Để tạo được thế chủ động cho người có quyền trong các quan hệ nghĩa vụ được hưởng quyền dân sự, pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc giao kết hợp đồng, cũng như việc thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy, việc đăng ký biện pháp đảm bảo có ý nghĩa vô cùng cần thiết trong việc đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ đối với các bên tham gia quan hệ nghĩa vụ. Vậy Công chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm? Hãy cùng LVN Group nghiên cứu qua nội dung trình bày dưới đây!
1. Khái quát chung về biện pháp bảo đảm
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể hiểu theo hai phương diện: Về mặt khách quan là sự quy định của pháp luật, cho phép các chủ thể trong giao dịch dân sự hoặc các quan hệ dân sự khác áp dụng các biện pháp mà pháp luật cho phép để bảo đảm cho một nghĩa vụ chính được thực hiện đồng thời xác định và đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp đó.
Về mặt chủ quan là việc thỏa thuận giữa các bên nhằm qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra.
Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đều có những đặc điểm chung như sau:
Các biện pháp bảo đảm mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính: Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc và gắn liền với một nghĩa vụ nào đó. Sự phụ thuộc thể hiện ở chỗ: khi có quan hệ nghĩa vụ chính thì các bên mới cùng nhau thiết lập một biện pháp bảo đảm.
Các biện pháp bảo đảm đều có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự: Thông thường khi đặt ra biện pháp bảo đảm, các bên hướng tới mục đích nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của người có nghĩa vụ. Mặt khác, trong nhiều trường hợp, các bên còn hướng tới mục đích nâng cao trách nhiệm trong giao kết hợp đồng của cả hai bên.
Lợi ích của các bên trong nghĩa vụ dân sự có biện pháp bảo đảm là những lợi ích vật chất. Quy luật ngang giá trong các quan hệ tài sản cho chúng ta thấy rằng chỉ có lợi ích vật chất mới bù đắp được các lợi ích vật chất . Vì vậy các bên trong quan hệ nghĩa vụ không thể dùng quyền nhân thân làm đối tượng của biện pháp bảo đảm.
Lợi ích vật chất là đối tượng của các biện pháp bảo đảm thường là một tài sản. Các đối tượng này phải có đủ các yếu tố mà pháp luật đã yêu cầu đối với một đối tượng của nghĩa vụ dân sự nói chung.
Phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ đã được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ chính: Điều 293 BLDS 2015 quy định: “Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thoả thuận hoặc theo hướng dẫn của pháp luật; nếu không có thoả thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường tổn hại”.
Vì vậy về nguyên tắc phạm vi bảo đảm là toàn bộ nghĩa vụ khi các bên không thỏa thuận và pháp luật không quy định khác nhưng cũng có thể chỉ là một phần nghĩa vụ.
Các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm nghĩa vụ: Thông thường trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự, bên có nghĩa vụ tự giác thực hiện nghĩa vụ của họ đối với người có quyền và nếu đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ đã thực hiện đúng, trọn vẹn nghĩa vụ của mình thì biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đó cũng được coi là chấm dứt.
Chức năng dự phòng của các biện pháp bảo đảm cho thấy các biện pháp bảo đảm chỉ được áp dụng khi nghĩa vụ chính không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng nhằm qua đó bảo đảm quyền lợi cho bên có quyền.
Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ sự thỏa thuận giữa các bên: Nếu các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ những căn cứ khác nhau thì biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chỉ có thể phát sinh thông qua sự thỏa thuận của các bên trong một giao dịch dân sự. Tuy nhiên, cách thức và toàn bộ nội dung của một biện pháp bảo đảm đều là kết quả của sự thỏa thuận giữa các bên.
2. Ý nghĩa của việc đăng ký biện pháp đảm bảo
Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội, vì vậy việc đăng ký biện pháp đảm bảo có ý nghĩa rất lớn đến các bên tham gia giao dịch và xã hội:
Đối với bên nhận bảo đảm
Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký.
Ngoài quyền truy đòi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác.
Trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Về nguyên tắc “ai đăng ký trước hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm trước thì được ưu tiên trước”.
Điều này có nghĩa, bên nhận bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ tài sản bảo đảm) sẽ được ưu tiên thanh toán trước. Vì vậy, thời gian đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm với nhau.
Đối với bên bảo đảm
Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế – xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình.
Đặc điểm này vô cùng cần thiết trong nền tài chính hiện đại, vì thương gia buộc phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng được, nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng và một nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng…
Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất – kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm.
