Quy định về thẩm định giá đất năm 2023 như thế nào?

Đất đai là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu. Hiện nay, nhiều người gặp không ít băn khoăn cùng vướng mắc về những quy định pháp luật liên quan đến quy trình thẩm định giá đất. Pháp luật nước ta phân chia đất đai thành rất nhiều loại khác nhau, do đó, để định giá đất chính xác thì đòi hỏi đơn vị nước phải sử dụng nhiều phương pháp để đánh giá, lập kế hoạch cùng tổng hợp theo hướng dẫn. Vậy cụ thể, pháp luật hiện nay quy định về thẩm định giá đất thế nào? Có mấy phương pháp thẩm định giá đất? Quy trình thẩm định giá đất cụ thể được thực hiện thế nào? Sau đây, LVN Group sẽ giúp quý bạn đọc làm rõ vấn đề này thông qua bài viết sau cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Văn bản quy định

• Luật đất đai 2013

Giá đất là gì?

Khái niệm giá đất được quy định tại Điều 4 Luật đất đai 2013:

• Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
• Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
• Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

Hiểu thế nào là định giá đất?

Hiện nay, khái niệm về định giá đất chưa được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật liên quan trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, dựa theo tính chất cùng mục đích thực hiện, có thể hiểu định giá đất là việc dùng các phương pháp cụ thể để xác định giá trị của mảnh đất (hay còn gọi là giá đất) trên một đơn vị diện tích đất tại một địa phương cụ thể.

Trong đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời gian định giá;
• Theo thời hạn sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
• Cùng một thời gian, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Quy định về thẩm định giá đất hiện nay thế nào?

Điều 55, Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm định giá đất như sau:

Các trường hợp hình thành giá đất

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo hướng dẫn tại khoản 3 cùng khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền định giá đất

1. Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất cùng việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
3. Căn cứ cùngo nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất cùng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
4. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai cùngo ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất cùng tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây tổn hại cho Nhà nước.

Có mấy phương pháp thẩm định giá đất?

Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, hiện nay ở nước ta có 05 phương pháp thẩm định giá đất như sau:

Thứ nhất, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Thứ hai, phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất cùng giá trị tài sản gắn liền với đất).

Thứ ba, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời gian định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Thứ tư, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất cùng tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Thứ năm, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

Quy trình thẩm định giá đất cụ thể được thực hiện thế nào?

Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể được quy định tại Điều 16, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, như sau: 

Bước 1: Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể

Căn cứ cùngo kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phê duyệt, Sở Tài nguyên cùng Môi trường chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể bao gồm các nội dung sau:

a. Xác định mục đích định giá đất, thời gian thực hiện cùng dự toán kinh phí.

b. Chuẩn bị hồ sơ thửa đất cần định giá bao gồm:

• Vị trí, diện tích, loại đất cùng thời hạn sử dụng của thửa đất cần định giá;
• Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cùng các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng của thửa đất cần định giá.

c. Lựa chọn, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất.

Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất

Điều 30, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên cùng Môi trường quy định việc xác định giá đất căn cứ cùngo các thông tin thu thập được cùng áp dụng phương pháp định giá đất.

• Đối với trường hợp thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất phải xây dựng Chứng thư định giá đất.
• Xây dựng phương án giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo các nội dung chủ yếu là mục đích định giá đất cùng các thông tin về thửa đất cần định giá; đánh giá tình hình cùng kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường; việc áp dụng phương pháp định giá đất; kết quả xác định giá đất cùng đề xuất các phương án giá đất; đánh giá tác động về kinh tế – xã hội của các phương án giá đất.
• Sở Tài nguyên cùng Môi trường kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất cùng phương án giá đất; xây dựng Tờ trình về việc quyết định giá đất.

Bước 3: Thẩm định phương án giá đất

Điều 30, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên cùng Môi trường quy định về hồ sơ thẩm định giá đất do Sở tài nguyên cùng Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất hồ sơ phương án giá đất bao gồm tờ trình về việc quyết định giá đất, dự thảo phương án giá đất; dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.

Bước 4: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất

• Trong thời hạn không quá 05 ngày công tác kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên cùng Môi trường hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. 
• Trong thời hạn không quá 05 ngày công tác kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất của Sở Tài nguyên cùng Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm quyết định giá đất.
• Sở Tài nguyên cùng Môi trường có trách nhiệm lưu trữ toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương; thống kê, tổng hợp cùng báo cáo Bộ Tài nguyên cùng Môi trường về kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương trước ngày 15 tháng 01 hàng năm.

Mời bạn xem thêm

• Hoãn thi hành án tử hình được thực hiện thế nào?
• Quy định chung về thủ tục công nhận cùng cho thi hành án tại Việt Nam
• Thi hành án phạt quản chế diễn ra theo trình tự nào chế theo pháp luật

Liên hệ ngay

Vấn đề “Quy định về thẩm định giá đất” đã được LVN Group trả lời câu hỏi ở bên trên. Với hệ thống công ty LVN Group chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ trả lời mọi câu hỏi của quý khách hàng liên quan tới tư vấn hỗ trợ pháp lý về lệ phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.Với đội ngũ LVN Group, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí cùng ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 1900.0191

Giải đáp có liên quan