1. Khái quát chung về dự án đầu tư xây dựng
1.1. Dự án đầu tư xây dựng là gì?
Theo Khoản 15 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2014 đưa ra khái niệm về dự án đầu tư xây dựng với nội dung cụ thể như sau:
Dự án đầu tư xây dựng được hiểu là tập hợp những đề xuất liên quan đến việc sử dụng nguồn vốn để thực hiện hoạt động xây dựng để xây dựng mới, cải tạo và sửa chữa công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì và nâng cao chất lượng công trình hay sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn, cũng như chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án cần được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hay Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Vì vậy, hiểu một cách đơn giản thì dự án đầu tư xây dựng được hiểu là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để nhằm mục đích tiến hành các hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí được xác định.
1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư xây dựng có các đặc điểm sau đây:
– Một đặc điểm vô cùng cần thiết của dự án đầu tư xây dựng đó là dự án đầu tư xây dựng cơ bản có tính chất cố định, nơi sản xuất gắn liền với nơi tiêu thụ sản phẩm. Sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng là những tài sản cố định, có chức năng tạo ra sản phẩm và dịch vụ khác cho xã hội, thường có vốn đầu tư lớn và do nhiều người, thậm chí do nhiều đơn vị, đơn vị cùng tạo ra dự án đó.
– Về cơ bản thì các dự án đầu tư xây dựng đều có quy mô lớn, kết cấu phức tạp.
– Dự án đầu tư xây dựng về cơ bản có thời gian sử dụng lâu dài, chất lượng của sản phẩm có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả hoạt động của các ngành khác trong thực tiễn.
Vì vậy, một dự án đầu tư xây dựng sẽ có các đặc điểm cụ thể nêu trên. Nếu thiếu đi một trong các đặc điểm này thì sẽ không được coi là một dự án đầu tư xây dựng.
1.3. Trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng
Trong quá trình các chủ thể thực hiện dự án đầu tư xây dựng thì các nhà đầu tư cần thực hiện theo các bước cụ thể như sau:
– Bước 1: Bàn giao, chuẩn bị mặt bằng dự án cụ thể như:
+ Bàn giao đất hoặc thuê đất.
+ Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn nếu có.
– Bước 2: Khảo sát đầu tư xây dựng trong đó bao gồm các hoạt động sau:
+ Khảo sát sơ bộ phục vụ báo cáo đầu tư.
+ Khảo sát cho tiết phục vụ lập thiết kế.
+ Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng.
+ Lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng.
+ Thực hiện khảo sát xây dựng.
+ Khảo sát bổ sung (nếu có).
+ Nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng.
+ Lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng.
– Bước 3: Thi công công trình xây dựng bao gồm các hoạt động sau đây:
+ Chọn nhà thầu thi công, giám sát.
+ Tiến hành thi công, trong quá trình thi công có thể xin điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với thực tiễn.
+ Nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành và bàn giao công trình hoàn thành, vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác.
Vì vậy, trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng bao gồm ba bước cụ thể được nêu trên, đó là: Bàn giao, chuẩn bị mặt bằng dự án; Khảo sát đầu tư xây dựng; Thi công công trình xây dựng. Các bước này cần được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật liên quan để đảm bảo cho quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng diễn ra đúng trình tự, quy định pháp luật cũng như đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể có liên quan.
2. Quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định.
Tùy thuộc vào từng dự án khác nhau mà có những yêu cầu khác nhau đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó.
Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng được quy định tại Điều 51 Luật Xây dựng 2014 với nội dung cụ thể như sau:
Dự án đầu tư xây dựng không phân biệt các loại nguồn vốn sử dụng phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
– Một điều kiện vô cùng cần thiết đó là các dự án đầu tư xây dựng không phân biệt các loại nguồn vốn sử dụng phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi có dự án đầu tư xây dựng
– Dự án đầu tư xây dựng cần có phương án công nghệ và phương án thiết kế xây dựng phù hợp.
– Dự án đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu theo đúng quy định pháp luật.
– Dự án đầu tư xây dựng cần phải bảo đảm cấp đủ vốn đúng tiến độ của dự án, hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án.
– Dự án đầu tư xây dựng không phân biệt đôi với các loại nguồn vốn sử dụng phải tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
Mặt khác, tại Điều 19 Luật nhà ở năm 2014 quy định về vấn đề yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nội dung cụ thể như sau:
Theo đó, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật nhà ở như: dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà…ở phải được thực hiện theo hướng dẫn của Luật nhà ở.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của đơn vị nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật nhà ở năm 2014.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt; trong trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên trọn vẹn bằng tiếng Việt trước, viết tiếng nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được đơn vị có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện trọn vẹn các nội dung của dự án đã được phê duyệt; trong rường hợp chủ đầu tư có đề nghị điều chỉnh các nội dung bao gồm tên dự án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tổng mức đầu tư nếu là dự án được đầu tư bằng vốn nhà nước thì phải được đơn vị có thẩm quyền theo hướng dẫn tại Điều 170 của Luật nhà ở năm 2014 quyết định trước khi triển khai thực hiện xây dựng.
Dựa trên các cơ sở cụ thể đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xác định cụ thể danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo hướng dẫn cụ thể sau đây:
Thứ nhất, số lượng dự án; tổng số lượng nhà ở và tổng diện tích sàn nhà ở đầu tư xây dựng hàng năm trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn.
Thứ hai, các nội dung cơ bản của từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, cách thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác có liên quan theo hướng dẫn của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, việc công khai các thông tin về dự án quy định tại điểm a và điểm b khoản 5 Luật nhà ở năm 2014 phải được thực hiện trong suốt quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Vì vậy, Luật Xây dựng 2014 và Luật nhà ở năm 2014 đã đưa ra những quy định cụ thể về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Một dự án đầu tư xây dựng nhà ở cần đáp ứng trọn vẹn các điều kiện và yêu cầu mà pháp luật đặt ra để bảo vệ sự án toàn cho các chủ thể sử dụng nhà ở đó cũng như đảm bảo quyền lợi của các chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong thực tiễn.