Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các công trình, nhà ở ngày càng tănhị trg. Thị trường bất động sản cũng càng ngày càng sôi động. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng mới được công nhận là hợp pháp. Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cách thức cùng nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều được quy định chi tiết trong các văn bản quy của pháp luật dân sự nói chung hay pháp luật đất đai nói riêng. Bên cạnh đó, nhiều người sẽ còn có những câu hỏi rằng, khi nào hợp đồng này có hiệu lực? Vậy thời gian có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định thế nào? Hiệu lực của hợp đồng là gì? Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực thế nào? Hãy cùng LVN Group tìm hiểu chi tiết qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sẽ cung cấp cho quý bạn đọc những kiến thức hữu ích nhất để bạn có thể vận dụng cùngo trong cuộc sống.

Văn bản quy định

• Bộ luật Dân sự 2015
• Luật đất đai 2013

Hiệu lực của hợp đồng là gì?

Hiệu lực của hợp đồng là giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh các quyền cùng nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, ràng buộc các bên không được đơn phương thay đổi hoặc chấm dứt các cam kết trong hợp đồng cùng có thể phải chịu trách nhiệm dân sự nếu thực hiện không đúng hoặc không thực hiện các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng.

Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực

Chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập

Chủ thể của hợp đồng dân sự là cá nhân, pháp nhân cùng các chủ thể khác.

Cá nhân tham gia giao kết hợp đồng phải là người đã thành niên, người không bị mất năng lực hành vi dân sự.

Cá nhân đó không phải là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, không phải là người bị hạn chế năng lực hành vi, thì có quyền xác lập cùng thực hiện quyền cùng nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng do mình xác lập.

Những cá nhân chưa thành niên, cá nhân bị mất năng lực hành vi dân sự, cá nhân có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, hoặc cá nhân bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu nếu theo hướng dẫn của pháp chuyên giao dịch này phải do người uỷ quyền của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý (Khoản 1 Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015) trừ những trường hợp pháp luật cho phép những đối tượng trên được xác lập, thực hiện hợp đồng dân sự sau:

• Hợp đồng dân sự được xác lập bởi người chưa đủ sáu tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đó.
• Hợp đồng dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự với người đã xác lập hợp đồng với họ.
• Hợp đồng dân sự được người giao kết hợp đồng thừa nhận hiệu lực hợp đồng sau khi đã thành niên hoặc sau khi khôi phục năng lực hành vi dân sự.

Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện

Pháp luật quy định một trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng.

Tự nguyện là tự do định đoạt ý chí, không bị ép buộc, dọa nạt, lừa dối cùng không bị người khác áp đặt ý chí.

Chủ thể giao kết hợp đồng tự mình lựa chọn chủ thể tham gia, lựa chọn đối tượng của hợp đồng, lựa chọn giá cả, thời hạn, địa điểm cùng các sự lựa chọn khác trong việc xác lập hợp đồng dân sự.

Mục đích cùng nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận cùng tôn trọng.

Thông thường, nội dung của hợp đồng gồm các điều khoản, như:

• Đối tượng của hợp đồng là tài sản hay công việc;
• Số lượng, chất lượng của đối tượng đó;
• Giá cùng phương thức thanh toán;
• Thời hạn, địa điểm thực hiện hợp đồng,…

Bất kỳ điều khoản nào trong số đó vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì hợp đồng cũng bị coi là vô hiệu.

Để hợp đồng có hiệu lực, mục đích của hợp đồng cũng phải không vi phạm điều cấm của pháp luật cùng không trái đạo đức xã hội.

Thỏa mãn điều kiện về cách thức bắt buộc của hợp đồng dân sự trong trường hợp luật có quy định

Ở Việt Nam, giao dịch hợp pháp nhất là phải có chứng thực của đơn vị hành chính hoặc chứng nhận của công chứng.

Tuy nhiên, quy định này không cứng nhắc cùng không coi là điều kiện bắt buộc để giao dịch dân sự có hiệu lực.

Nó chỉ áp dụng với một số giao dịch nhất định theo hướng dẫn của pháp luật là cần phải công chứng chứng thực vi dụ như:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
• Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở,…

Thời điểm hợp đồng có hiệu lực

Khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời gian có hiệu lực của hợp đồng như sau:

Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời gian giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

Vì vậy, thời gian có hiệu lực của hợp đồng được xác định cùngo một trong ba thời gian sau:

Hợp đồng có hiệu lực từ thời gian giao kết hợp đồng

Khi các bên không có thỏa thuận cùng pháp luật, không có quy định khác, hợp đồng có hiệu lực kể từ thời gian giao kết hợp đồng.

