Kính chào LVN Group, năm ngoái ra làm ăn thua lỗ nặng nên tôi đã thế chấp căn nhà 3 tầng ở quận 7, với số tiền vay là 2 tỷ đồng. Nay vì có người thân ở nước ngoài ngỏ ý bảo lãnh tôi qua bên đấy để làm ăn cùng định cư ở đó nên tôi muốn bán căn nhà đang thế chấp để có chi phí sang nước ngoài ở. Vậy tôi có được bán nhà đang thế chấp ngân hàng không? Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng năm 2023 thế nào? Xin được trả lời.
Để trả lời vấn đề trên mời quý bạn đọc cùng LVN Group cân nhắc bài viết dưới đây để biết thêm chi tiết.
Văn bản quy định
- Bộ luật Dân sự năm 2015
Có được mua nhà đang thế chấp ngân hàng không?
Đối với tài sản đang thế chấp, Bộ luật Dân sự có quy định:
“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản cùng yêu cầu bồi thường tổn hại hoặc duy trì hợp đồng cùng chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 cùng khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 321. Quyền của bên thế chấp
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo hướng dẫn của luật.”
Vì vậy, pháp luật có quy định không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp quy định tại khoản 4 cùng khoản 5 Điều 321 BLDS. Bản thân anh cùng người mua đều biết rõ chiếc xe đang thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn mua bán mà không có sự đồng ý của ngân hàng là vi phạm điều cấm của luật. Vì đó có căn cứ xác định hợp đồng mua bán xe của anh với bên kia vô hiệu.
Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời gian giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây tổn hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Theo những căn cứ pháp lý trên, đối với căn nhà muốn mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với bạn được. Vì vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất cùng chỉ được nhận đặt cọc khi Ngân hàng đồng ý.
Điều kiện mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng
- Điều kiện chung
- Điều kiện đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi có đủ các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
(2) Đất không có tranh chấp;
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất (đất còn thời hạn đối với loại đất có thời hạn).
- Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thông thường khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng không cần đáp ứng điều kiện gì, ngoài việc có năng lực hành vi dân sự trọn vẹn (từ đủ 18 tuổi cùng không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức cùng làm chủ hành vi). Theo đó, trên thực tiễn người nhận chuyển nhượng đều đáp ứng được điều kiện này.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp người nhận chuyển nhượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013 (phổ biến nhất là không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp).
- Điều kiện riêng
Căn cứ khoản 8 Điều 320 cùng khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Trên thực tiễn nếu bên nhận thế chấp là ngân hàng thì rất ít khi đơn vị này đồng ý cho chuyển nhượng. Riêng trường hợp người nhận thế chấp là cá nhân thì dễ thỏa thuận hơn.
Nếu người nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng thì bản chất người nhận chuyển nhượng “thế chỗ” bên thế chấp.
Tóm lại, điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp ngoài việc đáp ứng điều kiện như trường hợp thông thường phải có thêm điều kiện là được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng.
Tuy nhiên, ngay cả trường hợp bên nhận thế chấp không đồng ý thì vẫn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách an toàn.
Cách thức mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Theo thỏa thuận ba bên
cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng đầu tiên mà chúng tôi muốn nhắc đến là có sự thỏa thuận ba bên.
Bạn cùng người chủ căn nhà cùng với ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên (bằng văn bản) liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán cùng việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng cùng thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.
Căn cứ cùngo Thỏa thuận ba bên các bên sẽ thực hiện trình tự mua bán (thông thường), như sau:
- Bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả (gốc, lãi) cho ngân hàng.
- Ngân hàng nhận đủ tiền cùng sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất đồng thời bàn giao Sổ đỏ cho Bên Mua.
- Bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).
- Giải chấp xong thì Bên mua cùng bên bán tới Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất cùng Bên mua thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận.
- Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.
Thay thế tài sản thế chấp khác
Cách tiếp theo là cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng là sử dụng tài sản khác để thay thế:
- Chủ căn nhà đưa một tài sản khác cùngo bảo đảm cho khoản vay cùng rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Theo đó ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ cùng ra thông báo giải chấp cùng chủ sử dụng nhà đất thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại đơn vị đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cùng quyền sử dụng đất.
- Sau khi ký hợp đồng công chứng thì bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai; nộp thuế thu nhập cá nhân cùng lệ phí trước bạ nhà đất cùng nhận sổ đỏ đã sang tên bên mua.
Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Bước 1:
Ký cam kết giữa 3 bên (bạn, bên bán cùng ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn cùng bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán cùng ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất cùngo tài khoản tại ngân hàng.
Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp cùng đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.
Bước 2:
Bạn cùng bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
Bước 3:
Nộp thuế thu nhập cá nhân cùng các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:
- Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu.
- Đơn đề nghị đăng ký biến động
- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Xe máy chỉ có một gương chiếu hậu có bị phạt không?
- Thay đổi kết cấu xe máy phạt bao nhiêu tiền?
- Giới hạn kích thước hàng hóa xe máy được phép chở tại Việt Nam theo QĐ 2022
Liên hệ ngay
LVN Group đã cung cấp trọn vẹn thông tin liên quan đến vấn đề “Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng” Mặt khác, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến Thừa kế đất đai. Hãy nhấc máy lên cùng gọi cho chúng tôi qua số hotline 1900.0191 để được đội ngũ LVN Group, chuyên gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra trả lời cho quý khách hàng.
- FB: www.facebook.com/lvngroup
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@lvngroup
- Youtube: https://www.youtube.com/Lvngroupx
Giải đáp có liên quan
Ưu điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:
Có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt.
Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm định kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.
Nhược điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:
Nhà ở thế chấp bị xử lý theo hướng dẫn pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.
Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Khoản tiền mua nhà đất cần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng.
Người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng.
Lưu ý: Khi mua nhà thế chấp ngân hàng là người mua nên yêu cầu bên bán nhà cung cấp các giấy tờ pháp lý, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng.
Để giúp thân chủ mua bán nhà đất đúng luật định, LVN Group cần làm:
– Tìm hiểu, giúp thân chủ xác định rõ thông tin pháp lý của nhà đất muốn mua;
– Soạn thảo đơn từ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà đất đúng quy định pháp luật;
– Nhận ủy quyền trực tiếp thực hiện yêu cầu của khách hàng nhằm đảm bảo quyền cùng lợi ích của khách hàng cũng như trực tiếp công tác với các đơn vị có thẩm quyền liên quan tới giao dịch mua bán nhà đất;
– Thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán;
– Các công việc khác tùy từng vụ việc.
Sổ đỏ chỉ được xóa thế chấp khi bên mua đã trả đủ tiền cho ngân hàng, ký thỏa thuận giải chấp cùng nộp hồ sơ xin giải chấp.
Bên mua nên thỏa thuận rõ các quy định buộc bên bán phải thực hiện chuyển nhượng đất đai, nhà ở sau khi xóa thế chấp, chẳng hạn như: bồi thường, phạt hợp đồng,…
Xác định nhà đất có thực sự đang thế chấp tại ngân hàng không; bên bán có thực sự là chủ sở hữu duy nhất của căn nhà không để tránh tình trạng đồng chủ sở hữu dễ dẫn đến tranh chấp… Bên mua có thể xác minh bằng cách yêu cầu bên bán cung cấp bản sao Sổ đỏ cùng nhờ công chứng viên tra cứu hoặc yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp chuyên viên đang thụ lý hồ sơ đó.