có Giấy chứng nhận (sổ hồng), trừ trường hợp mua bán chung cư hình thành trong tương lai. 

Tuy nhiên, theo Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, chung cư không có sổ hồng vẫn được phép mua bán bằng cách thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư thương mại. Trong đó, người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. 

Rủi ro khi mua chung cư không có sổ hồng?

Mua chung cư không có sổ hồng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi theo hướng dẫn của pháp luật hiện nay, với căn hộ chung cư, nhà dự án không có sổ hồng hoặc sổ đỏ, nếu muốn chuyển nhượng lại cho người khác thì có thể làm hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng – thực chất là hợp đồng chuyển nhượng, sang tên hợp đồng mua bán chung cư. Người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều rủi ro, ví dụ như sau đó hai bên mua bán mất liên lạc với nhau, người ủy quyền mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời.

Chưa kể, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, nếu muốn bán lại căn hộ đó thì chủ đầu tư dự án vẫn sẽ cho người chủ đầu tiên đứng tên sổ hồng bởi người chủ thứ hai trở đi chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ chứ không có gì để đảm bảo quyền lợi.

Với những dự án chung cư đang trong thời gian cấp sổ hồng, nếu thực hiện mua bán thì sẽ mua bán theo dạng ủy quyền toàn phần. Chủ đầu tư không hỗ trợ xác nhận căn hộ vì đã nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường.

Ngoài ra, nếu không tìm hiểu kỹ, mua “nhầm” căn hộ trong dự án chung cư của những chủ đầu tư kém uy tín, năng lực thì có nguy cơ chậm cấp sổ hồng, thậm chí không có sổ hồng.

Làm cách nào để giảm thiểu rủi ro khi mua chung cư không có sổ hồng?

Để giảm thiểu rủi ro khi mua chung cư không có sổ hồng, có thể áp dụng những cách thức tùy theo từng trường hợp sau đây:

Trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư

Nếu mua căn hộ chung cư không có sổ hồng từ chủ đầu tư thì hợp đồng mua bán phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu thời gian giao nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa ra được sổ hồng thì hợp đồng phải ghi chú lại thời gian có sổ hồng là lúc nào và hợp đồng này cần phải được công chứng.

Để đảm bảo hơn, người mua có thể đàm phán, thương lượng nhằm giữ lại một phần giá trị của căn hộ chung cư, thỏa thuận rõ sau khi nhận sổ hồng thì mới thanh toán toàn bộ số tiền còn lại đó. Với cách này, chủ đầu tư sẽ không thể “đem con bỏ chợ” mà buộc phải có trách nhiệm để sớm có sổ hồng cho người mua.

Bên cạnh đó, người mua cũng cần tìm hiểu uy tín, năng lực của chủ đầu tư, chất lượng căn hộ, lý do tại sao chưa ra được sổ hồng… Các nguồn thông tin có thể cân nhắc là báo chí truyền thông, các trang mạng xã hội, diễn đàn bất động sản, nhà đất, chưng cư. Nếu có nhiều thời gian hơn, có thể  trực tiếp hỏi người dân trong khu vực, cư dân tại chính dự án đó hoặc bạn bè, người thân am hiểu về lĩnh vực này.

Qua tìm hiểu, nếu thấy chủ đầu tư uy tín, chất lượng công trình tốt, thời gian bàn giao chưa quá 2 năm, thì cũng yên tâm hơn khi xuống tiền. Ngược lại, nếu các thông tin tìm hiểu được đều mang tính tiêu cực thì cần phải suy xét kỹ hơn việc mua bán.

Trường hợp mua từ chủ đầu tư thứ cấp

Nếu mua nhà chung cư không có sổ hồng từ các chủ đầu tư thứ cấp (có chức năng kinh doanh bất động sản), để an toàn, cần mua qua sàn giao dịch bất động sản theo hướng dẫn của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Hai bên nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch.

Trường hợp mua từ các hộ gia đình hoặc cá nhân

Trong trường hợp này, khi công chứng hợp đồng, hãy yêu cầu người bán xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó để thể hiện tính pháp lí của căn hộ.

Nếu như căn hộ chung cư đó đã mua bán lần thứ 3 thì khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối cùng. Đặc biệt, quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư (chủ đầu tư xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng), vì có những trường hợp hoạt động mua bán sẽ bị vô hiệu hóa nếu như chủ đầu tư không đồng ý

Hai bên nên thực hiện giao dịch ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn và quyền lợi cho cả hai bên.

Liên hệ ngay với LVN Group

Trên đây là bài viết tư vấn về “Mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới tư vấn hỗ trợ pháp lý về Tranh chấp thừa kế nhà thì hãy liên hệ ngay tới LVN Group thông qua số hotline 1900.0191 để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các LVN Group có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Hoặc liên hệ qua các kênh sau:

• Facebook: www.facebook.com/lvngroup
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@lvngroup
• Youtube: https://www.youtube.com/Lvngroupx

Mời bạn xem thêm:

• Tài sản đang cho thuê có được thế chấp không?
• Anh em 4 đời có lấy nhau được không
• Nơi đăng ký kết hôn với người nước ngoài
• Giấy tờ thay thế giấy đăng ký kết hôn

Giải đáp có liên quan