Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vật thể hiện quyền sử dụng đất của mỗi cá nhân, tổ chức. Có nhiều câu hỏi đặt ra xoay quanh vấn đề quyền sử dụng đất thực chất là gì? Theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất là tài sản hay là nguồn vốn? Chúng ta sẽ cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Văn bản quy định

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015

Quyền sử dụng đất là gì?

Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến pháp năm 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác cùng các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước uỷ quyền chủ sở hữu cùng thống nhất quản lý”. Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước uỷ quyền chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân cùng do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua cách thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định cùng quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.Tuy Luật Đất đai không có quy định chi tiết khái niệm Quyền sử dụng đất, nhưng luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.

Bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất

Thứ nhất, Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu đất đai

Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thì Nhà nước có trọn vẹn ba quyền năng đối với đất đai. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai cùng chức năng điều phối đối với đất đai. Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn có trọn vẹn ba quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.

Thứ hai, Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất đai

Nhà nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thông qua cách thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì người sử dụng đất có các quyền như sau: 

• Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai.

Bên cạnh những quyền lợi nêu trên, người sử dụng đất còn được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. Được Nhà nước hướng dẫn cùng giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi dưỡng đất nông nghiệp. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Khiếu nại, tố cáo khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai. 

Thứ ba, Quyền sử dụng đất là quyền tài sản cùng được xác định giá trị cùng được phép chuyển đổi trên thị trường

Khi quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản, được đưa cùngo để giao dịch, để kinh doanh thì quyền sử dụng đất lúc này lại trở thành một loại hàng hóa. Hoạt động kinh doanh đối với hàng hóa quyền sử dụng đất này cũng chịu sự điều tiết chung của thị trường. Vì vậy, quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa theo hướng dẫn của pháp luật.

Căn cứ Điều 105 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá cùng quyền tài sản”. Điều 115 Bộ Luật Dân sự 2015 tiếp tục quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất cùng các quyền tài sản khác”. Vì vậy, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, cùng tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai. Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với tài sản này.

Qua những phân tích trên quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa,cụ thể là một trong các loại hàng hóa trong thị trường bất động sản. Giá cả của quyền sử dụng đất được điều tiết bởi cung – cầu của thị trường. Giá trị của quyền sử đất được xác định theo giá đất, phụ thuộc cùngo loại đất, diện tích, vị trí của mảnh đất.

Quy định pháp luật hiện hành về quyền tài sản

Quyền tài sản bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng cùng quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của luật.

Quyền chiếm hữu là chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản thực hiện việc chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao theo hướng dẫn tại Điều 236 của Bộ luật này. Khi chủ sở hữu giao tài sản cho người khác thông qua giao dịch dân sự mà nội dung không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu thì người được giao tài sản phải thực hiện việc chiếm hữu tài sản đó phù hợp với mục đích, nội dung của giao dịch. Người được giao tài sản có quyền sử dụng tài sản được giao, được chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản đó cho người khác nếu được chủ sở hữu đồng ý. Người được giao tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao theo hướng dẫn tại Điều 236 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo hướng dẫn của pháp luật. Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây tổn hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền cùng lợi ích hợp pháp của người khác. Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo hướng dẫn của pháp luật.

Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản. Việc định đoạt tài sản phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện không trái quy định của pháp luật. Trường hợp pháp luật có quy định trình tự, thủ tục định đoạt tài sản thì phải tuân theo trình tự, thủ tục đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các cách thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo hướng dẫn của luật.

Quyền định đoạt chỉ bị hạn chế trong trường hợp do luật quy định. Khi tài sản đem bán là tài sản thuộc di tích lịch sử – văn hóa theo hướng dẫn của Luật di sản văn hóa thì Nhà nước có quyền ưu tiên mua. Trường hợp cá nhân, pháp nhân có quyền ưu tiên mua đối với tài sản nhất định theo hướng dẫn của pháp luật thì khi bán tài sản, chủ sở hữu phải dành quyền ưu tiên mua cho các chủ thể đó. Vì vậy người sử dụng đất không có quyền định đoạt về đất đai.

Quyền chung của người sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Người sử dụng đất chỉ được nhà nước trao cho quyền sử dụng, khi nào nhà nước cần thì nhà nước sẽ thu hồi đất cùng bồi thường theo hướng dẫn của pháp luật. Quyền chung của người sử dụng đất Thứ nhất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất. Thứ hai, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. Thứ ba, hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.Thứ tư được Nhà nước hướng dẫn cùng giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. Thứ năm, được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Thứ sáu, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng dẫn của Luật này. Thứ bảy, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình cùng những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của Luật đất đai 2013.

Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được coi là tài sản không?

Trong thực tiễn, rất nhiều người hiểu sai bản chất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ xem đó như một loại tài sản thuộc về chủ sở hữu. Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 105 cùng Điều 115 BLDS 2015 về tài sản cùng quyền tài sản cùng như đã phân tích ở trên thì Giấy chứng nhận không phải là tài sản hay quyền tài sản, nó chỉ là chứng thư pháp lý thể hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Vì đó, không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Vì vậy, đương sự không có quyền khởi kiện tại Tòa án. Đồng thời, vấn đề này cũng đã được hướng dẫn tại Mục 3 Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 về việc thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Theo văn bản hướng dẫn xét xử số 141/TANDTC-KHXX của Tòa án nhân dân tối cao, giấy tờ có giá cũng giải thích các loại giấy như Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ôtô…) không phải là “giấy tờ có giá”.

Giấy chứng nhận không phải là tài sản do đó, Giấy chứng nhận không trị giá được thành tiền. Từ những phân tích nêu trên cùng các khái niệm đã nêu ở mục 1 cùng những phân tích về quyền tài sản, ở mục 2 ,3 có thể kết luận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là tài sản.

Quyền sử dụng đất có được coi là tài sản?

Theo quy định tại Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 thì quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản (cũng là một loại tài sản).

Nếu tài sản này được góp vốn chung thì quyền sử dụng đất cũng có thể gọi là nguồn vốn.

Mặt khác, theo hướng dẫn tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền sở hữu, theo đó quyền sở hữu bao gồm:

Quyền chiếm hữu: Là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản.
Quyền sử dụng: Là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Quyền định đoạt: Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.
Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 4 Luật Đất đai 2013:

“Điều 4. Sở hữu đất đai

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước uỷ quyền chủ sở hữu cùng thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo hướng dẫn của Luật này.”

Theo quy định trên thì người dân chỉ có quyền sử dụng đất, còn Nhà nước thì uỷ quyền chủ sở hữu cùng quản lý.

Mời bạn xem thêm

• Quyền tài sản là gì?
• Chuyển nhượng vốn góp bằng quyền sử dụng đất trong công ty
• Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp?

Liên hệ ngay

Trên đây là tư vấn của LVN Group về vấn đề “Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn“. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc cùng cuộc sống.

Để biết thêm thông tin chi tiết cùng nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu tìm hiểu quy định pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển đổi từ đất trồng lúa sang nuôi trồng thuỷ sản, Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ… của LVN Group, hãy liên hệ:  1900.0191.

Giải đáp có liên quan