Sang tên sổ đỏ khi người bán đã mất

Các thủ tục mua bán nhà đất cùng sang tên sổ đỏ thường diễn ra trong một thời gian nhất định. Có những trường hợp người bán sau khi kí giấy mua bán xong đột ngột qua đời khi chưa kịp sang tên sổ đỏ. Pháp luật quy định về trường hợp này thế nào? Trong trường hợp này người mua có ảnh hưởng gì không? Bài viết hôm nay chúng ta sẽ cùng nhau tìm hiểu vấn đề sang tên sổ đỏ khi người bán đã mất thế nào?

Giải đáp có liên quan

• Luật đất đai 2013

Có được sang tên Sổ đỏ khi người bán đã chết?

Để biết bạn có quyền sang tên Sổ đỏ đối với mảnh đất này được không cần xác định xem mảnh đất cấp cho ai? Theo đó, sẽ có 02 trường hợp xảy ra:

Trường hợp 01: Đất cấp cho cá nhân người bán

Căn cứ theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại đơn vị có thẩm quyền.

Sau khi hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực, các bên cũng đã tiến hành thanh toán xong tiền mua bán đất thì hợp đồng mua bán này sẽ được coi là cơ sở để bên mua sang tên.

Xét trường hợp của bạn nếu mảnh đất mà bạn mua cấp riêng cho ông chủ bán đất thì khi mua bán, chuyển nhượng phần đất này chỉ cần một mình người bán đất ký xác nhận.

Vì đó, sau khi chủ bán đất mất thì bạn có quyền làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn mà không cần phải được sự đồng ý của những thành viên khác trong gia đình người chủ bán đất này.

Trường hợp 02: Đất cấp cho hộ gia đình người bán

Căn cứ theo hướng dẫn tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo hướng dẫn của pháp luật về hôn nhân cùng gia đình, đang sống chung cùng có quyền sử dụng đất chung tại thời gian được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Điều này có nghĩa, tất cả những người được ghi nhận trong sổ hộ khẩu sẽ có quyền sở hữu ngang nhau đối với phần đất được giao. Theo đó, trong trường hợp người bán đất cho bạn muốn mua bán, chuyển nhượng phần đất này thì phải được sự đồng ý hoặc có giấy ủy quyền của những người đồng sở hữu còn lại.

Nếu trong hợp đồng mua bán đã được công chứng giữa bạn cùng người bán đất không có sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại trong gia đình thì hợp đồng mua bán này không có hiệu lực pháp luật.

Do vậy, sau khi người bán đất mất thì bạn chưa thể thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ đất đứng tên bạn được.

Trong trường hợp này, nếu muốn sang tên phải ký lại hợp đồng mua bán với những người đồng sở hữu đất cùng những người đồng thừa kế phần diện tích đất của ngươi bán.

Sang tên sổ đỏ khi người bán đã mất

Mua bán trước ngày 01/7/2014

Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng theo hướng dẫn thì không phải thực hiện thủ tục sang tên nhưng vẫn có cách được cấp Giấy chứng nhận mới (không phải gặp chủ cũ nên người bán còn sống hay đã chết không quan trọng), cụ thể:

Có bản gốc Sổ đỏ của chủ cũ nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNTMT quy định hồ sơ thực hiện đề nghị cấp sổ mới khi nhận chuyển nhượng nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển nhượng gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng),
• Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của hai bên.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu

Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất

• Nơi đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa theo hướng dẫn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
• Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ cùng giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền cùng niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị trả).

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình đơn vị có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.

Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến đơn vị nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo hướng dẫn.

Không có bản gốc Sổ đỏ của chủ cũ nhưng có hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực

Trường hợp nhận chuyển nhượng mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển nhượng theo hướng dẫn nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng thì hồ sơ đề nghị cấp sổ mới gồm:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

– Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển nhượng đã lập theo hướng dẫn (có công chứng hoặc chứng thực).

Các bước thực hiện như trường hợp 1.1.

Mua bán từ ngày 01/7/2014 đến nay

Hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực

Dù chưa đăng ký biến động khi chuyển nhượng nhưng hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn thì khi đó người nhận chuyển nhượng vẫn đăng ký sang tên theo đúng quy định.

Nói cách khác, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực nhưng chưa được đăng ký cùngo sổ địa chính thì việc chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng hợp đồng vẫn có hiệu lực. Khi đó, người nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị trọn vẹn hồ sơ đăng ký sang tên theo hướng dẫn.

Hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn. Nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ vi phạm về cách thức.

Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực được chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Đã trả tiền

Căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người nhận chuyển nhượng đã trả hết hoặc trả 2/3 số tiền theo hợp đồng trở lên thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay đó.

Khi có Quyết định của Tòa án về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì người nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục sang tên như quy định trên.

Trường hợp 2: Chưa trả tiền hoặc trả ít hơn 2/3 số tiền trong hợp đồng

Trường hợp này hợp đồng không có hiệu lực nên bên nhận chuyển nhượng không có quyền gì đối với thửa đất trên. Nếu người chuyển nhượng chết thì liên hệ với người thừa kế của họ để giao kết, thực hiện hợp đồng mới.

Trên đây là quy định sang tên Sổ đỏ khi người bán chết. Có thể thấy việc người chuyển nhượng chết có thể sẽ gặp những khó khăn nhất định nhưng theo hướng dẫn việc sang tên chủ yếu phụ thuộc cùngo thời gian chuyển nhượng, có được không có hợp đồng được công chứng, chứng thực hoặc đã trả tiền hay chưa trả tiền,…

Mời bạn xem thêm

• Đơn phương hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất 2022?
• Hợp đồng công chứng mua bán đất có giá trị bao lâu?
• Mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng có được không?

Liên hệ ngay

Trên đây là tư vấn của LVN Group về vấn đề “Sang tên sổ đỏ khi người bán đã mất“. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc cùng cuộc sống.

Để biết thêm thông tin chi tiết cùng nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu tìm hiểu quy định pháp luật về gia hạn thời gian sử dụng đất, thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp… của LVN Group, hãy liên hệ:  1900.0191

Giải đáp có liên quan