Yêu cầu mới về vốn chủ đầu tư dự án bất động sản [2023]

Ngày 06/01/2023, Chính phủ ban hành Nghị định 02/2023/NĐ-CP về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Vậy pháp luật yêu cầu quy định vốn chủ sở hữu đầu tư dự án thế nào? Mời bạn đọc theo dõi nội dung trình bày sau đây của LVN Group.

Quy định vốn chủ sở hữu đầu tư dự án

1. Vốn chủ sở hữu là gì? 

Vốn chủ sở hữu (tên gốc tiếng anh là Owner’s Equity) được hiểu là tập hợp những nguồn vốn thuộc sở hữu của chủ doanh nghiệp và các cổ đông trong công ty cổ phần hoặc các thành viên trong công ty liên doanh.

Theo đó, các chủ sở hữu cùng nhau góp vốn nhằm tiến hành hoạt động kinh doanh, sản xuất và khi có lợi nhuận được tạo ra từ các hoạt động này thì sẽ được chia cho những người sở hữu cổ phần theo phần trăm nắm giữ. Ngược lại, nếu hoạt động kinh doanh, sản xuất gây lỗ thì họ cũng sẽ cùng gánh lỗ.

Vốn chủ sở hữu là một trong những nguồn tài trợ thường xuyên trong doanh nghiệp. Chỉ khi nào công ty phá sản hoặc dừng hoạt động thì đơn vị sẽ phải dùng tài sản để thanh toán cho các khoản nợ bên ngoài doanh nghiệp trước tiên, sau đó mới chia cho các chủ sở hữu tài sản còn lại theo tỷ lệ vốn góp của họ. Hiểu một cách ngắn gọn thì vốn chủ sở hữu sẽ bằng tổng tài sản của doanh nghiệp trừ đi nợ phải trả.

2. Quy định vốn chủ sở hữu đầu tư dự án

Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tối thiểu 20 tỷ đồng và căn cứ để xác định mức vốn pháp định này. Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2020 đã chính thức bãi bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo đó, Điều 4 Nghị định số 02/2023/NĐ-CP hướng dẫn về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn như sau:

Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo hướng dẫn của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề).

Trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tiễn đã góp theo hướng dẫn của pháp luật.

3. Vốn chủ sở hữu gồm những gì? 

Vốn chủ sở hữu được thể hiện chi tiết nhất trong báo cáo kinh doanh của doanh nghiệp. Theo quy định về vốn chủ sở hữu, tùy từng đơn vị mà vốn chủ sở hữu sẽ bao gồm những thành phần khác nhau. Nhưng về cơ bản, loại vốn này sẽ được cấu thành từ các yếu tố sau:

Vốn cổ đông

Khoản vốn thực góp từ các cổ đông. Thông tin vốn góp sẽ được ghi rõ trong điều lệ công ty.

Thặng dư vốn cổ phần

Đây là khoản chênh lệch mệnh giá hiện tại với giá cổ phiếu lúc phát hành. Theo quy định của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, 10.000 VND là mệnh giá cố định của mỗi cổ phiếu. Bất kể đó là cổ phiếu của một doanh nghiệp đã niêm yết hay chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Mệnh giá cổ phiếu là 10.000 VND, nhưng mức giá giao dịch trên thị trường sẽ khác nhau.

Giả sử giá tham chiếu trên thị trường của cổ phiếu ABC hiện là 30.000 đồng. Doanh nghiệp ABC sẽ phát hành ra công chúng 20.000 cổ phiếu

Điều này không có nghĩa là ABC sẽ phải bán cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ, mà sẽ bán gần với mức giá trên thị trường. Ví dụ là 30.000 VND

>>> Khi đó, số tiền ABC thu về là: 30.000 x 20.000 = 600.000.000 VND

Số tiền này được phân bổ như sau:

• Số tiền: 10.000 x 20.000 = 200.000.000 VND. Chúng sẽ được thêm vào phần Vốn cổ phần. Đồng thời, 20.000 cổ phiếu sẽ được cộng vào số cổ phiếu đang lưu hành
• Số tiền còn lại: 600.000.000 – 200.000.000 = 400.000.000 VND. Đây chính là phần thặng dư vốn cổ phần của ABC.

Các quỹ doanh nghiệp

Quỹ đầu tư phát triển, quỹ dự phòng,… được hình thành với tỷ lệ góp không vượt quá quy định của pháp luật. Các quỹ  doanh nghiệp này sẽ được trích lập để sử dụng cho các mục đích khác nhau như dành cho hoạt động đầu tư hoặc dùng làm quỹ dự phòng.

Lợi nhuận từ hoạt động sản xuất kinh doanh

Nguồn lợi nhuận được lấy từ nguồn lợi nhuận trong năm. Tỷ lệ trích lập các quỹ được quy định trong Điều lệ công ty, và không vượt quá tỷ lệ mà pháp luật quy định. Lợi nhuận chưa phân phối là khoản lợi nhuận còn lại, chưa chia.

Chênh lệch đánh giá tài sản

Chênh lệch đánh giá tài sản (tài sản cố định, bất động sản đầu tư, hàng tồn kho…) bao gồm:

• Chênh lệch đánh giá lại tài sản: Phản ánh số chênh lệch do đánh giá lại tài sản hiện có của doanh nghiệp. Tài sản đánh giá lại chủ yếu là bất động sản, tài sản cố định, bất động sản đầu tư, hay thậm chí là hàng tồn kho…
• Chênh lệch tỷ giá hối đoái: Chênh lệch tỷ giá hối đoái thường phát sinh trong các trường hợp như thanh toán phát sinh bằng ngoại tệ, thực tiễn mua bán, trao đổi, đánh giá lại các mục tiền tệ có gốc ngoại tệ, chuyển đổi báo cáo tài chính từ ngoại tệ sang Việt Nam đồng.

Chênh lệch tỷ giá hối đoái

Các giao dịch phát sinh bằng mục tiền tệ có gốc ngoại tệ hay ngoại tệ,…

Nguồn khác

Các nguồn khác như nguồn kinh phí sự nghiệp, cổ phiếu quỹ,…Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn nhất là nguồn vốn cổ đông và lợi nhuận từ hoạt động sản xuất kinh doanh. Nguồn chênh lệch giá, đánh giá lại tài sản hay nguồn khác có tỷ trọng rất nhỏ trong vốn doanh nghiệp.

Trên đây là những thông tin LVN Group muốn chia sẻ đến bạn đọc về Quy định vốn chủ sở hữu đầu tư dự án. Trong quá trình nghiên cứu, nếu quý khách hàng có bất kỳ câu hỏi cần hỗ trợ pháp lý vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và trả lời.