Nếu như là cá nhân thì có được phép nhận thế chấp quyền sử dụng đất được không? Thế chấp quyền sử dụng đất có cần công chứng, chứng thực không? Luật quy định trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất thế nào? Mời bạn cân nhắc nội dung trình bày: Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng để biết thêm chi tiết.
Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng
1. Thế chấp là gì?
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, các bên cũng có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản có thực hoặc tài sản hình thành từ vốn vay trong tương lai.
2. Các loại đất được thế chấp quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:
- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
- Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
3. Rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
4. Thế chấp đất đồng sở hữu thế nào?
Thứ nhất, việc thế chấp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất được quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự ký tên.
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Thứ hai, thế chấp nhà ở đồng sở hữu phải tuân thủ theo hướng dẫn tại Điều 145 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung
Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo hướng dẫn của Bộ luật dân sự”.
5. Đất rừng phòng hộ có được thế chấp không theo hướng dẫn mới?
Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành, việc các loại đất không được thế chấp lại được quy định rải rác tại các điều khoản, bao gồm một số loại như:
- Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước;
- Các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước; trừ trường hợp được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.
- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở đơn vị, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đất đang nằm trong diện bị quy hoạch;
- Đất không có đủ các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giải toả, bồi thường;…
….
Vì vậy, đất rừng phòng hộ là trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất bởi lẽ, chuyển nhượng đất rừng phòng hộ bị giới hạn về đối tượng, phạm vi; do đó, không đảm bảo điều kiện về người nhận thế chấp.
6. Thế chấp đất mà không thế chấp nhà thì xử lý thế nào?
Trường hợp 1:
Trường hợp 2:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 325 Bộ Luật Dân sự 2015:
“2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền; nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Nếu bạn được xác định không phải chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì đơn vị thi hành án không có quyền kê biên tài sản gắn liền với đất là căn nhà.
7. Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng
Vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bác bạn nên bác bạn là chủ sử dụng của mảnh đất mà mẹ con bạn đang ở và có các quyền của chủ sử dụng đất theo hướng dẫn của Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn. Nếu mẹ bạn đã xây dựng ngôi nhà trên mảnh đất đó thì mẹ bạn có quyền đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà tại đơn vị nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải có sự thỏa thuận với bác bạn để thực hiện các thủ tục theo hướng dẫn của pháp luật. Khi đăng ký quyền sở hữu nhà trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng của bác bạn thì mẹ bạn cần gửi tới giấy tờ sau (theo Điều 8 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất):
– Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng;
– Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo hướng dẫn tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
– Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
– Giấy tờ về sở hữu nhà ở do đơn vị có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI “về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991”, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội “quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991”;
– Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân theo hướng dẫn của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua cách thức khác theo hướng dẫn của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì phải có văn bản về giao dịch đó theo hướng dẫn tại Điều 93 của Luật Nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);
– Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của đơn vị nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
– Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời gian mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó;
– Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo hướng dẫn của pháp luật; trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở nêu trên, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của mẹ bạn sẽ được cấp riêng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bác bạn theo hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong trường hợp không thỏa thuận được với bác bạn về việc đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà đó hoặc có tranh chấp về quyền sở hữu ngôi nhà thì mẹ bạn có thể tự thỏa thuận với bác bạn hoặc yêu cầu đơn vị có thẩm quyền giải quyết và tính tới quyền lợi của mẹ bạn đối với ngôi nhà đó. Mẹ bạn có quyền yêu cầu bác bạn thanh toán phần giá trị ngôi nhà đã xây và công sức chăm sóc, cải tạo mảnh đất cũng như những chi phí sử dụng đất mà mẹ bạn đã nộp trong thời gian sinh sống.