5 Loại đất được cấp sổ đỏ dù có vướng mắc năm 2022

Theo quy định pháp luật đất đai thì người sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên có một số trường hợp ngoại lệ dù có vi phạm về điều kiện cấp thì vẫn được đơn vị có thẩm quyền cấp sổ đỏ. Vậy đó là những trường hợp nào? Căn cứ điều kiện với từng trường hợp này thế nào? Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này, LVN Group xin giới thiệu bài viết “5 loại đất được cấp sổ đỏ dù có vướng mắc năm 2022“. Mời bạn đọc cùng cân nhắc.

Văn bản hướng dẫn

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ, sổ hồng là những từ mà người dân thường dùng để gọi các loại Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, nhà ở dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.

Từ ngày 10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chung các loại giấy chứng nhận đối với đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Do đó dù bạn là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản trên đất đều được cấp chung một mẫu giống nhau chỉ khác nội dung thông tin bên trong về tài sản sở hữu.

Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất .”

Do đó sổ đỏ chỉ là cách gọi thân quen của người dân đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật không có quy định nào nhắc đến sổ đỏ.

Cấp sổ đỏ/cấp Giấy chứng nhận được hiểu là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Trong bài viết dưới sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thay thế sử dụng cho nhau.

Điều kiện để được cấp sổ đỏ?

Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do đơn vị có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo hướng dẫn của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do đơn vị có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo hướng dẫn của Chính phủ.

– Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận nếu:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mặt khác, Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm:

“1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.” 

Do đó, nếu người sử dụng đất thuộc các trường hợp được cấp giấy chứng nhận như trên thì sẽ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần đất của mình.

Vì vậy, Luật Đất đai không trực tiếp liệt kê các loại đất được cấp sổ đỏ mà quy định các trường hợp được cấp sổ đỏ như trên. Từ quy định đó, suy luận ra các loại đất được cấp sổ đỏ như đất tại khu vực khu công nghiệp, cụm công nghiệp, được Nhà nước giao/cho thuê… hoặc các trường hợp nhận chuyển quyền, trúng đấu giá, nhận quyền sử dụng đất thông qua xử lý tài sản bảo đảm. 

5 loại đất được cấp sổ đỏ dù có vướng mắc năm 2022

Luật đất đai 2013 phân loại đất thành các nhóm đất: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.  Tuy nhiên Luật đất đai 2013 không liệt kê những loại đất nào được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà quy định những trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận.

Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thì với một số trường hợp đất có vướng mắc thì vẫn được cấp Sổ. Theo quy định mới, thêm 5 trường hợp người sử dụng đất có vi phạm hoặc có vướng mắc khi làm sổ đỏ vẫn sẽ được cấp sổ. Căn cứ như sau:

Sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước 01/7/2014

Theo khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp sau mà không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ. Căn cứ:

• Sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè; lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở đơn vị, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác mà nay đất đó không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, cũng không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông…vì do điều chỉnh quy hoạch.
• Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng…UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi và giao cho Ban quản lý rừng nếu không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được cấp Sổ đỏ.
• Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội.

Người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn.

Đất được giao không đúng thẩm quyền

Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân gồm:

• Người đứng đầu điểm dân cư giao đất;
• Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền qua các thời kỳ;
• Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công chuyên viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

Theo Khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định với trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền thì được cấp Sổ đỏ theo các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993

Người đang sử dụng đất được cấp Sổ đỏ với diện tích bằng diện tích được giao nếu có đủ 02 điều kiện sau:

• Không có tranh chấp;
• Phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp 2: Giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014

Người đang sử dụng đất trong trường hợp này được cấp Sổ đỏ khi có đủ 2 điều kiện sau:

• Không có tranh chấp;
• Phù hợp với quy hoạch.

Trong đó:

• Diện tích đất được cấp Sổ có thể không được cấp toàn bộ,

• Người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Mặt khác trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền từ sau ngày 01/7/2014 thì không được cấp Sổ đỏ. Trường hợp người đề nghị cấp Sổ đỏ với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng thời gian cấp Sổ có nhà ở hoặc không có nhà ở thì được xem xét cấp Sổ.

Diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tiễn nhiều hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì:

– Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

+ Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo hướng dẫn tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất không có diện tích đất tăng thêm) theo hướng dẫn tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến đơn vị thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

+ Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo hướng dẫn tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc theo hướng dẫn tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến đơn vị thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

– Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

+ Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo hướng dẫn tại Điều 70 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo hướng dẫn tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến đơn vị thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

+ Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo hướng dẫn tại Điều 70 của Nghị định này cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này.

– Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

+ Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 20 của Nghị định này;

+ Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 22 của Nghị định này;

+ Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 23 của Nghị định này;

+ Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo hướng dẫn tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến đơn vị thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

+ Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này,”

Đất có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau

Theo Điều 26 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 21 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) đất xây dựng đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau thì được cấp Sổ như sau:

Trường hợp chung cư kết hợp với văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và đủ điều kiện thì được cấp Sổ cho một hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư…

Thửa đất đã đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên

Theo điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) khi mua bán nhà đất nhưng chưa sang tên được cấp Sổ đỏ theo hướng dẫn sau:

Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Sổ đỏ thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; đơn vị tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật:

• Sử dụng đất do mua bán, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
• Sử dụng đất do nhận mua bán, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất’;
• Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

Liên hệ ngay

Trên đây là tư vấn về “5 loại đất được cấp sổ đỏ dù có vướng mắc năm 2022”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có câu hỏi về các thủ tục mua bán, chuyện nhượng, cho thuê, thế chấp đất đai và muốn cân nhắc mẫu hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng cũng như để được tư vấn về các vấn đề liên quan khác; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.

Liên hệ hotline: 1900.0191. Hoặc bạn có thể cân nhắc thêm các kênh sau:

• FB: www.facebook.com/lvngroup
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@lvngroup
• Youtube: https://www.youtube.com/Lvngroupx

Mời bạn xem thêm:

Giải đáp có liên quan