Khi chuyển nhượng bất động sản, nhà ở riêng lẻ phải nộp thuế theo từng lần chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn. Dưới đây là quy định về cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.
1. Ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân?
Theo quy định tại điểm c khoản 5 điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển quyền sở hữu nhà ở bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người lao động là những người bắt buộc phải nộp thuế.
Đối chiếu với quy định trên, khi mua bán nhà ở thì bên bán là người chịu thuế thu nhập cá nhân, do anh ta là trụ cột gia đình. Tuy nhiên, các bên có quyền thỏa thuận về người trả tiền.
2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC đã được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì thuế TNCN đối với hoạt động bán nhà được xác định theo công thức sau:
Trong đó, giá chuyển nhượng được tính như sau:
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời gian chuyển nhượng.
Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. phổ biến tỉnh tại thời gian chuyển giao. theo đúng quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở gắn liền với đất thì giá trị nhà ở, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định trên cơ sở giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định về giá tính lệ phí trước bạ nhà thì Bộ Xây dựng căn cứ quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, định mức, tiêu chuẩn xây dựng cơ bản và thực tiễn áp dụng. giá trị còn lại của ngôi nhà
3. Khai, nộp thuế thu nhập cá nhân
* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ bán nhà ở bao gồm các chứng từ sau:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/NLĐ-TNCN;
– Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình trên đất và cá nhân ký cam kết hỗ trợ vào bản sao này. – Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
– Các chứng từ làm căn cứ xác định miễn thuế (nếu thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân).
* Nộp tờ khai thuế ở đâu
– Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế kèm theo hồ sơ chuyển nhượng nhà đất cho bộ phận một cửa hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất bán.
– Địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
– Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì phải kê khai, nộp thuế TNCN với cục thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được ủy quyền. để đơn vị thuế truy thu. * Thời hạn nộp tờ khai thuế
– Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng không quy định bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
– Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất là thời gian làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng tài sản.
– Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời gian cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cho đơn vị thuế.
* Thời hạn nộp thuế: Là thời hạn ghi trên thông báo nộp thuế của đơn vị thuế.
4. Giải đáp có liên quan
Công ty có thể chia lương để chi trả mỗi lần dưới 2.000.000 đồng thì NLĐ có bị khấu trừ thuế thu nhập cá nhân không?
Nếu như công ty chia nhỏ lương thành 2 lần chi trả mỗi lần dưới hai triệu đồng thì sẽ không phải khấu trừ tiền lương của người lao động làm part-time. Tuy nhiên, nếu đơn vị thuế kiểm tra và thấy rằng công ty cố ý chia ra nhiều lần để tránh khấu trừ thuế thì công ty có thể bị phạt.
Phạm vi xác định thu nhập chịu thuế?
Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập.
Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh tại Việt Nam, không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập.