1. Hai loại hợp đồng bảo đảm bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực
Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 quy định, hai loại hợp đồng bảo đảm bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực gồm:
Thứ nhất,hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực1;
Thứ hai,hợp đồng thế chấp nhà ở, vì quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở là thời điểm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Pháp luật cũng quy định, một số trường hợp tài sản thông qua các giao dịch khác được sử dụng để bảo đảm cũng phải được công chứng hoặc chứng thực như:
Thứ nhất, văn bản thỏa thuận về việc chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân phải được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật;
Thứ hai, văn bản thỏa thuận của hai bên kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận (lập trước khi kết hôn) phải có công chứng hoặc chứng thực;
Thứ ba, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực úy ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật về dân sự.
2. Bảng tổng hợp quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp qua các thời kỳ
|
Tài sản |
Thời gian |
Công chứng, chứng thực |
Văn bản quy định |
|
Đất đai và nhà ồ |
Từ 16/01/1990 |
Phải công chứng hoặc có xác nhận của cơ quan đáng ký kinh doanh |
Nghị định số 17-HĐBT ngày 16/01/1990; Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 |
|
Từ 03/7/1996 đến 19/4/2000 |
Phải công chứng hoặc chứng thực (tại ủy ban nhân dân cấp huyện) |
Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 |
|
|
Từ 20/4/2000 đến 01/12/2005 |
Không bắt buộc |
Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung năm 2001; Nghị định số 65/1999/NĐ-CP ngày 19/9/1999; 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 |
|
|
Từ 01/7/2004 đến nay (2021) |
Phải công chứng hoặc chứng thực thế chấp đất (tại ủy ban nhân dân cấp xã) |
Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009,2010) và 2013 |
|
Tài sản |
Thời gian |
Công chứng, chứng thực |
Văn bản quy định |
|
|
Từ 01/01/2006 đến 30/6/2015 |
Phải công chứng hoặc chứng thực thế chấp nhà ồ (tại ủy ban nhân dân cấp huyện với nhà ồ đô thị, cấp xã đối với nhà ồ nông thôn) |
Luật Nhà ở |
|
Từ 01/7/2015 đến nay (2021) |
Phải công chứng hoặc chứng thực thế chấp nhà ở (tại ủy ban nhân dân cấp xã) |
Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020) |
|
|
Tàu biển |
Từ 01/01/1991 đên 01/12/2005 |
Phải công chứng |
Bộ luật Hàng hải Việt Nam năm 1990 |
|
Từ 01/01/2006 đến nay (2021) |
Không bắt buộc |
Bộ luật Hàng hải Việt Nam năm 2005 và 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) |
|
|
Tàu bay |
Từ 03/7/1996 đến 19/4/2000 |
Phải công chứng hoặc chứng thực (tại ủy ban nhân dân cấp huyện) |
Thông tư liên bộ số 01/TT-LB ngày 03/7/1996 và Quyết định SÔ217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 |
3. Hợp đồng thế chấp bất động sản chỉ được công chứng
Hợp đồng thế chấp bất động sản chỉ được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phô trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, đồng thời là nơi có bất động sản, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chôì nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền thế chấp đối với bất động sản.
Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phô’ trực thuộc trung ương nơi có bất động sản. Trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thê chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó.
Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề cồng chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
4. Công chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
Công chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm là hai loại việc, hai loại hoạt động khác nhau, thực hiện những chức năng, nhiệm vụ khác nhau, nhưng lại có mối quan hệ chặt chẽ, mật thiết với nhau.
Theo đó, Công chứng giao dịch bảo đảm là một trong những loại việc công chứng hợp đồng, giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng như công chứng hợp đồng thế chấp đất, nhà hoặc pháp luật không quy định phải công chứng nhưng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng như hợp đồng tín dụng, hợp đồng vay tiền, hợp đồng cầm cố tài sản… Công chứng giao dịch bảo đảm đem đến sự an toàn pháp lý, phòng ngừa tranh chấp, khiếu kiện, tạo ra một môi trường lành mạnh, ổn định trong giao dịch dân sự và hoạt động này được thực hiện tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng.