Do vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc người thứ ba giữ, thì mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh của bên bảo đảm bị ngưng trệ. Điều này đi ngược lại với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện đại, đó là vừa giúp các giao dịch được an toàn, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.
Đối với bên thứ ba
Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực tiễn. Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc bên mua tài sản) có thể xác định để biết được liệu còn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó được không?
Việc công khai hóa thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể nghiên cứu thông tin tại đơn vị đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi. Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác.
Công khai thông tin về giao dịch bảo đảm là mục tiêu cần thiết hàng đầu của hệ thống giao dịch bảo đảm hiện đại, vì nhờ đó sẽ giúp các chủ nợ đánh giá và phòng ngừa rủi ro.
Thông tin được gửi tới giúp nhận biết được sự tồn tại các quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm, đặc biệt trường hợp động sản là đối tượng của giao dịch và người cần biết ở đây chính là người có ý định xác lập giao dịch đối với tài sản bảo đảm (ví dụ: người mua, người thuê, người nhận bảo đảm tiếp theo…).
Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ giúp các tổ chức, cá nhân đạt được mục đích đó thông qua những thông tin được gửi tới công khai theo yêu cầu.
Đối với nền kinh tế – xã hội
Nền kinh tế – xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải thực sự hiện đại, khoa học. Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao.
Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó.
Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ mô, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính sách bảo đảm an toàn tín dụng.
Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành hiệu quả sẽ khuyến khích hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế.
3. Công chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm
Công chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm là hai loại việc, hai loại hoạt động khác nhau, thực hiện những chức năng, nhiệm vụ khác nhau, nhưng lại có mối quan hệ chặt chẽ, mật thiết với nhau.
Theo đó, Công chứng giao dịch bảo đảm là một trong những loại việc công chứng hợp đồng, giao dịch bằng văn bản mà theo hướng dẫn của pháp luật phải công chứng như công chứng hợp đồng thế chấp đất, nhà hoặc pháp luật không quy định phải công chứng nhưng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng như hợp đồng tín dụng, hợp đồng vay tiền, hợp đồng cầm cố tài sản… Công chứng giao dịch bảo đảm đem đến sự an toàn pháp lý, phòng ngừa tranh chấp, khiếu kiện, tạo ra một môi trường lành mạnh, ổn định trong giao dịch dân sự và hoạt động này được thực hiện tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng.
Còn đăng ký giao dịch bảo đảm, là hoạt động do đơn vị đăng ký bất động sản thực hiện. Cơ quan đăng ký bất động sản là đơn vị có quan hệ rất chặt chẽ, mật thiết với tổ chức hành nghề công chứng.
Đối với tình huống mà bạn đưa ra theo hướng dẫn tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ thì thế chấp quyền sử dụng đất thuộc nhóm giao dịch bảo đảm buộc phải đăng ký.
Theo Điều 28 Nghị định này, hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:
– Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm.
– Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn của pháp luật.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ.
– Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền.
Trong đó: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm phải được kê khai theo đúng mẫu do đơn vị nhà nước có thẩm quyền ban hành. Người yêu cầu đăng ký có nghĩa vụ kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết. Đơn yêu cầu đăng ký phải được kê khai trọn vẹn các mục thuộc diện phải kê khai. Người yêu cầu có nghĩa vụ lập hồ sơ đăng ký trọn vẹn và không được giả mạo giấy tờ.
Trong trường hợp đơn yêu cầu đăng ký có nội dung không đúng sự thật, không phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết, hồ sơ đăng ký có giấy tờ giả mạo mà gây tổn hại thì người yêu cầu đăng ký phải bồi thường cho người bị tổn hại. Tùy theo mức độ vi phạm, người vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo hướng dẫn của pháp luật.
Cá nhân, tổ chức có quyền đăng ký giao dịch bảo đảm thông qua hệ thống đăng ký trực tuyến. Đơn yêu cầu đăng ký trực tuyến là thông điệp dữ liệu điện tử, có trọn vẹn các nội dung thuộc diện phải kê khai theo mẫu và có giá trị pháp lý như đơn giấy.
Về thủ tục đăng ký đăng ký giao dịch bảo đảm quy định như sau:
Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ:
– Ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; vào sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo hướng dẫn của pháp luật.
– Chứng nhận việc đăng ký vào đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm.
– Trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.
Trên đây làCông chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm mà LVN Group muốn giới thiệu đến quý bạn đọc. Hi vọng nội dung trình bày sẽ hỗ trợ và giúp ích cho quý bạn đọc về vấn đề này!