1. Đất lấn chiếm là gì?
Đất lấn chiếm là những thửa đất mà việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đất lấn hay đất chiếm được xem là những loại đất có được từ những hành vi vi phạm pháp luật về lĩnh vực đất đai. Các hành vi được xem là lấn đất, chiếm đất đã được pháp luật đất đai quy định rất rõ ràng, cụ thể quy định tại khoản 1, 2 Điều 3 NĐ 91/2019/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, như sau:
– Lấn đất được xem là việc người sử dụng đất có hành vi chuyển dịch địa mốc giới hoặc là chuyển dịch ranh giới của thửa đất nhằm mục đích mở rộng hơn diện tích đất đang sử dụng mà không được sự cho phép của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai cho phép hoặc là không được sự cho phép của chính người sử dụng hợp pháp theo pháp luật của diện tích đất bị lấn đó
– Chiếm đất được xem là việc người sử dụng đất có hành vi sử dụng đất mà đất đó thuộc một trong những trường hợp dưới đây:
+ Có hành vi tự ý dùng, sử dụng đất mà không được sự cho phép của các cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai.
+ Có hành vi tự ý sử dụng đất mà đất đó đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp theo quy định của những cá nhân hay tổ chức khác nhưng không được sự cho phép của các cá nhân, tổ chức, cá nhân đó.
+ Có hành vi sử dụng đất mà đất này được Nhà nước giao cho hoặc là cho thuê đất nhưng đã hết thời hạn sử dụng, tuy nhiên, không được Nhà nước tiếp tục gia hạn sử dụng (trừ trường hợp các cá nhân hay hộ gia đình trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp này để sản xuất nông nghiệp).
+ Có hành vi sử dụng đất nằm trên thực địa nhưng mà chưa hoàn thành xong các thủ tục liên quan như cho thuê đất, giao đất theo các quy định của pháp luật.
Như vậy, hành vi được coi là lấn đất là phải bao gồm các dấu hiệu như thay đổi ranh giới, dịch chuyển, thay đổi mốc giới của thửa đất trên thực tế so với chính những diện tích ban đầu mà được phép nhận chuyển nhượng, nhằm mục đích để mở rộng hơn nữa diện tích trên thực tế. Còn hành vi chiếm đất được xem là là hành vi sử dụng đất thông thường mà không được sự cho phép hoặc giao cho quyền sử dụng của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm
Thực tế, lấn chiếm đất đai là hành vi trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất có đất bị xâm lấn, cũng như công tác quản lý của cơ quan Nhà nước về đất đai.
Hầu hết các trường hợp lấn chiếm đất đai sẽ bị cơ quan Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt cụ thể, đất lấn chiếm có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định về người sử dụng đất lấn chiếm sẽ được cấp sổ đỏ như sau:
Trường hợp 1: Người đang sử dụng đất ổn định theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp
– Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất.
– Nếu đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì được cấp Sổ đỏ.
Trường hợp 2: Người đang sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm a và điểm c Khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp
– Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì xử lý như sau:
+ Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
+ Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Sổ đỏ.
– Trường hợp lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất nếu sử dụng ổn định và không tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.
Lưu ý: Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì sẽ bị thu hồi.
Trường hợp 3: Người sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp
– Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng mà không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.
Như vậy, với các đối tượng, trường hợp cụ thể nêu trên, người sử dụng đất lấn chiếm mới được xem xét cấp sổ đỏ. Nhà nước đã đưa ra từng quy định rõ ràng với mỗi trường hợp cụ thể. Quy định về đối tượng áp dụng này mang tính đối chiếu toàn diện cao, giúp cơ quan chức năng có thẩm quyền và người sử dụng đất xác định vào, xem xét xem phần đất lấn chiếm bất kỳ có thuộc diện được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Nếu không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất lấn chiếm sẽ được Nhà nước thu hồi, hoặc chủ thể lấn chiếm sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thực thi pháp luật theo quy định chung của pháp luật.
3. Chi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm 2023
– Tiền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm kể từ ngày 1/7/2004 đến 1/7/2014 như sau:
Cá nhân, hộ gia đình phải nộp đầy đủ 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm cấp sổ đỏ. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp sổ đỏ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Nói cách khác, đối với đất của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc lấn, chiếm nhưng nay được cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp đầy đủ 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (giá đất không được quy định trước mà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định theo từng trường hợp cụ thể. Thường sẽ bằng giá đất trong bảng giá đất nhân (x) với hệ số K nên mức tiền phải nộp sẽ cao hơn so với thửa đất không có nguồn gốc lấn, chiếm).
Lưu ý: Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
– Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 5 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá 01 m2 trong bảng giá đất x Diện tích được cấp)
– Lệ phí cấp sổ đỏ
Lệ phí cấp sổ đỏ (lệ phí làm bìa) do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố ban hành nên mức thu là khác nhau. Mức thu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu từ 100.000 đồng trở xuống, một số tỉnh thu 120.000 đồng.
Để tìm hiểu thêm thông tin về các loại chi phí khi cấp sổ đỏ, bạn có thể tham khảo tại bài viết: Các loại thuế, phí phải nộp khi làm sổ đỏ theo quy định mới 2023? của Luật LVN Group.
Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Chi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm 2023 là bao nhiêu? mà Công ty Luật LVN Group muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.0191 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.