Ngoài quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Trên thực tiễn, quyền được sử dụng thường xuyên nhất là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này được thực hiện giống như các giao dịch bất động sản thông thường bởi nó đem lại lợi nhuận cao mà ai cũng mong muốn có được. Tuy nhiên, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng đất không biết toàn bộ quá trình chuyển nhượng quyền lợi cũng như việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đất. Trong bài viết này, LVN Group tư vấn và trả lời về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân 2022.
Văn bản hướng dẫn
- Luật đất đai 2013
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua theo hướng dẫn của pháp luật, do đó các bên cần nắm vững quy trình các bước thực hiện thủ tục.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra như những hoạt động mua bán bất động sản thông thường hoặc người sử đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho…quyền sử dụng đất.
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân
Căn cứ theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai có quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo hướng dẫn của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo hướng dẫn của Chính phủ.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân 2022
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);
- Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng (trường hợp hai bên chưa kết hôn)
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.
Bên cạnh đó, về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ–CP quy định chi tiết luật đất đai có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo hướng dẫn thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến đơn vị thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình đơn vị có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Theo đó, Quý vị thực hiện các bước tiếp theo như sau:
Bước 2: Tiến hành kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đổ gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
- CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ), 01 bản sao có chứng thực quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- 01 bản có chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua
Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên
Hồ sơ sang tên gồm:
- Bên bán ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp hai bên thỏa thuận về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển nhượng.
- Theo quy định của pháp luật về thời hạn sang tên.
Bước 4: Theo quy định của pháp luật nộp lệ phí và nhận sổ đỏ
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thuế và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân do bên bán chịu do có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế thu nhập cá nhân này được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 2% x Giá chuyển nhượng.
Mặt khác, nếu trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự xuất hiện của các bên môi giới, được ủy quyền, các bên này chịu thuế thu nhập cá nhân do có thu nhập phát sinh.
Ví dụ giá chuyển nhượng đất là 550.000.000 đồng thì thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải chịu là:
2% x 550.000.000 = 11.000.000 đồng
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ do bên mua chịu và được xác định như sau:
Tiền lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2).
Các loại lệ phí khác
Một số khoản lệ phí khác cần lưu ý như:
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
- Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng, tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng.
Mời bạn xem thêm:
- Đất hết hạn sử dụng có chuyển nhượng được không?
- Năm 2022, chuyển nhượng đất nông nghiệp có phải đóng thuế không?
- Mẫu hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư mới năm 2022
Liên hệ ngay
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về “Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân 2022”. Hy vọng sẽ mang đến kiến thức bổ ích cho bạn đọc. Nếu quý khách có nhu cầu tư vấn về các vấn đề như mua bán nhà chung cư, mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đơn giản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho nhà ở,… của chúng tôi; LVN Group là đơn vị dịch vụ luật uy tin, tư vấn các vấn đề về luật trong và ngoài nước thông qua web lvngroup, lsx, web nước ngoài Lsxlawfirm,..Mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tư vấn.
Liên hệ hotline: 1900.0191.
- FaceBook: www.facebook.com/lvngroup
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@lvngroup
- Youtube: youtube.com/Lvngroupx
Giải đáp có liên quan
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Có Giấy chứng nhận;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại đơn vị đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời gian đăng ký vào sổ địa chính.
Căn cứ Khoản 4, Khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng như sau:
Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo hướng dẫn của pháp luật.
Theo Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của Luật này, bao gồm:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng dẫn của pháp luật về quốc tịch.
Mà Khoản 10 Điều 3 Luật này cũng có quy định: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các cách thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.