Hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Khi mua bán nhà đất, người bán có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, Luật vẫn quy định những trường hợp cá nhân được miễn thuế TNCN khi bán nhà, đất sau đây:

1. Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất

(1) Bán nhà, đất (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hướng dẫn pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa:

– Vợ với chồng;

– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

– Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

– Ông nội, bà nội với cháu nội;

– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

– Anh chị em ruột với nhau.
Mặt khác, bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
miễn thuế khi bán nhà

Điều kiện miễn thuế TNCN khi bán nhà (Ảnh minh họa)

(2) Bán nhà, đất trong trường hợp người bán nhà, đất chỉ có duy nhất một nhà ở, QSDĐ ở tại Việt Nam:

Trong đó, cá nhân bán nhà, đất nêu trên phải đáp ứng 03 điều kiện sau:

– Thứ nhất, chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời gian chuyển nhượng, cụ thể:

Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở căn cứ vào Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân không có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở còn có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở khác không được miễn thuế. Trường hợp vợ, chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và thuộc sở hữu chung của cả vợ và chồng nhưng vợ, chồng vẫn có nhà ở, đất ở riêng thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ có chồng thì vợ phải hoặc chồng không có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; Vợ hoặc chồng có nhà, đất ở riêng thì không được miễn thuế.
– Thứ hai, có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại thời gian chuyển nhượng ít nhất 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Thứ ba, chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc đồng sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế đối với phần chuyển nhượng đó. Lưu ý: Các trường hợp miễn thuế nêu trên, cá nhân tự kê khai và tự chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện sai sẽ bị xử lý truy thu và xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo hướng dẫn của Luật quản lý thuế.
Cơ sở pháp lý:

– Điểm a, b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013.
– Mục 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007; – Điều 4 nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013.

2. Giải đáp có liên quan

1. Tôi bán nhà và có được lợi nhuận, tôi có được hoàn thuế thu nhập cá nhân được không?

• Nếu bạn bán nhà và có lợi nhuận, bạn sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo tỷ lệ 2% trên số tiền lợi nhuận đó. Tuy nhiên, nếu bạn đã đóng thuế trước đó, hoặc số thuế phải nộp lớn hơn số thuế phải trả, bạn sẽ được hoàn trả phần thuế đã đóng.

2. Làm thế nào để đăng ký hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?

• Bạn cần nộp đơn đăng ký hoàn thuế thu nhập cá nhân tại đơn vị thuế có thẩm quyền trong thời hạn 5 năm kể từ ngày nộp thuế TNCN. Đơn đăng ký phải được nộp kèm theo các chứng từ liên quan đến việc bán nhà và tính toán số tiền thuế đã nộp.

3. Tôi có được hoàn trả thuế thu nhập cá nhân nếu bán nhà không có lợi nhuận được không?

• Nếu bạn bán nhà mà không có lợi nhuận, bạn sẽ không phải nộp thuế TNCN và do đó không có quyền được hoàn trả thuế. Tuy nhiên, nếu bạn không rõ về việc tính thuế TNCN trong trường hợp này, nên cân nhắc ý kiến chuyên gia hoặc liên hệ với đơn vị thuế để được hỗ trợ.