Bảo hiểm tài sản thế chấp là gì?

1. Bảo hiểm khoản vay là gì?

Bảo hiểm khoản vay (hay còn gọi là bảo hiểm tín dụng) là số tiền mà khách hàng chi trả để mua bảo hiểm cho khoản vay của mình tại ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác. Loại bảo hiểm này nhằm mục đích bảo đảm khả năng thanh toán cho khoản vay, giúp người vay trả nợ ngân hàng nếu mất khả năng thanh toán.

Khi vay tiền ngân hàng dưới cách thức vay tín chấp và không có tài sản thế chấp thì khoản vay này sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, bởi khoản vay đó sẽ không có gì bảo đảm nếu người vay không thể thanh toán được; hoặc không may người vay gặp những sự cố, rủi ro như bị tử vong, bị thương tật vĩnh viễn, bị mất tích… Do đó, ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác cần một cơ sở để đảm bảo an toàn cho khoản vay đó và đây là lý do bảo hiểm khoản vay ra đời.

Các ngân hàng luôn hướng khách hàng mua bảo hiểm khi vay tiền để trong trường hợp khách hàng vướng phải những rủi ro như trên thì công ty bảo hiểm sẽ trả nợ thay khách hàng. Việc mua bảo hiểm khoản vay là một trong những tiêu chí cần thiết để các ngân hàng dễ dàng phê duyệt khoản vay cho khách hàng hơn.

2. Các loại bảo hiểm khoản vay

2.1. Bảo hiểm cho khoản vay tín chấp

Vay tín chấp là vay hoàn toàn dựa trên uy tín chứ không có bất kỳ tài sản nào được sử dụng để đảm bảo khả năng chi trả tiền với ngân hàng. Vì vậy, bảo hiểm cho khoản vay tín chấp sẽ hướng đến con người, cụ thể là người vay tiền, bảo vệ tính mạng, quyền lợi khi người vay không thể thanh toán được khoản vay cho ngân hàng/tổ chức tín dụng. Khi vay tiền, ngân hàng sẽ thực hiện yêu cầu đối với người vay tiền để họ mua bảo hiểm khoản vay, tức là mua bảo hiểm thân thể cho mình, giúp việc đảm bảo về tính mạng trong những rủi ro lớn; và đồng thời giảm thiểu rủi ro khi xảy ra các tình huống không mong muốn.

2.2. Bảo hiểm cho khoản vay thế chấp

Vay thế chấp là vay có tài sản bảo đảm kèm theo trong điều kiện vay. Khi bên vay tham gia bảo hiểm khoản vay, nếu không may gặp phải những rủi ro dẫn đến việc không thể thanh toán được khoản nợ thì gói bảo hiểm này nhằm mục đích bảo vệ tài sản cho người vay. Nếu như vay tín chấp hướng tới đối tượng là con người thì vay thế chấp lại hướng hoàn toàn vào tài sản thế chấp mà người vay làm thủ tục với bên cho vay.

Nếu theo hướng dẫn của pháp luật thì không bắt buộc khi vay thế chấp phải mua bảo hiểm khoản vay. Tuy nhiên, những khoản vay thế chấp đều có giá trị lớn và tài sản đảm bảo cũng có giá trị tương đương, cho nên hầu hết các ngân hàng/tổ chức tín dụng đều khuyến khích khách hàng nên mua bảo hiểm; thậm chí nhiều ngân hàng còn đưa ra những quy định riêng về việc bắt buộc khách hàng phải mua bảo hiểm mới cho vay thế chấp, nếu không khoản vay sẽ không được giải ngân. Đó là cách để đảm bảo lợi ích cho cả đôi bên.

Loại bảo hiểm này sẽ được mua tại đơn vị mà ngân hàng chỉ định và đối tượng thụ hưởng khoản vay đó chính là ngân hàng. Giá trị của bảo hiểm cho khoản vay thế chấp được dựa trên giá trị của tài sản đảm bảo đó và cũng tùy theo từng ngân hàng quy định.

Vì vậy dù là bảo hiểm cho khoản vay tín chấp hay bảo hiểm cho khoản vay thế chấp thì đều đảm bảo lợi ích cho cả bên vay và bên cho vay, tránh được những sự cố, rủi ro không may xảy ra.

3. Bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI)

Khái niệm

Bảo hiểm thế chấp cá nhân trong tiếng Anh là Private mortgage insurance; viết tắt là PMI.

Bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI) là gói bảo hiểm bảo vệ người cho vay trong trường hợp người đi vay không trả nợ được thế chấp của mình và dẫn đến việc ngôi nhà bị tịch thu.

Khi người đi vay đăng kí vay mua nhà, người cho vay thường yêu cầu một khoản tiền trả trước bằng 20% giá mua tài sản. Nếu người đi vay không đủ khả năng chi trả số tiền đó, người cho vay thường sẽ xem khoản vay này là một khoản đầu tư rủi ro hơn và yêu cầu người đi vay phải mua PMI.

PMI thường được trả hàng tháng như một phần của khoản thanh toán thế chấp tổng thể cho người cho vay. Với điều kiện người đi vay còn thanh toán các khoản bảo hiểm của họ, người cho vay sẽ chấm dứt PMI vào ngày số dư cho vay dự kiến đạt 78% giá trị ban đầu của căn nhà (nói cách khác, khi vốn chủ sở hữu đạt 22%).

Mặt khác, người đi vay đã trả đủ số tiền gốc của khoản vay (tương đương với khoản thanh toán trước 20% đó) có thể liên hệ với người cho vay của họ và yêu cầu loại bỏ thanh toán PMI.

Gói bảo hiểm này thường được áp dụng tại Mỹ.

Cách loại bỏ PMI

Thông thường, người đi vay chỉ được yêu cầu giữ bảo hiểm thế chấp cá nhân miễn là khoản vay có tỉ lệ dưới 80%, có nghĩa là họ chỉ phải đóng phí bảo hiểm cho đến khi họ có đủ vốn sao cho người cho vay không còn cho rằng thế chấp này có rủi ro cao nữa.

Đối với khách hàng vay hiện đang đóng phí bảo hiểm PMI như là một phần của khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, có hai cách mà phần thanh toán của PMI có thể được loại bỏ: Huỷ bỏ PMI của người đi vay và hủy bỏ PMI cho người cho vay một cách tự động.

Người đi vay có quyền yêu cầu huỷ bỏ hoặc chấm dứt chính sách của PMI khi họ đã thanh toán số dư thế chấp xuống mức bằng 80% giá mua ban đầu hoặc giá trị nhà ở tại thời gian vay vốn, tùy xem điều kiện nào thấp hơn. Việc này đòi hỏi người đi vay phải chủ động quản lí thế chấp và hành động khi PMI không còn cần thiết nữa.

Lựa chọn thứ hai là tự động hủy bỏ chính sách PMI của người cho vay được hiểu như sau: Một người cho vay sẽ không tự động ngừng thanh toán PMI cho đến khi người đi vay tích lũy được 22% vốn chủ sở hữu nhà chứ không phải là 20%.

Trong khi ở lựa chọn đầu, người đi vay có quyền hủy bỏ PMI ở mức 20%, thì với lựa chọn này người cho vay sẽ không tự động hủy bỏ chính sách đối với khoản 2%, có nghĩa là người đi vay sẽ phải bỏ thêm 2% vào các khoản phí bảo hiểm PMI không cần thiết. Đơn giản là họ đang lãng phí tiền nếu họ không nhớ để hủy bỏ PMI sau khi đạt được mức cổ phần 20%.