Còn đăng ký giao dịch bảo đảm, là hoạt động do cơ quan đăng ký bất động sản thực hiện. Cơ quan đăng ký bất động sản là cơ quan có quan hệ rất chặt chẽ, mật thiết với tổ chức hành nghề công chứng.
Đối với tình huống mà bạn đưa ra theo quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ thì thế chấp quyền sử dụng đất thuộc nhóm giao dịch bảo đảm buộc phải đăng ký.
Theo Điều 28 Nghị định này, hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:
– Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm.
– Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ.
– Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền.
Trong đó: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm phải được kê khai theo đúng mẫu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Người yêu cầu đăng ký có nghĩa vụ kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết. Đơn yêu cầu đăng ký phải được kê khai đầy đủ các mục thuộc diện phải kê khai. Người yêu cầu có nghĩa vụ lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ.
Trong trường hợp đơn yêu cầu đăng ký có nội dung không đúng sự thật, không phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết, hồ sơ đăng ký có giấy tờ giả mạo mà gây thiệt hại thì người yêu cầu đăng ký phải bồi thường cho người bị thiệt hại. Tùy theo mức độ vi phạm, người vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Cá nhân, tổ chức có quyền đăng ký giao dịch bảo đảm thông qua hệ thống đăng ký trực tuyến. Đơn yêu cầu đăng ký trực tuyến là thông điệp dữ liệu điện tử, có đầy đủ các nội dung thuộc diện phải kê khai theo mẫu và có giá trị pháp lý như đơn giấy.
Về thủ tục đăng ký đăng ký giao dịch bảo đảm quy định như sau:
Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ:
– Ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; vào sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật.
– Chứng nhận việc đăng ký vào đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm.
– Trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.
5. Quy định về hiệu lực của hợp đồng bảo đảm
Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.
Hợp đồng bảo đảm không thuộc mục 1 (nêu trên) thìcó hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết.
Trường hợp tài sản bảo đảm được rút bớt theo thỏa thuận thì phần nội dung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản được rút bớt không còn hiệu lực; tài sản bảo đảm được bổ sung hoặc thay thế thì việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản này thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
Biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm.
Quy định về hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba
Biện pháp bảo đảm chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong trường hợp hợp đồng bảo đảm đã có hiệu lực pháp luật.
Trường hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc được đăng ký theo thỏa thuận hoặc được đăng ký theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm thì thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Trường hợp không thuộc mục 2 (nêu trên) thì hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược phát sinh từ thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản bảo đảm.
Nắm giữ tài sản bảo đảm quy định tại khoản này là việc bên nhận bảo đảm trực tiếp quản lý, kiểm soát, chi phối tài sản bảo đảm hoặc là việc người khác quản lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật nhưng bên nhận bảo đảm vẫn kiểm soát, chi phối được tài sản này.
Trường hợp tài sản bảo đảm thuộc biện pháp bảo đảm quy định tại mục 3 (nêu trên) được giao cho người khác quản lý thì hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba phát sinh từ thời điểm:
– Bên nhận cầm cố, bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận ký cược nắm giữ tài sản bảo đảm;
– Người quản lý tài sản nhận trực tiếp tài sản bảo đảm từ bên cầm cố, bên đặt cọc hoặc bên ký cược;
– Hợp đồng bảo đảm có hiệu lực trong trường hợp người khác đang quản lý trực tiếp tài sản mà tài sản này được dùng để cầm cố, để đặt cọc hoặc để ký cược.
– Hiệu lực đối kháng của biện pháp ký quỹ với người thứ ba phát sinh từ thời điểm tài sản ký quỹ được gửi vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng nơi ký quỹ.