Pháp luật quy định các thời gian giao kết hợp đồng như sau:

• Hợp đồng được thỏa thuận trực tiếp bằng lời nói thì thời gian giao kết hợp đồng là thời gian bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận của bên được đề nghị.
• Nếu hợp đồng giao kết bằng văn bản thì thời gian giao kết là thời gian bên sau cùng ký cùngo văn bản.
• Nếu hợp đồng giao kết bằng thư tín, qua bưu điện thì hợp đồng được giao kết cùngo ngày bên đề nghị nhận được thư trả lời chấp nhận hợp lệ.
• Nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật về hợp đồng có quy định im lặng là đồng ý giao kết hợp đồng thì thời gian giao kết hợp đồng là thời gian hết thời hạn trả lời mà bên được đề nghị vẫn im lặng.
• Hợp đồng được giao kết bằng phương tiện điện tử thì việc giao kết còn phải tuân theo các quy định đặc thù của pháp luật về giao dịch điện tử.

Về nguyên tắc, hợp đồng có hiệu lực tại thời gian giao kết.

Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận thời gian có hiệu lực của hợp đồng khác với thời gian giao kết thì thời gian phát sinh hiệu lực của hợp đồng được xác định cùngo thời gian đó.

Theo quy định, thời gian hợp đồng có hiệu lực do các bên thỏa thuận phải sau thời gian giao kết cùng không được trái pháp luật hay trái với bản chất của hợp đồng.

Hợp đồng có hiệu lực tại thời gian luật liên quan có quy định khác

Trong những trường hợp đặc thù thể hiện bản chất của hợp đồng hoặc cần có sự kiểm soát chặt chẽ về hiệu lực của hợp đồng cùng để bảo vệ các bên, pháp luật có những quy định riêng về thời gian có hiệu lực của hợp đồng. Chẳng hạn:

Hợp đồng có hiệu lực tại thời gian do các bên thỏa thuận

Điều 48 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời gian hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực như sau:

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời gian bên được tặng cho nhận được tài sản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực từ thời gian đăng ký.

Khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời gian hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực như sau:

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời gian đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời gian chuyển giao tài sản.

Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời gian đăng ký theo hướng dẫn của Luật Đất đai.

Điều 148 Luật Sở hữu trí tuệ 2005 sửa đổi bổ sung 2009 quy định hiệu lực của hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu công nghiệp như sau:

1. Đối với các loại quyền sở hữu công nghiệp được xác lập trên cơ sở đăng ký theo hướng dẫn tại điểm a khoản 3 Điều 6 của Luật này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu công nghiệp chỉ có hiệu lực khi đã được đăng ký tại đơn vị quản lý nhà nước về quyền sở hữu công nghiệp.

2. Đối với các loại quyền sở hữu công nghiệp được xác lập trên cơ sở đăng ký theo hướng dẫn tại điểm a khoản 3 Điều 6 của Luật này, hợp đồng sử dụng đối tượng sở hữu công nghiệp có hiệu lực theo thoả thuận giữa các bên, nhưng chỉ có giá trị pháp lý đối với bên thứ ba khi đã được đăng ký tại đơn vị quản lý nhà nước về quyền sở hữu công nghiệp.

Hợp đồng vô hiệu

Hợp đồng vô hiệu là những hợp đồng không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng do pháp luật quy định nên không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền cùng nghĩa vụ của các bên.

Pháp luật quy định các trường hợp hợp đồng vô hiệu như sau:

Thứ nhất, hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể.

• Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.
• Hợp đồng do người xác lập không nhận thức cùng làm chủ được hành vi của mình.

Thứ hai, hợp đồng vô hiệu do vi phạm về điều kiện về ý chí, sự tự nguyện của chủ thể.

• Hợp đồng vô hiệu do giả tạo.
• Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn.
• Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.

Thứ ba, hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

Thứ tư, hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về cách thức bắt buộc.

Thứ năm, hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được:

Hợp đồng vô hiệu không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền cùng nghĩa vụ của các bên.

Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính.

Tuy nhiên, pháp luật có quy định loại trừ việc áp dụng quy định này với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, mối quan hệ về hiệu lực giữa hợp đồng bảo đảm với hợp đồng chính sẽ được pháp luật về biện pháp bảo đảm có quy định riêng.

Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyển sử dụng đất) chuyển giao đất cùng quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, cách thức được quy định trong Bộ luật dân sự cùng pháp luật về đất đai.

Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, phải được phép của đơn vị nhà nước có thẩm quyền. Các bên phải làm thủ tục cùng đăng kí tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai.

Trên thực tiễn, việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng cách thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là cách thức phổ biến. Hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.

Người được chuyển quyền sử dụng đất trở thành người có quyền khai thác lợi ích cùng tiềm năng của đất cùng phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền nhất định tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất… nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp cùng họp lí của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này giao cho người kia.

Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đẩt từ chủ thể này sang chủ thể khác.

Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng) cùng bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi là bên nhận chuyển nhượng).

Hộ gia đình cùng cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhựng phải thoả mãn các yêu cầu được quy định trong Bộ luật dân sự cùng pháp luật về đất đai.

Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các đỉều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013.

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, pháp luật có các quy định hạn chế về điều kiện chuyển nhượng cũng như một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng, áp dụng với đối tượng là đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp (khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP); đất đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng do được giao theo chính sách hỗ trợ (Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) cùng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tròng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa nước.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong khu phân bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Đối tượng được chuyển nhượng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính vận động. Là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng. Khi đó, người sử dụng đất có hành vi giao đất cùng quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng cùng đây là việc chuyển quyền cùng nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự.

Tuy nhiên, sẽ là sai lầm khi quan niệm việc chuyển nhượng này là hợp đồng mua bán đất đai. Bởi vì, chế độ pháp lí về đất đai cũng như những quy định về quyền sử dụng đất xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Vì vậy, bản thân đất đai không được coi là hàng hoá mà chỉ đưa cùngo thị trường “quyền sử dụng đất”. Vì vậy, bản thân đất không phải là đối tượng chuyển dịch mà đối tượng chuyển dịch là quyền sử dụng đất.

Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải mân thủ mọi thủ tục mà pháp luật quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được đơn vị nhà nước có thẩm quyền chứng thực cùng đăng kí.

Luật đất đai chỉ cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất:

– Nhóm đất nông nghiệp.

– Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ Trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo hướng dẫn của Điều 39, 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng

Trước khi xác định hiệu lực, hợp đồng mua bán đất cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Căn cứ:

• Người mua bán có trọn vẹn năng lực hành vi dân sự để thực hiện hợp đồng;
• Hợp đồng dựa trên tinh thần tự nguyện của hai bên;
• Mục đích cùng nội dung của hợp đồng không vi phạm luật cùng trái đạo đức xã hội;
• Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp luật quy định.

Đồng thời, cách thức của hợp đồng mua bán đất hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định rõ hơn tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định theo điểm b khoản này.

Vì vậy, nếu một hợp đồng mua bán đất không vi phạm các điều kiện về năng lực hành vi, ý chí, mục đích cùng nội dung của Bộ luật dân sự cùng điều kiện về cách thức của Luật đất đai thì thời gian có hiệu lực của hợp đồng này được quy định theo Điều 5 Luật công chứng 2014.

Hợp đồng công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký cùng đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng

Theo Điều 129 Bộ luật dân sự, trong trường hợp hợp đồng mua bán đất chưa được công chứng, chứng thực, hợp đồng này vô hiệu do không tuân thủ quy định về cách thức. Tuy nhiên, Điều này cũng có quy định về trường hợp ngoại lệ như sau:

Hợp đồng dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay xảy ra trước ngày 01/07/2014 dù không công chứng, chứng thực vẫn được ghi nhận hiệu lực theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013.

Theo đó, khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cụ thể hơn về các khoảng thời gian hợp pháp hóa hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay như sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng có hiệu lực nếu soạn thảo trước ngày 01/01/2008.

Trường hợp 2: Hợp đồng nếu soạn thảo trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014, có hiệu lực nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 cùng Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 3: Hợp đồng có hiệu lực do nhận thừa kế quyền sử dụng đất cùng viết trước ngày 01/07/2014.

Bài viết có liên quan

• Dự án nào phải xây thô?
• Đất ở cao tầng là gì?
• Thế nào là người đang sử dụng đất?

Liên hệ ngay

LVN Group sẽ uỷ quyền khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ tư vấn hỗ trợ pháp lý về chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành cùng đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 1900.0191 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

• FaceBook: www.facebook.com/lvngroup
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@lvngroup
• Youtube: https://www.youtube.com/Lvngroupx

Giải đáp có liên quan