Thuế tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai; để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Tặng cho quyền sử dụng nhà đất có thể được hiểu là; người có quyền sử dụng đối với nhà, đất bằng ý chí của mình thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng; đối với tài sản cho một tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình khác; theo hướng dẫn của pháp luật.

Tặng cho quyển sử dụng đất là một dạng đặc biệt của tặng cho bất động sản; cho nên về cách thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hoàn toàn giống hợp đồng tặng cho bất động sản phải đăng ký. Song về nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; là tặng cho một quyền tài sản là một vật quyền của người không phải là chủ sở hữu; đốì với tài sản, vì đất đai là bất động sản; nhưng quyền sử dụng đất không phải là bất động sản.

2. Điều kiện được tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng nhà, đất; cần phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

• Người tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sở hữu nhà đối với diện tích đất tặng cho.
• Đất được tặng cho phải đang không có tranh chấp tại thời gian tặng cho.
• Tài sản nhà đất của bên tặng cho không rơi vào trường hợp bị kê biên; để đảm bảo thi hành bản án, quyết định của Tòa án có thẩm quyền.
• Đất được tặng cho phải đảm bảo điều kiên vẫn đang còn trong thời hạn sử dụng khi Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.

Ngoài những trường hợp này, đối với nhà đất trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng chỉ được tặng cho cho người sinh sống trong khu vực này.

3. Được tặng cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế được không?

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 4 Văn bản hợp nhất Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014 quy định như sau:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Mặt khác, căn cứ Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ quy định như sau:

“Điều 4. Miễn lệ phí trước bạ

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Vì vậy, tùy trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất mà được xét vào diện có được miễn thuế được không. Trong trường hợp không thuộc các quy định trên thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

4. Đóng thuế thu nhập cá nhân

• Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan. Thu nhập tính thuế từ quà tặng là phần giá trị tài sản quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mà người nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh, được xác định như sau:
• Đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời gian cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản;
• Đối với bất động sản là nhà và công trình kiến trúc trên đất thì giá trị bất động sản được xác định căn cứ vào quy định của đơn vị quản lý Nhà nước có thẩm quyền về phân loại giá trị nhà; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do đơn vị quản lý Nhà nước có thẩm quyền ban hành; giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc tại thời gian làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 10%

5. Lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất như sau:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai tại thời gian kê khai lệ phí trước bạ;
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng tại thời gian kê khai lệ phí trước bạ.
• Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0.5%.

Cách tính lệ phí trước bạ phải nộp:

• Tiền nộp đất = (Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ) x (Giá đất theo Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành) x (Lệ phí 0.5%)
• Tiền nộp nhà = (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ) x (Giá nhà) x (Tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ) x (Lệ phí 0.5%)

Ngoài các loại thuế nêu trên, còn có một số loại phí sang tên như phí địa chính, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận… Mức thu các loại phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản quyết định, và được ban hành theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản