Hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

Hiện nay hoạt động kinh doanh bất động sản đang diễn ra rất sôi nổi. Hoạt động này mang lại lợi nhuận khổng lồ, các nhà đầu tư thi nhau tìm đến với thị trường này. Điều này khiến cho thị trường bất động sản trở lên hỗn loạn mất kiểm soát. Để kiểm soát tình hình đó, nhà nước đã ban hành những quy định về các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản, đi kèm với các hình phạt xử lý những vi phạm đó. Vậy cụ thể các hành vi nào bị cấm cùng hình phạt xử lý thế nào? Hãy cùng LVN Group đi tìm hiểu nhé!

Văn bản quy định:

• Bộ luật dân sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017
• Bộ luật hình sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017
• Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
• Nghị định 139/2017/NĐ-CP

Nội dung tư vấn:

1. Kinh doanh bất động sản là gì?

Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”.

2. Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:“Điều 8. Các hành vi bị cấm1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo hướng dẫn của Luật này.2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.3. Không công khai hoặc công khai không trọn vẹn, trung thực thông tin về bất động sản.4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân cùng tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.6. Không thực hiện hoặc thực hiện không trọn vẹn nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.7. Cấp cùng sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.8. Thu phí, lệ phí cùng các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.”.

3.Chế tài xử lý những hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản

3.1. Chế tài hành chính

Hình thức cùng mức xử phạt đối với hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vữc kinh doanh bất động sản được quy định tại chương V Mục 1 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà cùng công sở.Hình thức cùng hình phạt cụ thể được quy định tại Điều 57, Điều 58, Điều 59, Điều 60, Điều 61 Nghị định 139/2017/NĐ-CP như sau:“Điều 57. Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:a) Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập theo hướng dẫn hoặc kinh doanh bất động sản mà không đảm bảo đủ số vốn pháp định theo hướng dẫn;b) Không công khai, công khai không trọn vẹn hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo hướng dẫn;c) Không lập hợp đồng hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không trọn vẹn các nội dung chính theo hướng dẫn; không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo hướng dẫn;……..”“Điều 58. Vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:a) Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo hướng dẫn;b) Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản.………”“Điều 59. Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng thông tin về nhà ở cùng thị trường bất động sản1. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:a) Không cung cấp, cung cấp không chính xác, không trọn vẹn hoặc không đúng thời hạn thông tin về thị trường bất động sản cho đơn vị quản lý cơ sở dữ liệu về nhà ở cùng thị trường bất động sản theo hướng dẫn;b) Cung cấp cho bên thứ ba dữ liệu về nhà ở cùng thị trường bất động sản do đơn vị nhà nước có thẩm quyền cung cấp cho mình mà không được sự cho phép của đơn vị quản lý cơ sở dữ liệu về nhà ở cùng thị trường bất động sản theo hướng dẫn;………”“Điều 60. Vi phạm quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản1. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:a) Sử dụng giảng viên không đủ tiêu chuẩn theo hướng dẫn;b) Cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học không đúng mẫu quy định;c) Không báo cáo kết quả đào tạo từng khóa học hoặc báo cáo định kỳ cho đơn vị có thẩm quyền theo hướng dẫn;……….”“Điều 61. Vi phạm quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư (viết tắt là đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư)1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:a) Thực hiện đào tạo không đúng địa điểm đào tạo theo hướng dẫn;b) Sử dụng giảng viên không đủ tiêu chuẩn theo hướng dẫn;c) Không có nhật ký giảng dạy;d) Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư không đúng mẫu quy định;………”

3.2. Chế tài dân sự

Chế tài dân sự trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chủ yếu áp dụng đới với các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản được thực hiện như hợp đồng dân sự quy định tại mục 7 chương XV phần thứ 3 của bộ luật dân sự 2015. Trong đó quy định đáng lưu ý nhất đó là hợp đồng vô hiệu (Điều 407 BLDS 2015):“Điều 407. Hợp đồng vô hiệu1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.” Hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

• Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền. Nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời gian xác lập.
• Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau nhưng gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả băng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo hướng dẫn của pháp luật, bên có lỗi gây tổn hại phải bồi thường.

3.3. Chế tài hình sự

Theo điều 229 bộ luật hình sự 2015 có đề cập tới xử lý tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai:“1. Người nào lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định của pháp luật thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:a) Đất trồng lúa có diện tích từ 5.000 mét vuông (m2) đến dưới 30.000 mét vuông (m2); đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất có diện tích từ 10.000 mét vuông (m2) đến dưới 50.000 mét vuông (m2); đất nông nghiệp khác cùng đất phi nông nghiệp có diện tích từ 10.000 mét vuông (m2) đến dưới 40.000 mét vuông (m2);b) Đất có giá trị quyền dụng đất được quy thành tiền từ 500.000.000 đồng đến dưới 2.000.000.000 đồng đối với đất nông nghiệp hoặc từ 1.000.000.000 đồng đến dưới 5.000.000.000 đồng đối với đất phi nông nghiệp;c) Đã bị xử lý kỷ luật về hành vi này mà còn vi phạm.2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:a) Có tổ chức;b) Đất trồng lúa có diện tích từ 30.000 mét vuông (m2) đến dưới 70.000 mét vuông (m2); đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất có diện tích từ 50.000 mét vuông (m2) đến dưới 100.000 mét vuông (m2); đất nông nghiệp khác cùng đất phi nông nghiệp có diện tích từ 40.000 mét vuông (m2) đến dưới 80.000 mét vuông (m2);c) Đất có giá trị quyền dụng đất được quy thành tiền từ 2.000.000.000 đồng đến dưới 7.000.000.000 đồng đối với đất nông nghiệp hoặc từ 5.000.000.000 đồng đến dưới 15.000.000.000 đồng đối với đất phi nông nghiệp;d) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội.3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 05 năm đến 12 năm:a) Đất trồng lúa có diện tích 70.000 mét vuông (m2) trở lên; đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất có diện tích 100.000 mét vuông (m2) trở lên; đất nông nghiệp khác cùng đất phi nông nghiệp có diện tích 80.000 mét vuông (m2) trở lên;b) Đất có giá trị quyền sử dụng đất được quy thành tiền 7.000.000.000 đồng trở lên đối với đất nông nghiệp hoặc 15.000.000.000 đồng trở lên đối với đất phi nông nghiệp.4. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.”Trên đây là những nội dung về các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản cùng với hình phạt xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản. LVN Group rất mong bài viết giúp ích cho bạn!